Zárás Ha a felmérés alacsony
Gondolod, hogy alacsony értékelést kapsz, vagy az értékelés már elkészült a vártnál kevesebb értéken? Sajnáljuk, hogy ez történt veled. Az eladók piacán a többszörös ajánlati helyzetek gyakran növelik a vételárat, mint a hasonló értékesítések a területen; ezért azokban az esetekben, amikor sok eladót aggódnak, az értékelések alacsonyak lesznek. A vevők piacán , amikor az árak puha vagy csökkennek, az eladók is aggasztják, hogy az értékelés alacsony lesz.
Alacsony értékelések történhetnek minden piacon, bár: forró, hideg vagy semleges .
Miért történik az alacsony értékbecslés?
A Realtorok Országos Szövetsége a 2016 novemberi és 2017 januárja közötti időszakra vonatkozó értékesítési havi REALTOR bizalmi index-felmérésében jelentést tesz, a megkérdezettek 22% -a vizsgálati kérdéseket vet fel. A NAR Mortgage Originators felmérésében a válaszadók 55% -a ebben az időszakban értékelési kérdéseket számolt be.
Számos oka van annak, hogy az otthonok nem értékelik az eladási árat, és az értékelések alacsonyak. Íme néhány:
- A többszörös ajánlatokból fakadó mesterségesen felfújt árak .
- A piaci értékek visszaesése, mivel kevesebb vásárló vesz részt a lakások nagyobb leltárában.
- Fallout a rengeteg kizárás vagy rövid értékesítés a környéken, különösen akkor, ha nincs más összehasonlítható értékesítés létezik.
- Helytelen értékelés az aláíró által .
- Az eladó túlbecsülése .
- Nem tapasztalt értékbecslő, aki nem érti a helyi hatásokat az értéken.
- A növekvő piaci értékek a korlátozott leltár és néhány komp. Miatt.
- Az értékbecslő figyelmen kívül hagyta a függőben lévő eladási adatokat, amelyek tükrözhetik a magasabb összehasonlítható értékesítéseket, ha zárt állapotban vannak, vagy az értékelő a rossz környékekről összehasonlítható értékesítéseket választott ki.
- A vevő az eladótól kap pénzt , ami miatt a hitelező elhinni, hogy az árat felfújták.
Az egyik olyan tényező, amely nem jön szóba, az, hogy a hitelező akar-e kölcsönbe adni. A hitelezők pénzt kölcsönözni akarnak, és a hitelezőket tilos a redlining .
Megoldások alacsony értékelésekhez
Ne pánik, ha az értékelés alacsony. Nehéz maradni nyugodtnak, amikor úgy tűnik, hogy a függőben lévő értékesítés szétesik, de mindkét félnek lehetősége van:
- A vevő a készpénzben különbséget tehet.
A hitelező csak annyiban törődik a becsléssel, hogy a hitel / érték arányt érinti. Alacsony értékelés nem jelenti azt, hogy a hitelező nem kölcsönad. Ez azt jelenti, hogy a kölcsönt nyújtó hitelszerződést köt a szerződésben elfogadott arány alapján az értékelt értéken. Néha a vevő kölcsönadója nem teszi lehetővé a vevőnek, hogy készpénzt adjon a különbségért, és ebben az esetben a vevőnek fizetnie kell az eladó záró költségei közül.
- Az eladó csökkentheti az árat.
Ha az otthon túlértékelt volt, vagy az érték felfújt, gyakran ez a legjobb megoldás. A vevő boldog és a hitelező elégedett. Nincs garancia arra, hogy ha a vevő eltávozik, az eladó nem kap alacsony értékelést a második vevő hitelezőjétől, nem beszélve arról az időről és a bajról, hogy újra eladja az ingatlant. Néha egy madár a kezében a legjobb.
- Az eladó kínálhat egy második jelzálogot a különbségért.
Ha a vevő valóban az otthont akarja, de nem tudja felmutatni a készpénzben mutatkozó különbséget, az opció egy későbbi időpontban történő kifizetés vagy átalányösszeg kifizetése az eladó számára. A letéti ügylet lezárása után az eladók gyakran megtartják a jogot arra, hogy a második jelzálogot elengedjék, a névértéknél kevesebbet adják el egy befektetőnek.
- Rendeljen egy második értékelést.
Először is, ha a kölcsön egy FHA hitel, kérje a hitelezőt egy listát a jóváhagyott értékelők. Vagy az eladó vagy a vevő fizethet a második értékelésért. Néha a második értékelés magasabb lesz, mint az első, különösen akkor, ha az első értékelő tapasztalatlan vagy hibát követett el.
Ha a kölcsön egy hagyományos kölcsön , akkor az a házassági értékelési magatartási kódex (HVCC) szabályai alá tartozik . Barb Torres, akkreditált vezető értékelő szerint: "Amint a felek találnak egy értékbecslőt, aki nem ismeri a helyi piacot, minden joguk van arra, hogy kapcsolatba lépjen a hitelezővel (lehetőleg írásban) a DEMAND-val egy helyi értékbecslővel .”
- Adjon összehasonlítható értékesítési listát.
Kérdezze meg az érintett ügynököket, hogy készítsenek össze egy, a közelmúltban összehasonlítható értékesítések listáját, amelyek igazolják az elfogadott eladási árat. Küldje el ezt a listát az aláírónak, és kérje az értékelés áttekintését. Próbáljon közelebb használni a tárgyakat, mint az értékelő által használt hirdetések.
- Ezenkívül kérje az ügynököket, hogy hívják fel a folyamatban lévő értékesítések listázó ügynökeit, hogy megpróbálják megkeresni e tulajdonságok tényleges eladási árát. A listázó ügynököknek nem kell feltüntetniük az eladási árat, de sokan szívesen segítenek, mert ugyanabban a helyzetben találják magukat. Mindig kérdezheti, hogy az ügynök úgy gondolja-e, hogy az ára meg fogja becsülni, ha az ügynök megtagadja a függő ár feltüntetését.
Kompromisszum az értéken. Néha az eladók egy kicsit visszaállnak a vevőre, és megfizetik a teljes különbséget, és valahol a teljes készpénz-hozzájárulás és az árcsökkentés teljes összege között rendeznek. Ami a különbséget illeti, például $ 10,000, az eladó elfogadhatja, hogy 5000 dollár készpénzt fogad el, és 5,000 dollárral csökkenti az árat.
- Kérje meg az eladót, hogy fizessen független értékelést. Ha a vevő 20% -kal csökkent, például a vevő egy 10% -os hitelprogramra válthat, és az újonnan felszabadított készpénzt arra használhatja, hogy magasabb összegű készpénzes kifizetést folytasson az eladónak.
- A tranzakció megszakítása.
Számos vételi szerződés tartalmaz hitelbiztosítást . Ha az értékelés alacsony, a vevő nem jogosult az ingatlan megvásárlására a szerződésben rögzített feltételek mellett. A megfelelően írott hitelkötelezettség lehetővé teszi a vevő számára, hogy megszünteti a szerződést, és megköveteli az eladótól, hogy kiadja a vevő komoly pénzbefizetését.
Hasonlóképpen az eladó többet tud eladni azáltal, hogy az otthont visszakapja a piacon, és új vevőt keres. Mindaddig, amíg az alacsony értékelés nem az FHA, az új értékelés nagyon eltérő lehet. Az FHA értékelésekhez egy ügyszám tartozik, ezért ha az első vevő az FHA volt, és a második vevő FHA volt, ugyanazt az értékelési módszert alkalmaznák.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.