Vagy valamiféle javítást hajtott végre, amely javítás, helyreállítás vagy átalakítás volt, amelyben az ingatlan vagy felszerelés jelentős részét lebontották és kicserélték.
Itt van egy lehetőség, hogy részleges hajlamot adunk a régi ingatlanra és kihasználjuk az új vagyont.
Elmagyarázzuk Önnek az elképzelést és a részleges diszpozíció mögötti matematikát, és megad egy példát a munkához.
Az ötlet: Ha vissza kell cserélnünk, eldobhatjuk az öreget és kihasználhatjuk az új tulajdont
Képzeljünk el egy tetőt. (Igen, ez az egyik példa az IRS-nek a végső szabályozásában, plusz ez könnyű elképzelni, így ez a példa, amit itt fogunk betartani.) FYI a szabályzat teljes szövegéhez lásd a TD 9689-et , Útmutató a tárgyi értékcsökkenthető ingatlanok rendelkezésére. (Eddig ez az egyetlen hely, ahol megtalálható a 26 CFR 1.168 (i) -8 teljes szövege.)
Tehát van egy ügyfelünk, aki bérelt ingatlan. Az ügyfél felváltja a tetőt. A régi tető leáll, és az anyagokat újrahasznosítják vagy eldobják. A régi tető nincs többé, de a tető költségét az egész épület költsége tartalmazza. Visszatérve, amikor az ügyfél megvásárolta az ingatlant, az ügyfél fizetett egy árat, és ez az ár a föld és az épület volt, és a tető határozottan része volt az épületnek. Így a régi tető költsége az épület költségén van, amelyet az ügyfél adóbevallásán keresztül hajtanak végre, és 27,5 vagy 39 év alatt leértékelődik (lakó- vagy kereskedelmi bérlakások esetén).
A részleges elrendezés azt jelenti, hogy a régi tető költségét kivesszük az épület költségeiből, eldobjuk azt a régi tetőt, és kihasználjuk az új tetőt. Van értelme?
Sok matematikus részt vesz
- Nincs időm matekra - mondta egy CPA április elején. Érthető.
Vigyázzunk a jóra, ez ügyfeleink számára. Eltöröljük a régi tetőt? Igen. És értékeljük ezt? Nem. Tehát nincs a bruttó bevétel az eladásból. Így a rendelkezésre álló nyereségnek nulla lesz a mínusz a fennmaradó költség alapon, ami azt jelenti, hogy veszteségünk van. Ez egy negatív jövedelemszám, amelyet az 1040-es évek elején szállítanak. És a negatív jövedelmi számok mit csinálnak? Csökkentik a teljes jövedelmet, alacsonyabb módosított bruttó jövedelmet, alacsonyabb adóköteles jövedelmet és csökkentik az adókat.
De várj még több. A veszteségek csökkentik a jövedelmet, ami azt jelenti, hogy csökkenti a jövedelmet a passzív aktivitási veszteségek mérésére, és mérni olyan dolgokat, mint a nettó befektetési jövedelemadó , a kiegészítő Medicare adó, az alternatív minimális adó és a jövedelem-érzékeny számítások teljes skálája. Tehát ha nincs időd a matematika elvégzésére, terjessz ki és hajtsd végre a matekot, ha van némi agyi ideje. Ez előnyös lesz az ügyfel számára most és a jövőben is.
Hasznos lesz-e az ügyfél számára a jövőben? Igen, mert nézd meg a felhalmozott értékcsökkenést. Amikor egy részleges eszköz rendelkezünk, eltávolítjuk mind a költségeket, mind az értékcsökkenést az eredeti eszközből. Jelenleg levonható veszteséget kapunk. A felhalmozott értékcsökkenés csökkentésével kevesebb értékcsökkenéssel rendelkezünk ahhoz, hogy visszaszerezzük, ha és amikor az ingatlanot a jövőben értékesítjük.
Soha ne adjon lehetőséget arra, hogy pénzt takarítson meg kétszer.
A lépések egy csúcspontban
- Mérje meg a csereeszköz költségeit
- Ezzel a költséggel térjen vissza az eredeti ingatlan történelmi költségének méréséhez.
- Szükségünk van egy változás mértékére.
- A változás mértékével csökkentheti a jelenlegi költségeket a korábbi költséggel.
- Az elkülönített bázist és az értékcsökkenést.
- A részleges eszköz eltávolítása: a nyereség vagy veszteség kiszámítása.
- Az új eszköz értékcsökkenése és csökkentése.
Példa
Az adófizetőnek van lakóingatlanja. Itt vannak a releváns tények:
Az adófizető megvásárolja a házat, és bérbe veszi | |
A ház üzemeltetési dátuma: | 2011/09/01 |
Az épület (nem földterület) költsége: | $ 250,000 |
Előzetes értékcsökkenés (2013 végéig): | $ 20.833 |
Az adófizető helyettesíti a tetőt | |
A tetőt üzembe helyezik | 2014/11/01 |
Az új tető költsége: | $ 12,000 |
1. lépés: Mérje meg a csereeszköz költségét
Ez a 12.000 dollár az új tetőre, a fenti példában. Honnan származik ez a szám? Az ügyfél megadta az összes fizetési igazolást és számlákat a tetők számára. Összeadjuk a költségeket. (Természetesen a kiadások ritkán fordulnak fel egy kerek számra, például a tizenkét ezer fölé.). A példámat könnyen megragadom.)
2. lépés: Mérje meg az eredeti ingatlan történelmi költségeit
A tető eredeti költségeinek (vagy az épület bármely más alkotóelemének) elválasztásához az IRS azt mondja, hogy "bármilyen ésszerű módszert" használhatunk az eredeti költség meghatározására mindaddig, amíg a módszer " következetesen alkalmazzák ugyanazon eszköz minden részére" (Pénzügyi Szabályzat 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Tehát milyen ésszerű módszerek?
- Csak a helyreállításokra használja a termelői árindex kedvezményt.
- Az eredeti eszköz költségeinek elosztása a részleges elszámolás helyettesítő költségének és az egész eszköz helyettesítő költségének aránya alapján.
- Költség szegregációs tanulmány.
- Adózó nyilvántartása.
"Általában leginkább a termelõi árindex visszavezetési módját látjuk" - mondta Phil Zaman , a CBIZ és Mayer Hoffman McCann PC
A termelõi árindex kedvezményes módszere csak "helyreállításra" mûködik, Zaman figyelmeztetett. Mi "nem használhatjuk a fejlesztésekhez, javításokhoz és adaptációkhoz".
"Az akadozás olyan, mint a kamatozás, de fordítva" - magyarázta Zaman. Azt is elmondta, hogy a diszkont módszer a "kincstári szabályok 1.168 (i) -8. Pontjában" a hivatalosan szankcionált "módszerek leginkább céljai.
A második módszer, Zaman elmondta, hogy az alkatrész pótlási költségét veszi át, és az egész eszköz helyettesítő költségével oszlik meg. Ez azt az arányt eredményezi, amelyet azután összeadunk az egész eszköz eredeti költségével.
A harmadik módszer az, hogy szakembereket végeznek költségmegosztási tanulmányok elvégzésére, amelyeket az adófizetők "bármikor megtehetik", mondja Zaman.
Végül az adóalanyok, akik ténylegesen építették az eszközt, saját nyilvántartásaikat használhatják az egyes komponensek költségének meghatározásához.
2A. Lépés: A kedvezményes ár megállapítása a termelői árindex segítségével
Először is használhatjuk a végtermékek termelõi árindexét vagy utódját, a végsõ kereslet termelõi árindexét .
- Ezek az indexek megtalálhatók a Bureau of Labor Statistics weboldalon.
- http://www.bls.gov/data/
- Ezután görgessen oda , ahol mondja Árak - Gyártó .
- Ezután a szakaszban olvassa el, hogy a Commodity Data, beleértve a "fő" FD-ID indexeket is, mondja el.
- Most nézzen jobbra, és kattintson a Top Picks (a csillaggal jelölt ikonra).
- Ez különféle mutatókat ad, amelyek közül választhat.
- "Általában végleges keresletet vagy végterméket használsz (sem szezonálisan nem igazított)" - mondja Zaman.
- Vagy válaszd a Végső igényt - WPUFD4.
- Vagy válassza a Késztermék - WPUSOP3000 lehetőséget.
- A végső keresletindex 2009 novemberétől kezdődik és továbbhalad.
- "A kész áruk (WPUSOP3000) 1947-re nyúlik vissza" - mondja Zaman.
- "Beállíthatja az oldal tetején megjelenő éveket" - hangsúlyozza Zaman.
- Zaman további óvatosságra hívja fel a figyelmet, hogy csak egy indexcsoporttal dolgozhat.
Másolja meg a releváns PPI-adatokat, és illessze be egy táblázatba.
Referenciaként itt a két adatkészlet, amellyel meg kell dolgoznunk a példánkhoz.
1. táblázat: Termelői árindex - Áruösszegek végső kereslete (WPUFD4) | ||||||||||||
Év | január | Február | elront | Április | Lehet | Június | Július | Augusztus | szeptember | Október | November | December |
2011 | 103,4 | 104.2 | 105,2 | 105,9 | 106.1 | 106 | 106,3 | 106,4 | 106,6 | 106,3 | 106,4 | 106 |
2012 | 106,6 | 107,1 | 107,7 | 108 | 107,8 | 107,4 | 107,4 | 107,7 | 108,2 | 108,3 | 108,2 | 108 |
2013 | 108,3 | 108,8 | 109,1 | 109 | 108,8 | 109,2 | 109,5 | 109,5 | 109,4 | 109,7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109,7 | 110,1 | 110,8 | 111 | 111,1 | 111,2 | 111,6 | 111,6 | 111,1 | 111,4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
2. táblázat: Termelői árindex - Árucikkek késztermékek (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Év | január | Február | elront | Április | Lehet | Június | Július | Augusztus | szeptember | Október | November | December |
2011 | 184,4 | 186,6 | 189,1 | 191,4 | 192,5 | 191,4 | 192,2 | 191,7 | 192,6 | 191,8 | 191,7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192,9 | 194,4 | 194,9 | 193,7 | 192,8 | 193,2 | 195,4 | 196,7 | 196,3 | 194,5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196,8 | 197,2 | 197,2 | 197,9 | 197,3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200,3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202,9 | 202.4 | 201,7 | 200,3 | 198,1 (P) | 195,6 (P) |
Lábjegyzetek: Ha egy index mellett (R) látható, ez azt jelenti, hogy a számot felülvizsgálták. (P) jelentése Előzetes. "Az összes index az eredeti közzététel után négy hónappal módosulhat" - mondja a BLS.
Most meg fogjuk találni a diszkontrátát.
A bérleti házat eredetileg 2011. szeptember 1-jén üzembe helyezték. Az említett dátummal kapcsolatos indexeket félkövéren (fent) mutatjuk be.
A tetőt 2014. november 1-jén üzembe helyezték. Hasonlóképpen, az adott dátummal jelöltük az indexeket.
Itt van a matematikai rész. Megtaláljuk a százalékos változást a két index között. Kezdjük a PPI-Commodities végső keresletével (1. táblázat). A matematika így megy:
A helyreállításhoz használt üzembe helyezés időpontja | 110,9 | 2014. november |
Index az eredeti összetevő üzembe helyezésének időpontjában | 106,6 | 2011. szeptember |
Százalékos változás a két index között | ,040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Ezt expresszálja százalékban. | 4,0338% |
- A PPI-Commodities végső kereslet használatával 4,03% -kal egyenlő a változás mértéke (R FD ).
Tegyük ugyanezt a dolgot, ezúttal a PPI-Commodities Finished Goods esetében (2. táblázat).
A helyreállításhoz használt üzembe helyezés időpontja | 198,1 | 2014. november |
Index az eredeti összetevő üzembe helyezésének időpontjában | 192,6 | 2011. szeptember |
Százalékos változás a két index között | ,028556594 | = (198,1-192,6) / 192,6 |
Ezt expresszálja százalékban. | 2,85566% |
- A PPI-Commodities készáruk használatával a változás mértéke (R FG ) 2,86%.
Most két különböző diszkontrátát találtunk (R FD és R FG ). Mivel az IRS lehetővé teszi számunkra, hogy bármilyen ésszerű módszert használjunk, meg kell találnom, hogy melyik módszer fog megfelelni az ügyfelemnek. (Ezt a 4. lépésben követjük.) Miután eldöntöttük, hogy melyik indexet kell használni, jegyezzük meg azt az ügyfél állandó fájljában, hogy ne feledjük, hogy ugyanezt a módszert használjuk, ha további részleges rendelkezéseket teszünk ugyanazon a bérleti ingatlanon.
A 2A.
2B lépés: A változás mértéke alkalmazásával csökkentse a jelen napi költségét a történelmi költséghez
A diszkont kiszámításának két matematikai szempontból egyenértékű módja van.
- Ossza meg a pótköltséget 1 + R-vel; vagy
- Szorozzuk meg a helyettesítési költségeket a PPI-vel az eredetileg üzembe helyezett hónapra, majd a PPI-t a felcserélt hónapokra osztjuk fel.
Mindkét esetben ugyanazt a választ kell eredményeznie. A rövidség kedvéért csak az első módszert fogom bemutatni.
Csereár (RC) = $ 12,000
A változás mértéke (R) R FD = 4,03% vagy R FG = 2,86%
Ha R = R FD = 4,03% | Ha R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12 000 / (1 + 4,03%) | 12 000 / (1 + 2,86%) |
12 000 / (104,03%) | 12 000 / (102,86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Az eredeti tető történelmi költsége | $ 11.535 | $ 11.666 |
Szóval mit mondunk itt? Az épület teljes költsége (eredetileg 250 000), 11 535 dollár, vagy 11 666 dollár az eredeti tetőhöz van hozzárendelve. Ezt alapozzuk meg a tető (12 000 dollár) pótlására, és a költségkalkulációt a termelési árindex két intézkedésének egyikével. Melyik módszer jobb lesz ügyfeleink számára? Ezt a 4. lépésben fogjuk megérteni.
3. lépés: A bázisterületek elkülönítése és az értékcsökkenés
Itt az a cél, hogy az eredeti eszközt és az értékcsökkenést két eszköz közé különítsük el. Így eldobhatjuk az egyiket és megtarthatjuk a másikat.
Először megmutatom neked az eredményeket, majd megtudjuk, hogyan kell csinálni.
A bázis és az értékcsökkenés elkülönítése, ha használjuk R FD = 4,03% | ||
vagyontárgy | Korrigálatlan alapon | Előzetes értékcsökkenés (2013 végéig) |
Eredeti épület | 250.000 | 20833 |
A szegregáció után: | ||
Épület (kevésbé régi tető) | 238465 | 19872 |
Régi tető | 11535 | 961 |
Új tető | 12.000 | n / a |
A bázis és az értékcsökkenés elkülönítése, ha használjuk R FG = 2,86% | ||
vagyontárgy | Korrigálatlan alapon | Előzetes értékcsökkenés (2013 végéig) |
Eredeti épület | 250.000 | 20833 |
A szegregáció után: | ||
Épület (kevésbé régi tető) | 238334 | 19861 |
Régi tető | 11666 | 972 |
Új tető | 12.000 | n / a |
Megjegyzés: az épület alap- és értékcsökkenési adatai (kevésbé régi tető) és a régi tető összegzik az eredeti épület adatait. (Azaz 238.465 + 11.535 = 250.000 az alapon, és hasonlóképpen 19.872 + 961 = 20.833 az előző értékcsökkenéshez, a fenti R FD- ben szereplő diagram alapján). Nem vettünk semmiféle alapot vagy értékcsökkenést. Az eredeti összeget két különálló eszközre osztottuk.
Miért történik az előzetes értékcsökkenés 2013 végéig? Mivel az adó szoftverünk kiszámítja a 2014-es értékcsökkenést, miután helyesen feltöltöttük az eszközöket.
Hogyan szerezzük be ezeket a számokat? Az eredeti, az adózási szoftverünkből vagy az ügyfél értékcsökkenési ütemterveiből eredő első sor, amely a tavalyi évhez képest visszaadott.
A régi tető alappillére: erre a matematikára van szükségünk. Figyeljük meg a régi tetőre vonatkozó 11.535 figurát. Ez az R FD felülről. Használhatjuk az R FG-t is .
A bázist az épület kevésbé tető: vettük az eredeti alapot, és kivonták a régi tetőt.
Az épület kevésbé régi tetőre és a régi tetőre vonatkozó értékcsökkenési adatok: két módszer létezik erre. Van William módszere. És van Phil Zaman módszere. William módja így megy:
- Ossza meg a régi tető történelmi költségét a teljes eredeti költséggel, hogy százalékos arányt kapjon,
- Ezután az eredeti értékcsökkenési adatokkal megszorozzuk, hogy megtaláljuk a kicserélt komponensnek tulajdonított értékcsökkenést.
És Zaman módszere? Számítsd ki az értékcsökkenést a kevésbé régi tetőre és a régi tetőre.
Számítottam mindkét irányban. Az én módszerem szerint 961,23 dolláros értékcsökkenést kaptam a régi tetőhöz képest. Zaman módszerével 961,24 dollár értékben értékeltem a régi tetőhöz kapcsolódó értékcsökkenést. Így kerekítés után mindkét eredmény ugyanazt a választ eredményezte: 961 $. Míg az én módom jól működik, mert a matematikát egy táblázatban tudjuk elvégezni, gondolom Zaman módszere technikailag a pontos módja ennek.
- Itt van egy praktikus becslési kalkulátor, amit az interneten találtam, miközben ezt a cikket kutattam. Ezt bejelölheti, mivel többször is hasznos lesz.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
4. lépés: A nyereség vagy a veszteség kiszámítása a részleges helyzetben
Itt vannak az eredmények, majd bemondjuk a részleteket.
Ha R = RFD = 11 535 | |||
Bruttó bevétel | 0- | (az anyagokat selejtezték) | |
Az összetevő költségalapja | 11535 | ||
Kevesebb korábbi értékcsökkenés | (961) | ||
Kevesebb a jelenlegi értékcsökkenés | 0- | Feltételezzük, hogy nulla most | |
Módosított alap | 10574 | ||
Nyereség vagy veszteség | (10.574) | ||
Ha R = R FG = 11 666 | |||
Bruttó bevétel | 0- | (az anyagokat selejtezték) | |
Az összetevő költségalapja | 11666 | ||
Kevesebb korábbi értékcsökkenés | (972) | ||
Kevesebb a jelenlegi értékcsökkenés | 0- | Feltételezzük, hogy nulla most | |
Módosított alap | 10694 | ||
Nyereség vagy veszteség | (10.694) | ||
Megjegyzés: figyelmen kívül hagyom az értékcsökkenést az adott évre vonatkozóan. Miért? A mi azonnali célunkra most meg kell találnunk, hogy melyik kedvezményes módszer jobban működik ügyfeleink számára. És ezt meg tudjuk csinálni egy táblázatkezelő programban. A tényleges nyereség / veszteség kiszámításánál az adózási szoftverünk kiszámítja az éven belüli értékcsökkenést, és azt a megfelelő helyre teszi.
Nézd meg a két eredményt. Attól függően, hogy melyik módszert választjuk a diszkontrátára (R), 10 574 $ értékű veszteség (végső keresleti index használatával) vagy 10 684 $ értékű veszteség (a kész áruk index használatával). Melyik lesz jobb az adott ügyfél számára? A veszteség $ 10,694.
Megjegyzem az ügyfél fájljában, hogy a PPI-Commodities Finished Goods használatát választottuk a részleges diszpozíciók kiszámításához a bérleti ingatlanon. És most átadom a megfelelő számításokat (az R FG használatával ) az adózási szoftverhez.
Gondoljunk csak arra, mi folyik itt. A kész áruindex jobb eredményt hozott az adott ügyfél számára. Van mód olyan módon, hogy felgyorsíthatom a döntéshozatali folyamatot, így nem kellett volna ennyi matematikát csinálnom? Észrevettem, hogy (R FD ) 4,03% és (R FG ) 2,86%, a vonatkozó időkereten belül ebben a példában. A késztermék-index, amely kisebb mértékű változást eredményezett, nagyobb történelmi alapot és nagyobb veszteséget eredményezett. Feltételezem, hogy a változás mértéke alacsonyabb lesz, nagyobb történelmi alapot, és így nagyobb veszteséget eredményez. Folytatni fogom a számításokat mindkét irányban, amíg kitalálom, hogy ez egy igazmondás, vagy sem.
Tegyük fel ezt összességében
Ügyfelünk felváltotta a tetőt a bérleti ingatlanán. 12 ezer dollárba került, hogy az új tetőre rakja. Számításaink szerint a régi tető költsége 11 666 dollár volt, a diszkontálási költségnek a termelői árindex alapján való diszkontálásával. Ebben a forgatókönyvben a Késztermék PPI-ja a legelőnyösebb diszkontráta lett. A történelmi költség felhasználásával elkülönítjük az épületből származó régi tetőre vonatkozó alapokat és értékcsökkenést. Az épület többi részét a könyvekre tartjuk, és normálisan leértékelődnek. A régi tetőt eldobjuk, ami 10 694 dolláros veszteséget eredményez. Hozzáadjuk az új tetőt az adózási szoftverünk tárgyi eszközéhez, és elkezdjük elcsendesíteni.
Hogyan működött ez az ügyfelünk számára? Nem csak az ügyfeleink kaptak 10,694 dolláros veszteséget az 1040-es nyomtatvány egyik oldalára, de ez szintén csökkentette jövedelmét a passzív aktivitási veszteségek korlátaihoz, ami viszont megnövelte, hogy mennyi passzív veszteséget vontak le ebben az évben. Ez a fokozott passzív aktivitásvesztés tovább csökkentette jövedelmét. A 28% -os adókulcsban szereplő ügyfél esetében az adómegtakarítást a részleges elidegenítésből 10,694 x 28% = 2 994 USD értékben várhatjuk. De mivel csökkentettük a jövedelmet ahhoz, hogy több passzív aktivitási veszteséget tegyünk, a tényleges adómegtakarítások körülbelül 4000 dollárra alakultak.
Szóval ha gondolsz, fiú, ez biztos sok matematika. Lehet, hogy extra pénzt fektet be az ügyfél zsebébe, és arra ösztönzi Önt, hogy tegye fel a táblázatot, és néhány számot összeolvad.
További részletek a javítások, a részleges rendelkezések és az új javítási szabályok témáiról:
- A részleges diszpozíciókról részletesebben lásd Steve Nelson cikkét, a részleges rendelkezéseket és az Evergreen Small Business új, kézzelfogható tulajdonjogi szabályait.
- A "javítási regs" áttekintéshez lásd a cikkemet, a javítási és karbantartási költségeket.
- Az IRS meghosszabbítja az időt a későbbi részleges eszközválasztás (Parker Tax Publishing, 2014. szeptember 29.) elkészítésére.
- Egy mélyreható megjelenés: Az IRS nyilvánosságra hozza a javítási szabályokat ismertető részletes kérdéseket (Parker Tax Publishing, 2015. március 14.).
- Tárgyi javakra vonatkozó előírások - Javítási útmutató útmutatás és erőforrások (AICPA.org).
- Milyen adózóknak kell tudniuk, hogy betartsák a végleges tárgyi szabályokat ( az adótanácsadó, AICPA.org, 2015. április 1.).
- Végleges javítócsomag készlet. Kiadva ( az adótanácsadó, AICPA.org, 2014. november 1.).
- Regs. A Depreciable Property kormányzati rendelkezései (Journal of Accountancy, 2014. augusztus 13.).
- Utolsó adóév a veszteségekre a 2014 előtti részleges rendelkezéseket illetően (Moss Adams, 2014. november).
- TD 9689, Útmutató a tárgyi értékcsökkenthető tulajdonságok szabályozásához (IRS.gov)
- 544 közzététel, értékesítés és egyéb eszközök (IRS.gov)