Hogyan állapítható meg, hogy újra kell-e finanszírozni a jelzálogát?
Ön azonban több évvel ezelőtt kötelezettséget vállalt egy fix kamatozású jelzálogra , így 6 százalékot fizet, míg a szomszéd kölyköje 3,25 százalékot fizet. Ha refinanszíroznod?
Először is, hátteret azok számára, akik nem ismerik a szókincset: a jelzálog "refinanszírozása" azt jelenti, hogy új jelzálogot kap.
Ön "ismételje-finanszírozza" - újra finanszírozza, egy módosított fizetési tervvel.
A refinanszírozási profik
Sok olyan személy, akik fix kamatozású jelzáloggal rendelkeznek, a refinanszírozás motivációja az alacsonyabb kamatozású lehetőség.
A kamatlábak kisebb különbségei nagy különbségeket mutatnak. Hasonlíts két 30 éves jelzálogot 240 000 dollárért. Az egyik 4,00 százalékos kamatozású, míg a másik 4,25 százalékos kamatlábbal rendelkezik.
Ez nem hangzik nagy különbségnek, ugye? Ez csak egynegyed százalék, igaz? Mennyit jelenthet a különbség?
A kis összegek óriási összegeket tartalmaznak. 30 év elteltével a 4,25 százalékos kamat birtokosa körülbelül 10 000 dollárt fizetett a hitel élettartama alatt, szemben a 4,00 százalékos jelzálog tulajdonosával.
Nyilvánvaló, hogy a refinanszírozás legnagyobb előnye a kamatláb csökkentésének lehetősége, és több ezer eurót borítanak le a teljes hiteltörlesztésről.
A refinanszírozás hátrányai
De minden rózsa tüskével rendelkezik: a refinanszírozás újra elindítja a jelzálogóráját, és visszaadja az amortizációs ütemtervet.
"Huh?" "Mit jelent ez?"
Így működnek a jelzálogkölcsönök: fizetéskor a fizetés egy százalékát az Ön érdeklődésére fordítja. A fennmaradó összeg az eredeti hitelállomány felé halad.
Minél többet fizet, mint a főkötelezett, annál jobb. A fő egyenlegének kifizetése lehetővé teszi, hogy gyorsabban fizesse ki a kölcsönt. (Ezért kell győződnie arról, hogy az esetleges kiegészítő jelzálog-kifizetések a főkötelezettre vonatkoznak ).
Amikor új jelzálogot indítasz, a kifizetés többsége a kamat felé fordul. Csak egy apró szelet van a főnököd felé. A jelzálogkölcsönének első évének végén látni fogja, hogy alig tetted el a fő egyenlegedet.
Minél tovább halad előre a jelzálogjában, annál inkább a kifizetései vonatkoznak a főkötelezettre. A 30 éves jelzálog 25. évében szinte az összes befizetésed a főkötelezett felé kerül.
"Ez igazán érdekes." (Yawn.) De hogyan viszonyul a refinanszírozáshoz? "
A jelzálog refinanszírozásakor visszaállítja az órát az első évre. A kifizetések többsége a kamatok, nem pedig a főkötelezettségekre vonatkozik.
Ha még mindig a jelzálogának első néhány éve, ez nem nagy ügy. De ha továbbra is a jelzálogjába kerül, akkor futtatnia kell egy táblázatot, hogy megnézze, hogy az alacsonyabb kamatláb indokolja-e az óra visszacsévélését.
Pénzt megtakarítani a kölcsönök korai szakaszában
Tegyük fel, hogy Joe egy 100 000 dolláros jelzáloggal rendelkezik 6 százalékos kamat mellett.
Havi fizetése 599 dollár. Az 1. év végén Joe 1918 dollárt fizetett jelzálogjához képest. Mindössze 1.299 dollárért fizetett ki a fő egyenleg. A többiek érdeklődéssel vergődtek.
Egy évvel a 30 éves jelzálogjához , Joe felfedezi, hogy 5 százalékkal kaphat új kölcsönt. Joe visszautasítja, lezárva a régi jelzálogát, és újra elindítja az órát. 1000 dollárt fizet a záróköltségekért az új hitelért.
6 százalékban Joe fizetett 109,871 dollárt kamatfizetésre a hitel élettartama alatt (összesen $ 209,871 dollárt fizetett 100 ezer dolláros házához). A refinanszírozással Joe "elveszíti" az 5,889 dollárt, amelyet a hitelének első évében fizetett. Jaj.
De érdemes. Ha 5 százalékos jelzálogra vált, Joe most csak 95,483 dollárt fizet a kamatozásra a hitel élettartama alatt, 109,871 dollár helyett. Más szóval, az ő lépése megmenti a 14,387 dollárt.
Több kamatot fizet a későbbi refinanszírozással a kölcsönben
De feltételezzük, hogy Joe a 30 éves jelzálogjához tartozó 15 éves volt, amikor felfedezte a lehetőséget a refinanszírozásra. Nem akar új 30 éves elkötelezettséget, ezért 15 éves jelzálogba fektet be . Mi történik?
Annak ellenére, hogy a kamatláb lecsökkentése 5 százalékra, és a 15 éves jelzáloggal történő kifizetések felgyorsítása, Joe valójában többet fizet a refinanszírozás miatt, mint az eredeti forgatókönyv szerint. Más szóval, a refinanszírozás egy rettenetes üzlet Joe számára, mert túl messze van a jelzálogjával.
Alsó vonal
Ne tételezzük fel, hogy a refinanszírozás mindig jó vagy rossz ötlet. Csatlakoztassa a kamatlábat, a kölcsönfeltételeket és a lezárási költségeket egy táblázatkezelőhöz vagy egy online refinanszírozási számológéphez, hogy kiszámítsa, hogy az Ön által kínált potenciális ügyletnek van-e értelme az Ön sajátos körülményei között.
Általános szabályként, ha az első néhány évben a jelzálogkölcsönök kifizetése és a kamat lecsökkentése 0,75 százalékkal vagy annál, akkor fontolóra kell venni. Minél korábban a jelzálogában refinanszíroznod, annál jobb.