Hogyan csináljunk bérlőket a 1031-es csereprogramokban?

Bérlők a közösben lehetővé teszik a diverzifikációt

C. Grant Conness elnök, 1031 Alternatívák Csoportja

Belefáradtok azok közé az éjféli karbantartási telefonhívásokba és elhasználódtak a bérlőktől? Talán csalódott vagy, mert keresi a bérleti csekkeket és a javakat? Lehet, hogy valóban szeretne eladni a bérleti vagy kislakás épületét, de retteg az adózási következményekkel. Tény, hogy gondolkodott egy új bevásárlóközpont bevásárlásáról, de biztosan nem tudja a vásárlást fizetni készpénzzel, sőt soha nem is fizetett készpénzt otthonért .

Ha ez úgy hangzik, mint te, itt a jó hír. Egy 1031 bérlőnek a közös csere során történő használatával eladhatja ezt a bérleti díjat vagy lakóházat, elkerülheti a tőkenyereség adóját, és továbbra is tarthatja a pénzét az Ön számára. A közös bérlők, a TIC néven ismert egyik legjobb módja annak, hogy a befektetők részt vehessenek egy vagy több jó minőségű ingatlan tulajdonában, miközben megőrzik a vagyont és elkerülik a vagyonkezelés fejfájását.

A közös 1031-es csere lakói lehetővé teszik a diverzifikációt

Tegyük fel például, hogy eladja a négy évre szóló tulajdonosait, amelyet 15 éven át birtokol, és 400 000 dollárral rendelkezik. Attól függően, hogy az adósság összege továbbra is fennáll, az új befektetés vételára körülbelül egymillió dollár lehet. Bár ez sok pénz, még mindig nem jogosult egy igazán csúcsminőségű ingatlan megvásárlására. Ha azonban úgy döntesz, hogy befektetni szeretne egy TIC-be, akkor a 400.000 dolláros tőke egy millió dolláros érdekeltséget vásárolhat egy 30.000.000 dolláros intézményi minőségű ingatlanhoz.

A Common 1031 Exchange bérlõi lehetõvé teszik a különbözõ földrajzi helyek különbözõ tulajdonságainak diverzifikálását. Beállíthat egy raktárba vagy tárolóegységekbe, egy csúcskategóriás szállodába, egy irodakomplexumba, egy kórházba vagy egy támogatott lakóhelybe, vagy egy milliomodban értékesített lakóházba.

Ez a diverzifikáció csökkentheti a befektetési portfolió kockázatát, és potenciálisan növelheti értékét.

Kérjen egy megbízható befektetési tanácsadót, és ne a befektetőnek eladót.

TIPP: Mielőtt bármilyen 1031 bérlőbe befektetne a közös piacon, kérjük, győződjön meg arról, hogy egy megbízható ügyvéd felülvizsgálja a papírmunkát, és végezze el az átvilágítást. Ez magában foglalja a biztonságot értékesítő egység esetleges vizsgálatát, ideértve annak biztosítását is, hogy a jogalany megfelelő licencben legyen. Rengeteg bűnöző, gazdag gyors szeminárium csaló, akik ebben az üzletágban dolgoznak.

IRS szabályok a Bérlők számára a Common 1031 Exchange rendszerben

Az IRS szabályait az 1031-es tőzsde számára alaposan követni kell a tőkenyereség és az értékcsökkenés visszavételének elhalasztására. A felmondott vagyontárgyat a befektetőnek kell tartania vagy a tulajdonos üzletében vagy üzletében kell használni.

A potenciálisan sikeres TIC 1031 Exchange öt általános követelménye:

1. Az eladásból származó bevétel 100% -át vissza kell fektetni, és a kereskedelmi helyettesítő vagyon értékének meg kell egyeznie vagy annál nagyobbnak kell lennie a felmondott ingatlannál.
2. A Minősített Közvetítő lesz a kijelölt eladó, és a visszavont tulajdon értékesítéséből származó összes bevételt tartja.

1. 45 napos azonosítási időszak van, amelynek során legalább három "hasonló jellegű" cserejellegű adatot írásban kell azonosítani.
2. A 200% -os szabály előírja, hogy a Cserejellemzők bármely száma azonosítható, de összértékük nem haladhatja meg a felmondott ingatlan értékének 200% -át.
3. Ha a háromvagyonra vonatkozó szabály és a 200% -os szabály nem alkalmazható, akkor a cserébe beszerezhető kereskedelmi ingatlanok összesített piaci értéke legalább az összes azonosított ingatlan teljes valós piaci értékének legalább 95% -át tartalmazza.

Szerkesztette: Elizabeth Weintraub. Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.

C. Grant Conness elnök, 1031 Alternatívák Csoportja

Miután kiválasztotta a csereeszközt, a befektető 180 nappal azután, hogy a felmondott ingatlan átkerült a vevőre az új ingatlan bezárásához. Ha a befektető adóbevallásának esedékességi időpontja, a kiterjesztett vagyontárgy adásvételi évével, amely meghaladja a 180 napos időszakot, akkor az 1031-es árfolyamot ezen időpontig be kell fejezni.

A befektetőknek emlékeztetniük kell arra is, hogy a 180 napos időszak egy részét már használhatják a 45 napos azonosítási időszak alatt. Nincsenek kiterjesztések és kivételek a 45 napos szabálytól, amely magában foglalja a hétvégéket és az ünnepeket. Ha a határidőt túllépik, akkor a teljes csere kizárható, és a büntetések és az adók következnek.

Ha egy befektető fiktív érdekeltséget vásárol több ingatlant illetően, tanácsos gondoskodni arról, hogy a tervezett záró időpontok a határidő előtt legyenek.

Bérlők a közös csereügyletben és a címbiztosításban

Tulajdonosként egy TIC-ben ön külön ügyet fog kapni, mint közös bérlő és egy címet, amely biztosítja az érdeklődésed arányát az ingatlant illetően. Ugyanazokkal a jogokkal rendelkezik, mint bármelyik másik tulajdonos.

Pénzáramlás és értékelési potenciál a bérlőktől a közös 1031-es tőzsdén

Lehetséges a jövedelem aránya az Ön részleges tulajdonlásának arányában, ami potenciálisan nagyobb lehet, mint a korábbi befektetéseitől kapott pénzforgalom.

A pénzforgalmat ellensúlyozhatja az új vásárlás alapjainak értékcsökkenése .

Ön is részt vesz a pro-rata elismerésben, ha van ilyen, az ingatlan, ha azt végül értékesítették. A TIC-t értékes ingatlan-tervezési eszköznek tekintik, mivel az örökösöknek fokozottabb alapot kell kapnia a haláláért.

Szerkesztette: Elizabeth Weintraub. Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.

C. Grant Conness elnök, 1031 Alternatívák Csoportja

Az 1990-es évek közepétől a késő évek végéig a befektetők számos kérelmet terjesztettek elő az IRS-hez, amelyben előzetesen döntést hoztak arról, hogy az ingatlanok közös érdeklődésre számot tartó osztatlan (frakcionált) bérlői az 1031. § szerinti adómegtakarításra jogosultak.

Válaszul 2000 októberében az IRS kiadta a 2000-46-os bevételi eljárást. Ez az eljárás aggodalmát fejezi ki amiatt, hogy egyes Bérlők a közös kapcsolatokban partnerségként tekinthetők szövetségi adózási célokra, ezért nem jogosultak 1031-re.

Az IRS világossá tette, hogy nem bocsátkozik előzetes döntéshozatalra. Ezt a határozatot 2002 márciusában hatályon kívül helyezték, majd 2002-22-es bevételi eljárást.

Az úgynevezett "Rev. Proc." 2002-22 bevételi eljárás 15 pontot tartalmaz, amelyet az IRS felülvizsgálna, amikor "megfontolandó egy olyan döntés iránti kérelem, amely szerint a bérleti ingatlanok osztatlan részaránya nem érdeke a üzleti vállalkozás " - azaz egy olyan partnerség, amely nem minősülne, veszélyeztetné az árut a könyvvizsgáló és az adókövetkezmények kockázatával.

Az előzetes döntéshozatal azonban még mindig szinte lehetetlen. Az IRS felülvizsgálatához szükséges információk nagy része nem áll rendelkezésre, amíg a szponzor kész az ingatlan megszerzésére, a hitel lezárására és az érdeklődők érdeklődésére. Ezért az oka annak, hogy a legtöbb szponzori tanács kiadja a Private Placement Memorandumban található "should" vagy "will" adótanácsot.

Bevételi Eljárási Iránymutatás a Bérlőknek a közös 1031-es tőzsdéken

A Rev. Proc. meghatározta a közös tulajdonban lévő bérlők szerkezetére, finanszírozására és kezelésére vonatkozó világos iránymutatásokat. Lehetővé teszi a 2-35 társ tulajdonosnak, bár a szponzorok és a hitelezők bizonyos tulajdonságok esetén általában alsó határt szabhatnak, amelyek általában 10 és 25 befektető között vannak.

A férj és a feleség néha egyetlen jogalanynak tekintendő (az állami jogtól függően), és egyik társtulajdonos sem hagyhatja be az adóbevallást partnerségként. Minden társtulajdonosnak jogában áll eladni vagy felosztani a részleges tulajdonjogát, de csak azt követően, hogy felajánlja eladásra a többieknek. Van arányos megosztása a nyereség és az adósság (jelzálog).

Ezekkel a világosabb iránymutatásokkal a TIC iparág komolyan kezdett, és több új szponzor, bróker / márkakereskedő és regisztrált újratársa volt a piacon. Az 1990-es évektől fogva nagy érdeklődés mutatkozott a Bérlők számára a közös 1031-es csereprogramokban. Valójában a saját tőke növekedése 2002-től 2004-ig a TIC-ekben 550% -ot süppedt. A 2007-ben bezárt TIC-befektetések összértéke több mint 8,5 milliárd dollárra becsülhető. Néhányan azt mondják, hogy ez a szám még magasabb - elérte a 10 milliárd dollárt (a tőkeáttétel mellett).

Bérlők az Akkreditált Befektetőknek kínált közös ajánlatokban

A TIC ajánlatok túlnyomó többségét csak "akkreditált befektetőknek" teszik, ami azt jelenti, hogy bizonyos pénzügyi kritériumoknak teljesülniük kell.

1. Az egyszemélyes befektetőknek (vagy házastársukkal együtt) nettó vagyonának nagyobbnak kell lennie, mint 1 millió dollár.
2. Az elmúlt 2 év 200 ezer dolláros bevétele azzal a várakozással, hogy ez tovább fog folytatódni.

1. Egy közös jövedelem a 300.000 dolláros házastárssal az elmúlt 2 évben, azzal a várakozással, hogy nincs változás.
2. Az olyan szervezetnek, mint az LLC, a Partnerségnek vagy a Társaságnak legalább 5 millió dolláros vagyona, vagy ha az eszközök kevesebb, mint 5 millió dollár, minden egyes befektetőnek akkreditáltnak kell lennie.

Szerkesztette: Elizabeth Weintraub. Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.

C. Grant Conness elnök, 1031 Alternatívák Csoportja

A befektetők értékes segítséget nyújthatnak abban, hogy megtalálják a csereeszközöket a 1031 tőzsdék és bérlők 1031 cseréjéhez specializálódott sok társaság közül. Ezek a TIC-szakemberek számos befektetési tulajdonhoz hozzáférhetnek, és gyakran különböző szintű átvilágítást folytatnak, beleértve az árösszehasonlításokat, a közzétételeket, a nettó bevételeket, az üres állásjelentéseket stb.

Általában a támogató cégek óriási összegeket költöttek ezen ingatlanok felépítésére, hogy megfeleljenek a TIC 1031 Exchange IRS követelményeinek. Néha a szponzor egy ingatlanvásárlási szerződést kötött, majd előkészíti az ajánlati dokumentációkat, amelyeket gyakran a privát elhelyezésről szóló memorandumnak (PPM) neveznek el, amelyet ezután a bróker-kereskedők közvetítenek. Néhány szponzor közelíti meg az ingatlant, mielőtt forgalomba hozná, de ez drágább lehet a költségek viselése miatt.

Regisztrált Befektetési Képviselő értékelése

• Válasszon egy regisztrált befektetési képviselőt, aki szakosodott a TIC befektetésekre. Ezt a beruházási javak eladása előtt meg kell tenni.
• Értékelje a lehetséges helyettesítő tulajdonságokat. Amint ezt a regisztrált befektetési képviselőjével megteszed, meg kell vizsgálnod az egyes ajánlatok szponzorát. Mi a helyzetük? Megfelelő az üzleti szervezetük infrastruktúrája? Rendelkeznek a vezetők, a személyzet és a menedzsment?

• Győződjön meg arról, hogy befektetési képviselője rendelkezik a Series 7 vagy a Series 22 licenccel, akár a Series 63 vagy a Series 66 licenccel együtt. Meg kell tapasztalnia a kereskedelmi ingatlanokban is, és bizonyítottan sikeres a sikeres TIC-csere.

Kérdezzenek szponzor társaságokat

• A szponzori program jól strukturált és igazságos a befektetők számára?

• Az ajánlat gondosan, jogszerűen és mechanikusan össze van állítva a megfelelő közzétételekkel?
• Teljesülnek-e a dokumentumokban felvázolt célkitűzések?
• A befektetéssel kapcsolatos kockázatok világosan megjelennek?
• A program, vagyonával, nagy valószínűséggel hozta létre a célokat?
• A tervezett célok ésszerűek a tények fényében?
• Milyen biztosítékok és tartalékok vannak érvényben?

A Tenants a Common 1031 Exchange-ban lehetővé teszi a befektetőknek, hogy sok alternatívát találjanak cserélési tulajdonságok keresése során.

Általában legalább 100 ezer dolláros tőkebefektetésre van szükség, de minden ingatlanajánlatnak minimálisnak kell lennie, amelyet a teljes saját tőke a lehetséges TIC-kamatokkal való elosztásával határoztak meg.

Minden egyes PPM ajánlatot értékelni, elemezni és összehasonlítani kell más versenyelőírásokkal. Meg kell vizsgálni a múltbeli, jelenlegi és jövőbeli várható kiadásokat, bérlői pénzügyi információkat, helyszínt és környezetvédelmi kérdéseket, és tartalmaznia kell az ingatlan ingatlanpiacának tanulmányozását.

Szerkesztette: Elizabeth Weintraub. Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.

C. Grant Conness elnök, 1031 Alternatívák Csoportja

Néhány vállalat, amely a TIC-eket kezeli, elvégezte a különböző befektetési tulajdonságok átvilágítását. Ehhez a nyilvántartásba vett befektetési képviselők teljes körűen gondoskodnak a társaságukon belüli átvilágításról, rendszerint átvilágítási részlegükön keresztül; míg mások az "átvilágítási tanácsadók" és az ügyvédek külső szolgáltatásait keresik.

Bérlők típusai a közös 1031-es cserére

1031 A Közös Vásárok bérlői különböző módon strukturálhatók, és ezek a lehetőségek gyakran be vannak csomagolva az irányítással és a finanszírozással.

Előfordul néha egy nem igénybe vett hitel , amely megakadályozza, hogy a hitelező késedelem nélkül megkeresse a hitelfelvevő egyéb eszközeit. A hitelnyújtó hitelbiztossága az ingatlan értékére korlátozódik.

Azonban egyes hitelezők nemrégiben kezdték megkövetelni, hogy egy felelős szervezet aláírja a felelősséget abban az esetben, ha az ingatlantól kapott bérleti díjak nem a hitel visszafizetésére szolgálnak, hanem helyreállításra kerülnek stb. Az egyéb hitelezők előírják, hogy egy TIC, néha minden egyes vevőnek garantálnia kell a hitelezőt a jövőbeli környezeti problémák ellen. A befektetőket arra kérik, hogy alaposan vizsgálják meg a hiteldokumentumokat és a PPM-et, hogy elkerüljék az eredeti befektetésüket messze meghaladó felelősség lehetőségét.

A TIC programokra való átvilágítás során a befektetőknek alaposan össze kell hasonlítaniuk a 15 Rev. Proc. irányelveket. Az a tranzakció, amely jelentősen eltér, az IRS-nek az elutasítását eredményezheti, így a befektetők jövőbeni adókövetkezményekkel szembesülhetnek.

Az ajánlatok minden tulajdonos által aláírt dokumentummal vannak felépítve, amely a szponzornak biztosítja az ingatlan napi kezelésének kezelését. Előfordulhat, hogy a bérleti díjak és az összegyűjtött pénzeszközök diszpergálódnak a TIC-társtulajdonosok számára.

Az ajánlatok közös bérleti szerződést is tartalmazhatnak, amely leírja az egyes befektetők és a többi TIC-társtulajdonos közötti kapcsolatot. A TIC-t speciális célú szervezetként (SPE) is lehet kialakítani, ahol egyetlen magánszemély sem szerepel tulajdonosként. Az SPE szerint egyetlen korlátolt felelősségű társaság megvásárolja és birtokolja a TIC-kamatot. Ez a struktúra extra felelősségi réteget biztosít a társtulajdonosok és a hitelező számára. Általában a TIC szponzor nem felelős a befektetés irányításáért, ezért független irányítást kell alkalmazni.

Bérlők a Közös Értékpapírra vagy Ingatlanra?

A legtöbb szponzor a TIC-befektetéseket értékpapírokként kezeli, mert megfelelnek a biztonság fogalmának, vagy abban az államban, ahol a vagyon vagy a különböző államokban, ahol a Szponzor eladni kívánja. Ez azt jelenti, hogy csak az engedéllyel rendelkező értékpapír kereskedők értékesíthetik ezeket a beruházásokat, a SEC felügyelete mellett. Azonban az összes TIC érdekeltség, beleértve az értékpapírokat is, ügyet közvetít, és a legtöbb állam azokat ingatlannak minősíti.

Az a kérdés, hogy egy ingatlanbefektetés biztonságot jelent-e, összetett lehet, és a kérdés komoly megdöbbenést okoz.

Míg a TIC-kamatok vásárlása 1031 célú ingatlanügylet, a legtöbb értékpapírok értékesítése. Azonban nem meglepő, hogy egyes szponzorok továbbra is értékesítik a TIC érdekeltségét, és nem értékesítik értékpapírként.

Mivel az ingatlanügynökök rendszerint részt vesznek a felmentett ingatlan értékesítésében, az ilyen brókereken keresztül értékesítik a TIC ajánlatokat, csak logikusnak tűnnek, mivel képesek azonosítani a leendő befektetőket. A konfliktus a FINRA, a Pénzügyi Pénzügyi Szabályozó Hatóság és az Értékpapír- és Tőzsdefelügyelet szabályaiból áll, amelyek megtiltják a díj vagy jutalék kifizetését bárkinek, aki nem rendelkezik értékpapír-engedéllyel.

Ez ténylegesen kizárja az átutalási díjak vagy jutalékok kifizetését az ingatlanügynökökhöz. Sajnálatos, hogy ezek a szabályok, amelyek célja a befektetők védelme, nem ösztönzik az ingatlan szakembereket arra, hogy bemutassák a TIC tranzakció előnyeit a 1031-es ügyfelük számára.

A Bérlők iránti kereslet a közös 1031-es tőzsdéken erős

A befektetőknek meg kell vizsgálniuk a TIC-t olyan ingatlanként, amelyet mérsékelt vagy hosszú távú befektetésként tartanak. Ha a likviditás fontos, akkor alternatív lehetőségeket kell fontolóra venni.

A Bérlők iránti kereslet a közös tulajdonságokban tovább növekszik minden egyes évben. Elmondható, hogy a TIC piactér és az 1031-es cserefolyamat puszta sebessége lehetetlen a TIC-hez ismeretlen befektetők számára, de a nyereség- és adómegtakarítási lehetőségek óriásiak.

Az értékpapír-társaságok által kínált értékpapíroknak hasonló nyilatkozatot kell felajánlaniuk, amelyre nem hivatkozhat:

Ez az anyag nem ajánlatot sem az eladásra, sem a megkeresést semmilyen biztosíték megvásárlására. Az információ csak tájékoztató jellegű. Nem szándékozik helyettesíteni az illetékes jogi, adózási vagy pénzügyi tervezési tanácsadást. Az alkalmazandó adótörvények kizárólag a szövetségi törvényekre vonatkoznak. Az egyes államok rendelkezhetnek saját adószámmal. Kérjük, forduljon a megfelelő adó- és jogi szakemberhez az Ön államában. Ez az információ olyan megbízható forrásokból származik, amelyekről úgy gondolják, hogy megbízhatóak, de a személyes helyzetével összhangban lévő szakmai tanácsokkal együtt kell használni.

Szerkesztette: Elizabeth Weintraub. Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.