A minősített közreműködő fontossága
C. Grant Conness elnök, 1031 Alternatívák Csoportja
A szakképzett közvetítő keresése nem könnyű. Kezdetektől fogva a sikeres 1031 Exchange nem egy "csináld magad" projekt. Ha szeretné megvalósítani az adómegtakarítási előnyöket, be kell tartania az IRS szabályait. Szintén szüksége lehet egy középső személyre, akit minősített közvetítőnek (QI) neveznek, néha Exchange Szállítónak vagy facilitátornak.
Ki szolgálhat szakképzett közvetítőként?
Egyszerűen nem tudsz eladni egy ingatlant, közvetlenül megvásárolhatsz egy másikat, és elvárhatod, hogy a tőkeemelésről szóló adókat ne lehessen átvenni. Az IRS 1031. szakasza meghatározza, hogy sem a szüleid, sem a gyermeked, sem a testvéred nem lehet a középső személyed. Megtiltja, hogy az Ön "ügynöke", például az ügyvédje, a brókere, a CPA vagy az ingatlanügynök, mint az Ön QI-jének szolgálja, ha ez a személy nem képviseltette magát az elmúlt két évben.
A minősített közreműködő felelősségeinek áttekintése egy 1031-es csereprogramban
A minősített közreműködő elengedhetetlen a sikeres 1031-es csere befejezéséhez. Technikailag az Ön tulajdonát az Ön nevében értékesíti, megvásárolja az új csereeszközt, majd átruházza az ügyet. A QI felelőssége a bevétel megtartása, a jogi dokumentumok elkészítése, és megpróbálja biztosítani, hogy a tranzakció az IRS iránymutatásai szerint teljesüljön.
Az adóelhalasztási előnyök megőrzése és a sikeres 1031-es csere befejezése érdekében Önnek (eladónak vagy kicserélőknek) írásbeli megállapodást kell teljesítenie egy Minősített Közvetítővel, mielőtt lezárná meglévő vagyonának nevezett vagyonát.
Minősített Közreműködői Szolgáltatások
A következőkben részletes, pont-pontra vonatkozó magyarázatot adunk arról, hogy a Minősített Közvetítő az Ön számára egy 1031-es csere során.
- Koordinálja az Önnel (az eladóval vagy az exchangerrel) és bármely tanácsadót a 1031 csere struktúrájával.
- Dokumentációt készít a felhagyott ingatlanról és a csereeszközről.
- Utasításokat és megfelelő dokumentumokat ad a letéti vagy titkárnak a tőzsdére vonatkozóan.
- Az ügyféllel (az eladóval vagy az exchangerrel) és a Minősített Közvetítővel kötött megállapodás létre hozza az átruházott vagyontárgyat a QI-nek, aki átadja az ingatlant az új vevőnek.
- A felmondott ingatlan értékesítéséből származó pénzeszközöket ellenőrzi, és általában ezeket az összegeket külön és biztosított számlára bocsátja.
- Nem engedi meg az eladónak, hogy a pénzeszközök konstruktív átvételét az eladásból vegye.
- A felszabadított vagyon értékesítését a 45 napos azonosítási időszak alatt tartja.
- Megkapja és megtartja a lehetséges helyettesítő tulajdonságokkal kapcsolatos írásos információkat.
- Amikor a csereeszköz kiválasztásra került, átutalja a pénzeszközöket a vásárláshoz, és azokat a cím vagy a letéti társaság számára megvásárolja.
- Megszerzi a csereeszközt az QI nevében, majd a tulajdonjogot (az eladó vagy a csere) címre továbbítja.
- Teljes nyilvántartást nyújt a 1031-es adatcserére.
- 1099-et (az eladót vagy exchangeret) és az IRS-t a fizetett növekedési bevételekhez (kamatokhoz) nyújt be.
Az IRS szabályai 1031 csereprogrammal foglalkozó új vállalkozások kifejlesztéséhez vezettek, amelyek közül sokan tagvállalatokhoz kapcsolódnak. Mielőtt felveszel egy szakképzett közvetítőt, kérjen hivatkozásokat, és győződjön meg róla, hogy az egyén hibákat és mulasztásokat és hűségbiztosítást nyújt a csalás vagy gondatlanság megelőzése érdekében.
A minősített közvetítő számára könnyű megtalálni a helyi letéti tisztviselőt egy ajánlásra. Az Escrow tisztjei állandóan foglalkoznak a minősített közvetítőkkel.
Egy szó a szerzőtől:
Ez az anyag nem ajánlatot sem az eladásra, sem a megkeresést semmilyen biztosíték megvásárlására. Az információ csak tájékoztató jellegű.
Nem szándékozik helyettesíteni az illetékes jogi, adózási vagy pénzügyi tervezési tanácsadást. Az alkalmazandó adótörvények kizárólag a szövetségi törvényekre vonatkoznak. Az egyes államok rendelkezhetnek saját kiegészítő adókóddal. Kérjük, lépjen kapcsolatba a megfelelő államadóssággal és jogi képviselővel. Ez az információ olyan megbízható forrásokból származik, amelyekről úgy gondolják, hogy megbízhatóak, de a személyes helyzetével összhangban lévő szakmai tanácsokkal együtt kell használni.
Szerkesztette: Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.