Itt van mit tudnod kell, mielőtt megvásárolod
Ha egy lakásot befektetésként veszi figyelembe, akkor pontosan becsülnie kell:
- az éves bérleti díj, amelyet kaphat, és
- az évenkénti költségeket, beleértve az olyan dolgokat, mint:
- ingatlan adók
- biztosítás
- karbantartás és javítás
Ezenkívül figyelembe kell venni az alkalmi költségeket is, például:
- jogi díjak, amennyiben kilakoltatásra van szükség
- hirdetési költségek a bérlők számára
- javítási költségek, ha a bérlő károsítja az ingatlant
Tegyük a Math-t! Példa a Condo befektetésre:
Nézzünk egy példát. Ha találsz egy társasház értékesítése 55 000 dollárért. Készpénzt fizethet. Havi bérleti díjat ($ 9,000 / év). Úgy gondolja, hogy 16,4 százalékos hozamot képvisel (9 000 dollárral osztva 55 000 dollárral). Mielőtt izgatottak lennének, figyelembe kell vennie ezeket a költségeket:
- Ingatlan adók évi 1000 dollárért
- A biztosítás 300 dollár évente
- Évente körülbelül 300 dollárt becsül a karbantartás és a javítások során
- Ön szerint a lakás üres lesz körülbelül egy hónapra évente (ez a tényező, mint egy 750 dolláros költség egy év)
- Minden egyes alkalommal, amikor üres, 250 dollárt kell költenie a hirdetési költségekre, és ezt egy évi költségként becsülheti
- Ön azt is figyelembe veszi, hogy talán ötéves ötéves tapasztalatai lehetnek rossz tapasztalatokkal és jogi költségekkel és további 5000 dolláros javítási költségekkel járhatnak (ez évente körülbelül 1000 dollár).
Ezek a költségek összesen 3600 dollár évente (vagyis körülbelül 300 dollár havonta).
Az Ön nettó bérleti díja jelenleg $ 5,400 ($ 9,000 mínusz $ 3,600), ami nettó bérleti hozam 9,8 százalék, ami még mindig vonzó hozam. A pénzforgalom mellett részt vehet az ingatlan értékének felértékelésében is. Ha elvárnánk, hogy az ingatlan évente körülbelül 3 százalékkal emelkedjen, az első évben az Ön lakása 55 000 dollárról 56 650 dollárra emelkedne, 1,650 dolláros nyereséggel.
Ha nem tud készpénzt készíteni, és finanszíroznia kell az ingatlant, akkor a kamatköltséget is figyelembe kell vennie. A befektetési célú ingatlanok esetében tervezik, hogy 25 százalékkal - 50 százalékkal csökkentse a hitelhez való jogosultságot. A fenti forgatókönyv szerint tegyük fel, hogy 30 százalékkal csökkentjük (16 500 dollárt), és a fennmaradó 70 százalékot (38 500 dollárt) 7 százalékos arányban 30 év alatt finanszírozza. Fizetése havonta 256 dollár lenne.
Ha havonta hozzáadja a 256 dolláros fizetést, és a fentiek szerint kiszámított becsült költségeket, körülbelül 300 dollárt havonta, akkor 556 dollárt kap a havi becsült költségekből. A várható 750 dolláros bérleti díj havonta ez a tulajdonság még mindig pozitív pénzforgalmat eredményezne, és ezek alapján valószínűleg jó befektetés lenne.
Egyéb tényezők: Condo Assessment and Association fees
Azt is meg kell tudni, hogy az Ön által tervezett lakás társítási díjakkal rendelkezik-e, és milyen gyakran kell fizetnie az értékelésekhez. Az értékelések a társasház közös területeinek fedezésére felmerült költségek. Az értékelések magukban foglalhatják a tereprendezést, a parkolót és a garázsok javítását és karbantartását, az épület külső felújítását, valamint a közös területekhez kapcsolódó költségeket, például a fő előteret vagy a bejárati utakat. Ezeket a költségeket figyelembe kell venni a költségbecsléshez, mielőtt kiszámolod a befektetésed becsült megtérülését.
Az ingatlanbefektetések elvégzése előtt meg kell vizsgálnia, hogy mennyire reálisak a feltételezések. Íme néhány további kérdés, hogy fontolja meg, ha egy lakás vásárlása jó befektetés lesz:
- Az Ön lakása egy olyan területen, ahol a bérleti ingatlanok keresettek, például a kollégium közelében?
- Van olyan területen, amely egyre kevésbé népszerű vagy népszerűbb?
- Lehetne-e egy nagy munkáltató a közelben, és a bérleti kereslet csökkenhet?
- Lehetett-e új lakásépítési fejlesztés a közelben, így a költő drága fejlesztésekre lenne szüksége?
Ismert egy területet és tapasztalatot, hogy felmérje ezeket a kockázatokat. Egy jó könyv a témában nézd meg John Reed Hogyan kezdj el a Real Estate Investing .