Ütemező E adó tippek
A földesuraknak kiváló nyilvántartást kell vezetniük a költségalapúakról, a bevételekről és a költségekről, és az első számú legjobb módja annak, hogy nyomon kövessék ezeket a dolgokat, hogy létrehozzanak egy táblázatot - az adókönyvelőnek lehetnek sablonja is.
Íme a dolgok, amiket követni akar:
- A bérbeadásra kerülő ház, társasház vagy társasház vásárlási ára
- Halmozott értékcsökkenés és aktuális éves értékcsökkenés a vagyonodon
- Bérbeadásból származó jövedelem
- A kapott biztonsági letétek
Azt is szeretné nyomon követni a bérleti joggal kapcsolatos különböző költségeket, többek között:
- Bizományok vagy vagyonkezelési díjak
- Hirdetési költségek
- Tisztítási, karbantartási és javítási költségek
- Lakástulajdonosok biztosítási és HOA-díja
- Ingatlan adók és jelzálogköltségek
- Biztosíték betétek térítik vissza a bérlőnek
- és különféle egyéb kiadások, például közművek, tereprendezés és szemétgyűjtés
Ha ezeket a költségeket a személyes pénzügyi szoftver vagy a számítógépes táblázat segítségével nyomon követheti, akkor a havi és az év végi jelentések az Ön keze előtt állnak, és könnyen kinyomtathatja azokat.
Passzív aktivitásvesztés korlátozások
Itt nagylelkű IRS szabály # 1: Ha az egyik bérlakása nettó veszteséget jelent az évre, akkor a veszteséget nettósítani lehet az összes többi bérlakásod veszteségeivel és nyereségével szemben.
Most itt van a talán-nem-nagyon-jó hír: Ha a teljes ingatlan összes tulajdonsága negatív - nettó veszteség - akkor ez a veszteség teljes mértékben, részben vagy egészben nem vonható le az év jövedelmének egyéb része miatt passzív aktivitásveszteségi korlátok.
Az ingatlant bérbeadás általában passzív tevékenységnek minősül, még akkor is, ha jelentős időt fordít a megfelelő bérlők kiválasztására, a bérleti egység javítására és az ingatlan rendszeres karbantartására.
A passzív tevékenységekből származó veszteségek csak a passzív nyereség ellensúlyozására korlátozódnak.
Ha aktívan részt vesz a bérleti tevékenységekben, akkor minden bérleti veszteséget évente legfeljebb 25 000 dollárra lehet levonni összes bérleti ingatlanánként. Az önállóan benyújtott házasok bérleti veszteségi korlátja legfeljebb 12 500 dollár, feltéve, hogy a személy mindvégig az adózási év során élt házastársától. A bérlakás aktív résztvevőinek megengedett bérleti veszteségének összege a módosított bruttó jövedelem (MAGI) alapján változik:
- MAGI esetében 100 000 vagy annál kevesebb dollár (50 000 dollár vagy annál kevesebb, ha házas bejelentés külön), a bérleti veszteség teljes egészében levonható, akár 25 000 dollár (12 500 dollár) értékig.
- A MAGI esetében 100 000 és 150 000 dollár között (50 000 és 75 000 dollár között, ha a házasságot külön kell benyújtani) a bérleti veszteségeket a 150 000 dollár (75 000 dollár, ha a házassági bejelentés külön) és a MAGI közötti különbség 50% -a erejéig lehet levonni.
- A MAGI esetében több mint 150 000 dollár (75 000 dollár, ha házasságban külön benyújtják), a bérleti veszteségek egyike sem vonható le más bevételekkel szemben.
Elvégezheti a veszteségeket
Ez nagyvonalú IRS szabályhoz vezet: A bérlési veszteségeket, amelyeket a passzív aktivitási veszteségi korlátok korlátoznak, át lehet vinni a következő adóévre, amikor ellensúlyozhatják a bérleti nyereséget.
A passzív aktivitási veszteség korlátai évente kerülnek alkalmazásra, de a bérleti veszteségek továbbra is évről évre átvitelre kerülnek addig, amíg a veszteségeket vagy a bérleti nyereség beszámításával vagy az egyéb bevételekkel levonják.
A 8582-es formanyomtatványt a passzív aktivitási veszteségi korlátok kiszámítására használják, és nyomon követik az egyes ingatlanok esetében évente felhalmozódó bérleti veszteségeket.
Adótanácsadó a földesurak számára
A földesúrok alkalmanként kis nyereséget termelnek, ha a bérbeadás elegendő a jelzálog, valamint az ingatlanadók, biztosítások és javítások kifizetéséhez. De a földesurak lecsökkentik a bérleti díj vételárát, és ez gyakran kis veszteséget okoz egy kis gazdasági nyereségnek köszönhetően - a költségek meghaladják az értékcsökkenés utáni jövedelmet.
Mindenesetre azonban a földesurak nagy kiadásokkal szembesülnek, például egy tetőcserével vagy egy lakást egy hosszú távú bérlő után.
Ilyen körülmények között lehetséges, hogy a bérbeadó vesztesége meghaladja a 25 000 dollárt, de a passzív aktivitási veszteségszabályok pontosan 25 000 dollárra korlátozzák a veszteséget. A fennmaradó részt a következő évre viszik át, amikor a bérbeadó remélhetőleg nagyobb nyereséggel rendelkezik, és képes lesz felvenni a túlzott adóveszteséget.
Bérleti ingatlanok értékesítése
Az adott ingatlanra vonatkozó bérleti veszteség teljes egészében abban az évben megengedett, amikor egy ingatlan teljes körűen értékesített egy nem kapcsolódó vevőhöz.
A ház, lakóház vagy más bérlakás értékesítése nem azonos az elsődleges lakóingatlan értékesítésével. Ahogy a tőkenyereség kiszámításakor is, a bérleti díj nyereségének vagy veszteségének kiszámítására szolgáló képlet magában foglalja a költségalapú értékcsökkenést az eladási árából.
A bérleti ingatlanra vonatkozó kiigazított költségalapok
A bérleti díjak költségalapú kiszámításának módja a következő:
- Vételár
- Plusz beszerzési költségek (cím és letéti díjak, ingatlanügynökök jutalékai stb.)
- Plusz javítások (a tető, az új kemence stb. Cseréje)
- Plusz eladási költségek (cím és letéti díj, ingatlanügynöki jutalékok stb.)
- Plusz felhalmozott értékcsökkenés (az adózási űrlapokon feltüntetett módon)
- Egyenlő a költségalapon
A nyereség vagy veszteség kiszámítása a következő lenne:
- Eladási ár
- Mínusz a költségalapon
- Egyenértékű a nyereség vagy veszteség
Ha a kapott szám pozitív, akkor nyereséget ért el, amikor eladta a bérleti ingatlanot. Ha a kapott szám negatív, akkor veszteséget okozott. A bérleti díjakból származó nyereséget részben az értékcsökkenés visszafizetése adózhatja maximum 25 százalékos adókulcson, részben pedig tőkenyereségként . A bérleti ingatlanok értékesítését a 4797. sz. Formanyomtatványon jelentik, és a tőkenyereség-számításokat a D. melléklet tartalmazza.
Ingatlan és Korlátolt Felelősség
Számos földesurak úgy vélik, hogy társaságokat, korlátolt felelősségű társaságokat vagy társulást alakítanak ki bérleti ingatlanuk birtoklásához. A vállalat hátrányos lehet, mivel a vállalatoknak nincs hosszú távú tőkenyereségüknél kedvezőbb adókulcsuk.
A korlátolt felelősségű társaság hosszú távú nyereséget képes átadni tagjainak, így a nyereség továbbra is jogosult lenne a hosszú távú nyereség előnyben részesített 15% -os arányára. A földesuraknak meg kell vitatniuk ezt és más jogi szempontokat, amelyek szerint egy céget bérelni kell egy ügyvédi irodában, hogy megragadják az ilyen stratégia jogi és pénzügyi következményeit.