Mi a teendő, ha megtalálja magát a pénzügyi nehézségekkel otthonában?
Nem akarok hideg vizet dobni a pártodra, de óvatosan szeretném figyelmen kívül hagyni.
A valóság az, hogy milliók lakástulajdonosok felszámolták a kizárást . Ezek közül sokan egyszer boldognak és optimistának érezték magukat vásárlásukhoz hasonlóan.
Végtére is, ha házat vásárolsz, talán az utolsó dolog az elmédben az az ötlet, hogy egy nap a ház kizárása lehet.
Hogyan tudja elkerülni ezt a kockázatot? Olvass tovább.
Miért veszik el a lakástulajdonosok otthonaikat?
A lakások többsége esedékessé válik, miután a tulajdonos a jelzáloghitelre visszautasítja a teljes kifizetések teljesítését - vagy megáll. Hogyan történik ez?
Néha ez azért van így, mert a tulajdonos túlzottan megnövekedett , többet vásárol otthon, mint amennyit elfogadhatóan megengedhettek. Hasonlóképpen a hitelező kölcsönt is ajánlott egy nem minősített vevőnek; valaki, akinek nem kellett volna ilyen nagyságú lakáshitelet kapnia. (A recesszió előtt sok hitelező nem igazolta a személy jövedelmét a kölcsön odaítélése előtt, és nem sok meglepetés, hogy sok hitelnyújtó úgy tett, mintha több pénzt keresett volna, mint amilyen valójában.)
Más időkben a tulajdonos alapértelmezett, miután megüt egy sor váratlan életesemény, például a munka elvesztése vagy a súlyos orvosi számlák, amelyek hatással vannak a képességüket, hogy a havi jelzálog kifizetését.
Bizonyos esetekben a tulajdonos egy második jelzálogot vett fel, és a pénzt a kötelezettségekre (a jövedelemtermelő eszközök helyett) töltötte, ami csökkentette a teljes nettó vagyonát, és károsította a második jegyzet visszafizetésére való képességét.
Más esetekben a tulajdonos elfogadja az állítható kamatlábú jelzálogot , feltételezve, hogy képesek lesznek teljesíteni a fizetési kötelezettséget, ha a kamatláb emelkedik.
(A szövetségi törvény előírja, hogy a hitelezőnek közzé kell tennie a maximális kamatlábat, amelyet a tulajdonos az állítható kamatozású jelzálogkötvénye alapján fizethet.) A tulajdonos egy ideig alacsony bevezető kamatlábat élvez, de amikor ezek az arányok emelkednek, a tulajdonos felfedezi, hogy a kifizetések teljesítése nehezebb, mint amire számítottak, és hátralékba kerül.
És sok esetben a lakástulajdonos rájön, hogy ő "víz alatti" a jelzálogjával kapcsolatban (egy fogalom, amelyet az alábbiakban tárgyalunk), és arra a következtetésre jut, hogy a legkedvezőbb választás a gyaloglás.
Ahogy láthatja, sok oka van annak, hogy a tulajdonosok lemaradnak a kifizetésekről.
Hogyan védheti meg magát?
Senki sem szereti gondolkodni a potenciálisan leküzdéssel járó folyamatról. De alaposan meg kell vizsgálnunk azokat a kockázati tényezőket, amelyek a kizárás fenyegetéséhez vezethetnek, ha erős és felelősségteljes megközelítést akarunk kialakítani a személyes pénzügyeinken.
Továbbá azt is meg kell értenünk, hogyan működik a kizárási folyamat, így ha a jövőnk rosszabbra fordulna, lenne némi elképzelésünk arról, hogy mi várható. Ez segít nekünk tudni, milyen más lehetőségek közül választhatunk.
Ebben a cikkben először fedezzük azokat a főbb kockázati tényezőket, amelyek kizáráshoz vezethetnek, majd merülhetnek le a tényleges folyamatban.
A kizáráshoz vezető kockázatok
A CBS News szerint közel 7 millió ember vesztette el otthonát a nagy recesszió idején.
Míg az eladások száma lassult azóta, sok lakástulajdonos még mindig bajban van. 2015 végétől körülbelül 4,3 millió lakástulajdonos volt víz alatt, ami azt jelenti, hogy a háztulajdonos tulajdonában van egy olyan otthon, amely kevesebb, mint a jelzálogkötelezettségük.
Az otthonában víz alatt az egyik legnagyobb kockázati tényező, amely a kizárást jelzi. Végtére is, ha az otthon kevesebbet ér, mint a tartozás, akkor arra következtethetünk, hogy egyszerűen több értelme van a gyalogláshoz.
Mielőtt ezt a döntést meghozza, itt egy figyelmeztetés: a gyaloglás nagy jelentőségű a hitelezéshez . Ez károsíthatja a jövőben egy másik otthon megvásárlására való képességét, valamint a házak bérbeadásának képességét, a nyitott hitelkártyákat, más típusú kölcsönök kölcsönzését, és még bizonyos munkahelyekhez való jogosultságot is.
Mit tegyél, ha otthonod víz alatt van ? Lehet, hogy meg akarja tartani az otthont, és várja meg az ingatlan visszanyerését. Ha mozgásban kell lenned, bérelheted az otthont egy bérlőnek. Alternatívaként, ha eladnia kell az otthont, felkérheti a hitelezőjét a rövid értékesítés jóváhagyására (az alábbiakban részletezzük), vagy készpénzt hozhatunk a záró asztalra.
Mi van, ha nem vagy víz alatt, de küzdsz a kifizetésekért ?
Először is, mielőtt egy otthont vásárolna, vásároljon olcsóbb otthont, mint az, amire jogosult. Nem kell vásárolnia egy otthont a legmagasabb összegű kölcsön miatt, amelyre jogosulttá válik.
Az ingatlanágazatban sokan azt mondják, hogy a jelzálognak magának kell megcsonkítania a háztartási fizetés egyharmadát. Ez a szám nem tartalmazza javításokat, karbantartást , segédprogramokat és egyéb járulékos költségeket. Azonban ez a szám túl magas lehet. Próbáld ki ezt a megközelítést, helyette: általános szabályként minden otthoni kifizetésed, beleértve a segédprogramokat, a javításokat és a karbantartást, célul tűztük ki, hogy az otthoni fizetés 25-30% -a legyen.
Ezen felül, tartsa fenn a sürgősségi alapot, amely legalább a kiadások legalább hat hónapját tartalmazza. A készpénzalapú megtakarítási számlán tartsa ezt a sürgősségi pénzt, semmilyen befektetés (mint például a készletek) helyett. Ne érintse meg ezt az ünnepeket, születésnapokat vagy éves költségeket. Ezt csak valós vészhelyzet esetén tartsa meg.
Ha úgy találja magát, hogy fizetni szeretne, akkor drasztikusan csökkenti költségeit az élet különböző területein. Egy pénzügyi válság közepette vagy; töltsön úgy. Ne csak vágja le a kábelt; eladja az egész TV-t. Ne csak barna táskád az ebédet; menj át egy főiskolai hallgató rizs-és bab diéta, amíg újra a lábad. Extra pénzt kereshet minden szabadidőszakban esténként és hétvégén, szabadúszó munkával, amelyet otthonról az interneten keresztül kezelhet, míg a gyerekek alszanak. Nézze meg, hogy jogosult-e az alacsonyabb kamatlábú jelzálogba történő refinanszírozásra .
Ha lemaradt a kifizetéseidről és nem hiszed, hogy fel tudsz érni, itt az ideje eladni otthonodat. Az otthoni értékesítés sokkal előnyösebb a kizáráshoz.
Ha az otthona kevesebbet ér, mint az esedékes összeg, akkor a rövid lejáratú eladásra szüksége lesz a hitelező jóváhagyására. Egy rövid értékesítés olyan lakás értékesítése, amelyben a hitelfelvevő kevesebbet kap, mint amennyi jelenleg tartozik. A hitelező elveszíti a különbséget.
Ha a hitelező észreveszi, hogy valószínűbb, hogy rövid eladása révén megtérül a veszteségeik, mint egy hagyományos lezárási eljáráson keresztül, akkor lehetővé teszik a hitelfelvevő számára, hogy ingatlanát rövid eladásként tegye közzé.
A rövid értékesítés az egyik módja annak, hogy elkerüljék a teljes körű kizárás hiteles következményeit, de ezek nem ideálisak. Tartsa ezt a hátsó zsebében, mint végső megoldást.
Mindezekkel kapcsolatban beszéljünk a tényleges kizárási folyamatról. Ahogy látni fogod, a kizárási folyamat meglehetősen hosszadalmas, és ebben a folyamatban számos lehetőséget kínálnak arra, hogy egy rövid eladással próbálkozzon az otthoni kiadásával, nem pedig a kizárással.
Nézzük meg a folyamatot, hogy megértsük, mi történik az egyes lépések mentén.
A kizárási folyamat
Először is, egy felelősségvállalási nyilatkozat: az eljárás országonként változik. Egyes államokban a hitelező rendelkezik az értékesítés erejével, és "nem bírósági kizárást" folytathat. Az alábbiakban vázolt folyamat a néhány országban a bírósági kizárási eljárás igen általános leírása. Ha úgy találja magát, hogy esetleges kizárásra kerül, forduljon ügyvédhez.
Miután a hitelfelvevő a jelzálogkölcsönökre alapul, a hitelező ezt követően nyilvános értesítést küldhet, más néven értesítést a Default vagy a Lis Pendensről. Ez a nyilvánosan benyújtott figyelmeztetés figyelmezteti a hitelfelvevőt, hogy megsértették a megállapodást.
Miután a hitelfelvevő megkapta az elhárítási értesítést, rendelkeznek a törvény által meghatározott türelmi idővel, amelyben visszaállíthatják hitelüket a fennmaradó késedelmes egyenleg kifizetésével és a jelzálogkölcsön kifizetésével naprakészen. Ez a türelmi idő az elızetes kizárásnak nevezik.
Az elızetes kizárás a lejárati értesítés és az ingatlan átruházása vagy nyilvános árverésen történı értékesítése közötti idıszak. Ebben a türelmi időszakban a hitelfelvevőnek van néhány lehetősége arra, hogy naprakész legyen a kölcsönökről:
- A hitelfelvevő naprakésszé teheti kifizetéseit, és visszaállíthatja hitelét a lejárt egyenlegek kifizetésével.
- Hitelmódosításra jelentkezhetnek a jelzálog-kifizetések csökkentése érdekében.
- Megpróbálhatják eladni az ingatlant egy harmadik félnek, hogy elkerüljék a kizárást.
- Engedélyezhetik, hogy az ingatlan eladásra kerüljenek egy elővásárlási nyilvános árverésen.
Ha a hitelfelvevő nem tudja visszaállítani a hitelét, akkor a hitelező képes az ingatlan visszavételére és a tulajdon átruházására az ingatlan eladási szándékával. A hitelező (általában bank) által visszavásárolt ingatlanok Real Estate Owned (REO) néven ismertek.
Alsó vonal
Kövesse néhány alapvető iránymutatást, hogy csökkentse a személyes jelzáloghitel-válság kockázatát: vásároljon lényegesen kevesebb otthont, mint amennyit megengedhet magának. Tartson egy sürgősségi pénzt , legalább hat hónapos költséggel.
Hozzon létre több bevételi adatfolyamot, így ha egy forrás kiszárad, akkor a jövedelme nem csökken. Kerülje a nem jelzálogfogyasztói adósságokat, például autóhiteleket vagy hitelkártya-tartozást . Értsd meg, hogyan működik a folyamat, így nem fogsz meglepetéseket okozni.
Ezzel azt mondják, élvezze otthonát. A lakástulajdonosok túlnyomó többsége nem tapasztalja a kizárást. Ön eléggé hozzáértő ahhoz, hogy proaktív pillantást vethessen a súlyos kockázati tényezőkre, amelyek a szerencsétlen tapasztalathoz vezetnek, hogy megvédje ezeket. És ezek az óvintézkedések nagyjából az ön eszközei alatt élni kívánt időtlen személyes pénzügy elvét kergetik .