Az otthoni vásárlók gyakran nem kérdőjelezik meg az összehasonlítható értékesítéseket, de meg kell. Amikor egy otthoni vásárló túrázik otthonokba, akkor a vevő összehasonlítja az eladó házak értékesítését más otthonokkal. Az egyetlen dolog, amit egy vevő tud: mennyire az eladó az utcán egy hasonló alaprajzot kér.
Mi teszi az összehasonlítható értékesítést?
Az összehasonlítható értékesítések az értékesített hasonló házak eladási árai. Az összehasonlítható értékesítések nem aktív listák, sem függő eladások ; bár összehasonlíthatóak, ezek az értékek nem hordoznak ugyanolyan súlyt, mint a már eladott otthon. Az összehasonlítható értékesítések példaként szolgálnak annak igazolására, hogy a vevő miért nem akar többet fizetni, mint egy hasonló otthonért fizetett utolsó fickót.
Az összehasonlítható értékesítés fő összetevői:
- A legfrissebb értékesítési időkeret. Sok évvel ezelõtt az értékbecslõk 6 hónapot töltöttek vissza az állami nyilvántartásban, hogy összehasonlíthassák az értékesítéseket. A 2007 -es másodlagos jelzálogtörés óta ez az időtartam jelentősen megnőtt. Napjainkban az értékelők általában csak az elmúlt 3 hónap összehasonlító értékesítését használják.
- Közvetlen közelében. Ideális esetben egy kutató úgy értékelné az eladott statisztikákat egy bizonyos sugáron belül, jellemzően a tárgyi tulajdonság ¼ és fél mérföld között belül. Minél közelebb van a jobb. Az otthon, amely egy forgalmas utcán helyezkedik el, kevesebbet ér, mint egy tó felé néző otthon.
- Hasonló négyzetméter. Egy 1000 négyzetméteres otthon árát nem veheti, és megduplázhatja azt, hogy meghatározza a 2000 négyzetméteres otthon értékét. Ennek az az oka, hogy a kisebb lakások négyzetméterenkénti költsége nagyobb, mint egy nagyobb otthon négyzetkilométeres költsége. Ideális esetben a tárgyi ingatlanok négyzetméterének 10% -án belül szeretné összehasonlítani az otthonokat.
- Hasonló életkor és konstrukció. Hallani fogja az emberek azt mondják: Nem építenek otthonokat, ahogy szoktak. De ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy az idősebb otthonok jobbak, mint az újabb lakások. Az értékek azonban különbözőek a karakter és a fellebbezés miatt. A csempe tető például 50 éves életet élvezhet egy standard kompozíciós zsindely 25-30 éves élete során.
- Hasonló tételméret. Egyes újabb otthoni nyomtatványokon lehet, hogy a tételméretek keverednek. Például egy nulla tételes vonal azt jelenti, hogy az otthon valóban nincs udvar. Az oldal vagy a hátsó udvar nagyon kicsi lehet fű vagy növényzet nélkül, ami általában nem vonzó a gyermekes családok számára. Számos terület számítja a tétel méretét a tényleges négyzetméterenként 43,560 négyzetméterre osztva. Egy hektár 43,560 négyzetméter. Egy negyed hektár, vagy 10.890 négyzetméter .25 hektár.
- Hasonló állapot. Hacsak nem olyan szomszédos szakemberrel dolgozik, aki bonyolult ismeretekkel rendelkezik egy adott területen lakó lakások többségének állapotáról, akkor nehéz meghatározni egy összehasonlítható értékesítés feltételeit. A bank tulajdonában lévő, lecsupaszított kizáró lakás , amely hiányzik a készülékekből és a rézből készült vízvezetékből, sokkal kevesebbet ér, mint egy kulcsrakész otthon, amelyet új berendezésekkel, szőnyeggel és festékkel frissítenek.
Ha igazán szerencsés vagy, és összehasonlítod a lakóhelyeket egy felosztásban, találhatsz pontos modellmásolatokat, amelyek összehasonlítható értékesítésként használhatók.
Miért vegyen részt a vevő az összehasonlítható értékesítésekről?
Az eladó összehasonlítható értékesítésekkel igazolhatja a vevő iránti kérelmét. Végül azonban a vevő olyan összeget fizet, amelyet a vevő úgy vél. Valószínűleg soha nem hallotta, hogy a vevő azt mondja: "Többet kellett volna fizetnem az otthonért." A vevők általában kevesebbet akarnak fizetni.
Ellenkezőleg, a vásárlók néha aggódnak, hogy túl sok pénzt fognak fizetni otthonért. Különösen, ha egy ingatlanpiacon vásárolnak . Egyetlen vásárló sem akarja megtudni, hogy az általa vásárolt otthon kevesebbet ér, mint az eredeti ár.
Ha a vevő finanszírozást szerez, a bank értékbecslője belép a képbe. A bankok meg akarják védeni befektetéseiket és biztonságukat befektetésükért is. Ezért a bankok értékbecslőt bérelnek a vevő költségén az érték megállapításához és igazolásához.
Az értékelések azonban értékes vélemények. Az értékelés csak annyira jó, mint a készítő személy tapasztalata és ismerete.
Ha a vevő értékelője alacsony értékelést nyújt be , az eladónak lehetősége van az eladási ár csökkentésére. Ha az eladó megtagadja, akkor a vevő vitathatja az értékelést. A vásárlók vitathatják az értékelést összehasonlítható értékesítések benyújtásával.
Habár lehetséges, hogy a kiemelkedő tényezők értékelésére kiigazításra kerüljön, amikor kevés az összehasonlítás, a legjobb összehasonlítható értékesítések mindig a kritériumoknak felelnek meg, amelyek a leginkább megfelelnek a tárgyi tulajdonságnak. Kérje ingatlanügynököt, hogy készítse el az összehasonlítható értékesítéseket.