A hasonló tulajdonságok meghatározása megváltozott az évek során
Adja meg a 1031 adó-halasztott cserét. Sok adófizető számára ez olyan, mint a mennydörgés.
1031 csere elhalasztja az adókat
Az 1031-es tőzsde a legerőteljesebb vagyonépítő eszköz, amelyet az adófizetők továbbra is kapnak. Számtalan pénzügyi varázsló és ingatlan-guruk sikeres stratégiájának jelentős része. A belső bevételi kódex 1031. §-ának nevéből az adózás elhalasztott cseréje lehetővé teszi az adózó számára jövedelem, befektetés vagy üzleti vagyontárgy értékesítését és hasonló jellegű ingatlannal való helyettesítését.
Az ingatlan értékesítéséből származó tőkenyereséget halasztják vagy elhalasztják mindaddig, amíg az IRS szabályait alaposan betartják. Bölcs adó- és befektetési stratégia, valamint ingatlanfejlesztési eszköz. Elméletileg a befektető a haláláig folytathatja a befektetési javak tőkenyereségének elhalasztását, és potenciálisan elkerülheti őket.
1984 A jogszabályok megváltoztak néhány szempontból
A "hasonló jellegű cserék" korai napjaiban ezt a kifejezést szó szerint vették és gyakran nehézségekbe ütköztek.
Például ha egy háromszintes téglaépület tulajdonában volt, amelyet 1031-es csere útján akart eladni, akkor egy másik háromszintes téglaépületet kell találnia, akinek a tulajdonosa cserélni akart. Akkor találkoztok ketten, és a csere megtörténne.
A múltban nem volt időbeli korlát a csere.
Az IRS szigorúbb ellenőrzést követelt meg a folyamatban, ami a kongresszust 1984-ben, a 1031 (a) szakaszban végezte. Ez a jogszabály korlátozta a halasztott cseréket, további "hasonló jellegű" tulajdonokat határozott meg, és ütemtervet állapított meg a tőzsde teljesítéséhez.
képesítő
Az üzleti célú vagy befektetési célú ingatlanok 1031-es tőzsdére jogosultak. A személyi lakóhely nem minősül, és általában egy fix és flip jellegű ingatlan is nem minősül, mert illeszkedik az eladásra tartott ingatlan kategóriába. Az üdülések vagy a második otthonok, amelyek nem tartják bérleti díjakat, nem jogosultak 1031-es kezelésre; azonban az adótörvény 280. §-a szerinti használati tesztet alkalmaznak, amely ezekre a tulajdonságokra alkalmazható. Ebben az esetben egy adóügyi szakértőt kell konzultálni.
A fejlesztés alatt álló földterület és a továbbértékesítésre vásárolt ingatlanok nem jogosultak adózási halasztásra. A készletek, kötvények, jegyzetek, leltár tulajdonságok és a partneri viszonyban rejlő előnyös érdekek nem tekinthetők "hasonló jellegű" vagyontárgyaknak csere célokra.
Ma 1031-es csereügyletnek minősül, az ügyletnek inkább egy "csere" formájában kell lennie, és nem csak egy ingatlan értékesítésének, hanem egy másik vásárlásának. Először is, az értékesített vagyontárgyat és az új csereeszközt mind befektetési célból, mind kereskedelmi vagy üzleti célú felhasználás céljából kell tartani.
Olyan "hasonló jellegű" tulajdonságoknak kell lenniük.
A következő típusú ingatlancsere megegyezik a "hasonló jellegű" tulajdon minősített cseréjével:
- Egy iroda egy bevásárlóközpontért cserébe
- A bevásárlóközpont cserébe a földet
- Földterület cserébe egy ipari épület
- Lakóépület cserébe ipari épületben
- Egyetlen családi bérlet cserébe egy közös bérlőnek (TIC)
Ma cserélheti azt a téglaépületet nyers földre, raktárra vagy egy kis irodaépületre. Azonban vannak szigorú időbeli korlátozások, amelyeknek teljesülniük kell, vagy az 1031 Exchange nem engedélyezett, és adókövetkezményeket fognak kiszabni.
1984 előtt, gyakorlatilag minden csere történt egyidejűleg a záró és átadása az eladott ingatlan, (Relinquished Property), és az új ingatlan megvásárlása, (Csere Ingatlan).
A megfelelő vagyon megtalálásában felmerült problémák mellett nehézségek merültek fel a címek és pénzeszközök egyidejű átadásával. Nem olyan ma.
A késleltetett 1031 Exchange elkerüli az 1984 előtti problémákat, de szigorúbb határidőket szabnak meg. Az adófizető, aki a szokásos módon kicserélni, listázni és értékesíteni kívánja a tulajdonát. Amikor a vevő előre lép, és a vételi szerződés megkötésre kerül, az eladó egy Megbízott közvetítővel csereszthesse a megállapodást, aki viszont a helyettesítő eladó lesz. Az átváltási megállapodás általában arra szólít fel, hogy az eladó szerződését a közvetítőhöz rendelje. A zárás megtörténik, és mivel az eladó nem tudja megérinteni a pénzt, a közvetítő az eladótól származó bevételt kapja.
A cseregarancia korlátozása
Ezen a ponton kezdődik az első időzítési korlátozás, a 45 napos azonosítási szabály. Az adóalanynak az eredeti ingatlan lezárásáról és átruházásáról szóló 45 napon belül be kell zárnia, vagy írásban fel kell tüntetnie a potenciális cserejogot. Az időtartam nem tárgyalható, beleértve a hétvégéket és az ünnepeket, és az IRS nem tesz kivételeket. Ha meghaladja a határidőt, akkor a teljes csere kizárható, és az adók biztosan követik.
A helyettesítő tulajdonságok azonosítása:
- Három tulajdonság, tisztességes piaci értéke nélkül.
- Bármely számú ingatlan, amennyiben az azonosító időszak végén az összesített tisztességes piaci értéke nem haladja meg a felhagyott ingatlan összesített valós piaci értékének 200% -át az átruházás időpontjától.
- Ha a hárombetűs szabályt és a 200% -os szabályt túllépik, a csere sikertelen lesz, ha az adóalany az összes azonosított ingatlan összesített valós piaci értékének 95% -át megvásárolja.
Mi a Boot?
Reálisan, a legtöbb befektető követi a hárombetűs szabályt, hogy teljes körű átvilágítást végezhessenek, és kiválaszthassák azt, amelyik a legjobban működik azok számára, amelyek bezárulnak. Általánosságban a cél az, hogy kereskedjen, hogy elkerülje a "boot" átvitelét és tartsa meg a csere adót.
A "Boot" az adófizető által a tőzsdén keresztül átvett további ingatlanok pénzének vagy valós piaci értéke. A pénz magában foglalja az összes készpénz-egyenértékesítőt, adósságot, kötelezettséget, amelyre a kicserélt ingatlan tartozik. Ez a "nem kedvelt" tulajdonság, és a csere során szabályozó szabályok összetettek. Elég, hogy szakértői tanács nélkül, a "csomagtartó" fogadás adót eredményezhet.
A 180 napos szabály alapján
A csereeszköz kiválasztása után az adózó 180 nappal azután, hogy a felmondott ingatlan átkerült a vevőre az új cserejellegű ingatlan bezárásához. Ha azonban a befektető adóbevallásának esedékességi időpontja az átruházott ingatlan értékesítésének adóévjével, a 180 napos időszakot megelőzően, akkor a cserét ennek a korábbi dátumnak megfelelően kell kitöltenie. Ne feledje, az időszak egy részét már használta az azonosítási időszak során. Nincsenek kiterjesztések és kivételek ez alól a szabálytól, ezért tanácsos a határidőt megelőző ütemezést ütemezni.
Mivel a törvény előírja, hogy az adófizető ne érintse meg az első tranzakcióból származó bevételt, a Minősített Közvetítő megszerezze a Csereeszközt az eladótól a zárás és az ügylet befejezése után, majd átadja az adófizetőnek.
Nem a teendők számára
Ez egy alapvető leírás arról, hogyan működik egy sikeres 1031 Exchange. Attól függően, hogy az adózó helyzete, az ingatlan típusának feladásra került-e, és a cserejellegű ingatlan jellemzői is érintettek-e, a tőzsde egyéb vonatkozásai is érintettek lehetnek. Végrehajtása összetett lehet, és mindig konzultálni kell szakértőkkel. Ez nem feladat a "csináld magad" befektetőt.
A 1031-es tőke erejének felhasználása a vagyon és az eszközök megőrzésére és megőrzésére, befektetésekből származó pénzáramlásra, az ingatlanok befektetéseinek átalakítására, diverzifikálására és konszolidálására az Egyesült Államok befektetési javak minden tulajdonosának joga. Az amerikai adófizetőknek soha nem kellene tőkenyereség adót fizetniük befektetési vagyonuk értékesítésére, ha a bevételeket több befektetési célú ingatlanba kívánják újra befektetni. A Pacific West Securities, Inc. által kínált értékpapírok. Tag FINRA / SIPC.
Ez az anyag nem ajánlatot sem az eladásra, sem a megkeresést semmilyen biztosíték megvásárlására. Az információ csak tájékoztató jellegű. Nem szándékozik helyettesíteni az illetékes jogi, adózási vagy pénzügyi tervezési tanácsadást. Az alkalmazandó adótörvények kizárólag a szövetségi törvényekre vonatkoznak. Az egyes államok rendelkezhetnek saját adószámmal. Kérjük, forduljon a megfelelő adó- és jogi szakemberhez az Ön államában. Ez az információ olyan megbízható forrásokból származik, amelyekről úgy gondolják, hogy megbízhatóak, de a személyes helyzetével összhangban lévő szakmai tanácsokkal együtt kell használni.
C. Grant Conness elnök, 1031 Alternatívák Csoportja
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.