Az alapok, amelyek 1031-es adózás elhalasztott cserét alkotnak
Sok befektető megkérdezte, hogy pontosan mi az 1031-es csere , mi az iránymutatás és határidők, és jogilag elhalaszthatja a tőkenyereség adót? Úgy gondoltam, hasznos lenne megválaszolni néhány, a leggyakoribb kérdést ebben a cikkben.
Mi az a 1031-es csere?
A §131-es tőzsde olyan ügylet, amelyben az adóalany egy befektetési célú ingatlant egy másikra cserélhet, ha elhalasztja az adózás következményeit.
A tranzakciót az IRS-szabályzat 1031. cikke engedélyezi.
Az IRS-kódex valójában a következőket írja elő: "Nem nyereséget vagy veszteséget kell elszámolni a kereskedelemben vagy üzleti tevékenységben vagy befektetés céljára termelt célra használt ingatlanok cseréjében, ha az ilyen vagyont kizárólag olyan hasonló vagyonra cserélik, amelyet vagy kereskedelmi vagy üzleti célú felhasználásra vagy beruházásra. "
Követelmények egy 1031 Exchange számára
- Idővonalak egy 1031-es tőzsdére
A befektetőnek (vagy exchangernek) meg kell felelnie a cserére vonatkozó szigorú 45- / 180 napos iránymutatásoknak. Ha a hőcserélő eladja ingatlanát (felhagyott ingatlan), akkor 45 nap áll rendelkezésére, hogy azonos vagy nagyobb értékű vagyontárgyakat azonosítson. Az azonosítót követően a hőcserélő 180 nappal azon az időponttól számított 180 napig, amikor eladta vagyonát, hogy megszerzi az azonosított vagyontárgyakat (vagy a 45 napos időszak vége után 135 nap).
- Mint egy kedves ingatlan egy 1031-es csereprogramban
A befektetőnek "hasonló jellegű" tulajdonhoz kell jutnia. Ez azt jelenti, hogy más ingatlanok minősített formái is lehetnek. Például a hőcserélő eladhat egy duplexet és megvásárolhatna egy kereskedelmi ingatlant, vagy eladhatott egy darab földet, és megvásárolhatna egy lakóházat. Az ingatlannak csak "hasonló jellegűnek" kell lennie.
- Befektetési célú értéktár
Az eladott ingatlan (felhagyott ingatlan) és az újonnan szerzett ingatlan (csereeszköz) befektetési vagy üzleti célból kell tartani. Ezért nem adhatja el az elsődleges lakóhelyét, és nem vásárolhat befektetési célú ingatlant, és nem tehet értékesítési és befektetési vagyontárgyakat, és nem vásárolhat elsődleges otthont.
- Egyenlő vagy nagyobb adósság és tőke egy 1031-es tőzsdén
Ha a hőcserélő 1 millió dollár értékű ingatlanot ad el, amelyben 500 ezer dollár volt tőke, és 500 000 dollár adósság volt, akkor a hőcserélőnek 1 millió dolláros értéket kell vásárolnia. Továbbá a hőcserélőnek ki kell használnia az összes saját tőkét, és ki kell cserélnie az összes adósságot, hogy elhalassza a tőkenyereség adók 100% -át.
A hőcserélő hozzáadhat további bevételt az új vásárláshoz, ha kívánja, és a hőcserélő szükség esetén további adósságot is igénybe vehet. Ha a hőcserélő nem kívánja felhasználni az összes értékesítési bevételt, részleges csereügyletet végezhet, és a különbözetre alkalmazandó tőkenyereség adót fizet. Ezt nevezik "indításnak".
- Konstruktív átvétel és minősített közvetítő egy 1031-es csere számára
A hőcserélő nem kaphat készpénzt az eladásból. Ezt "konstruktív átvételnek" nevezik, és adóköteles eseményt fog kiváltani a beérkezett pénzek után. Az IRS biztonságos kikötő rendelkezései szerint a hőcserélőnek minősített közvetítőt vagy QI-t kell használnia az 1031 tranzakció megkönnyítésére.
A QI független harmadik fél (nem az ügyvédje, ügynöke, ügynöke vagy CPA), aki az eladási bevételt tartja, és megvásárolja a helyettesítő ingatlant az Ön nevében. A mai környezetben rendkívül fontos, hogy csak jó hírű, biztosított és kötődő képesített közvetítőkkel társuljon.
- 1031 Tőzsdei kockázat
Mint minden ingatlanbefektetésnél, a Delaware törvényes alapítványai és / vagy a közös tulajdonban lévő bérlők kockázatot jelentenek. A fórumon nem lehet minden releváns kockázati tényezőt felvenni. A kockázati tényezőket a Private Placement Memorandumban körvonalazzuk minden egyes ajánlat esetében. A befektetőknek alaposan meg kell érteniük az összes kockázati tényezőt, és megvitatniuk kell őket a pénzügyi képviselővel, mielőtt a Delaware törvényes alapítványába vagy a Bérlőkbe fektetnek be.
Az egyik olyan probléma, amellyel találkoztam olyan eladók képviseletében, akik 1031-es tőzsdei befektető ajánlatát kapják, nem tudjuk, hogy tervezik-e lezárni a letétet. Lehet, hogy 3 különböző tulajdonságot vagy írásbeli ajánlatot neveznek el egy csomó különböző otthonokban, csak hogy meglássák, mi lesz elfogadva. Aztán, miután egy csomó elfogadott ajánlatot választottak, azt választják ki, amit meg akarnak vásárolni, ami azt jelenti, hogy lemondja a többieket.
Az ügyvédek szerint ez a fajta gyakorlat sérti a szerződésekben rejlő jóhiszemű szövetségeket, de nem hagyja abba, hogy ez megtörténjen. Kérje meg az ügynököt, ha ez az egyetlen ajánlat.
Ez az anyag nem ajánlatot sem az eladásra, sem a megkeresést semmilyen biztosíték megvásárlására. Az információ csak tájékoztató jellegű. Nem szándékozik helyettesíteni az illetékes jogi, adózási vagy pénzügyi tervezési tanácsadást. Az alkalmazandó adótörvények kizárólag a szövetségi törvényekre vonatkoznak. Az egyes államok rendelkezhetnek saját adószámmal. Kérjük, forduljon a megfelelő adó- és jogi szakemberhez az Ön államában. Ez az információ olyan megbízható forrásokból származik, amelyekről úgy gondolják, hogy megbízhatóak, de a személyes helyzetével összhangban lévő szakmai tanácsokkal együtt kell használni.
Az írás idején, Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, egy brókercég a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.