A kutatások szerint a készletek magasabb reálhozamot hoznak létre, mint a Real Estate
Az elsődleges lakóhely vásárlása valószínűleg az egyetlen legjobb döntés, amit valaki meg tud tenni a pénzügyi jövőjükért. Ha azonban a második otthonokba, nyaralóházakba, bérleti ingatlanokba, kereskedelmi épületekbe és nyers területekbe kerülsz, ahol potenciális elismerésre vágysz, teljesen új labdajátékot játszol. Ez azért van, mert hosszú időn keresztül a közös állományok által kínált tényleges hozamok (nettó infláció nélkül) összezúzták az ingatlan tulajdonjog által elérhetőket.
Igen. Igazad van. Az amerikaiak annyira megdöbbentődtek az ingatlan tulajdonjoggal szemben , hogy öt éven belül gyakran nem veszik fel az 500 000 és 580 000 dollár közötti értéket, miután a jelzálogkölcsön adózás utáni kamatot, a kiegészítő biztosításokat, a címköltségeket stb. ., nem is lépést tart az inflációval! Ez a 80 000 dolláros nyereség többé nem fog megvenni Önnek több árut és szolgáltatást; azonos mennyiségű hamburger, medence, bútorkészlet, nagy zongora, autó, töltőtoll, kasmír pulóver, vagy bármi más, amit érdemes megszerezni. Feltéve, hogy a teljes jelzálogkölcsön 6,25% -ra emelkedik, az öt év alatt 151,401 dollárt fizetett bruttó kamattal, vagyis nagyjából 93,870 dollárt a megfelelő adólevonások után (és feltételezi, hogy a legkedvezőbb esetben a legmagasabb zárójelben van). A jelzálogkötele 466 700 dollárra csökkentették volna, így 113 300 dollár ($ 580,000 piaci érték - 466,700 dollár jelzálog = 113,300 dolláros tőke) volt. Ebben az időben 184,715 dollárt fizetett ki a kifizetésekből.
Az ingatlanok ellátásában, biztosításában és egyéb költségekben való tényezőként a bruttó költségeid legalább 200 000 dollárral jártak volna.
Ennek szemlélnie kell egy alapelvét, amelyet minden befektetőnek emlékeznie kell: Az ingatlan gyakran olyan módon tartja fenn a pénzt, amelyet egyébként bérleti költségként fizetne, de nem fog valószínűleg elég magas hozamot elérni ahhoz, hogy lényegesen megnövelje vagyonát .
Természetesen vannak olyan speciális műveletek, amelyek magas hozamokat hozhatnak és hozhatnak létre tőkeáttételes alapon, például olyan vállalkozók, akik alacsony költséggel vesznek alapul, vásárolnak, értékesítenek és értékesítenek házakat, a szállodatervezők izgalmas célpontot teremtve a város forró részén (meg kell rámutatunk, hogy ebben az esetben a vagyon létrehozása nem az ingatlanból származik, hanem a szállodai tevékenységből keletkező üzleti vagy közraktárból), vagy olyan tárolóegységek egy olyan városban, ahol nincs más hasonló tulajdonság (bár, ismét az igazi vagyon nem az ingatlanból származik, hanem a létrehozott üzletből!)
Mi okozta ezt a nagy ingatlan mítoszt? Miért becsapunk vele? Folytassa az olvasást a betekintések, a válaszok és a gyakorlati információk segítségével.
1. A legtöbb befektető számára az ingatlan sokkal kézzelfoghatóbb, mint a készletek
Az átlagos befektető valószínûleg nem tekint a vagyonára egy valódi, jóhiszemû üzleti vállalkozás töredékévé, amely rendelkezik létesítményekkel, alkalmazottakkal és reményekkel. Ehelyett, mint egy papírdarabot látják, amely egy diagramon cseng. Az alapul szolgáló tulajdonosok jövedelmének és a bevétel hozamának fogalma nélkül érthető, hogy miért pánikolhatnak, ha a Home Depot vagy a Wal-Mart részesedése 70 dollárról 33 dollárra esik.
Örömmel tudatában annak, hogy az ár legfontosabb - vagyis az, amit fizetsz, ami a befektetés megtérülésének meghatározó tényezője - a részvényeket inkább a lottó jegyének gondolják, mint a tulajdonjogot, megnyitva a The Wall Street Journal-t és remélve, hogy valami felfelé irányuló mozgást lát.
Beléphet a bérlakásokba; futtassa a kezét a falak mentén, kapcsolja be és ki a fényeket, vágja le a gyepet, és üdvözölje új bérlőit. Az ágy, a fürdőkád és azon túl, hogy a közvetítői számládban ülnek, nem feltétlenül valósnak tűnik. Még az osztalékellenőrzést is , amelyet rendszerint az otthonába, az üzletbe vagy a bankba küldtek, gyakran elektronikus úton helyezik el a számlájára, vagy automatikusan újra befektetésre kerülnek. Habár statisztikailag hosszú távon nagyobb valószínűséggel építik fel nettó vagyonát az ilyen jellegű tulajdonláson keresztül, nem érzi valóságosnak a tulajdon.
2. Ingatlan nem rendelkezik napi jegyzett piaci értékkel
Az ingatlanok viszont sokkal alacsonyabb adózás utáni adózás utáni inflációt eredményezhetnek, de azoktól, akiknek nincs semmi nyomon követése, hogy mit csinálnak a napi tőzsdei értékről. Továbbra is folytathatják, birtokukban tartják és bérbeadják a bérleti díjakat, teljesen tisztában azzal, hogy a kamatlábak minden egyes pillanatában az állományok belső értékét érinti, mint a készletek és a kötvények. Ezt a hibát akkor érte el, amikor Benjamin Graham megtanította a befektetőket, hogy a piac szolgálja őket, és nem utasítja őket. Azt mondta, hogy az árral kapcsolatos érzelmek megszerzése ugyanolyan volt, mint hogy megengedte magának mentális és érzelmi szorongást a más emberek hibáinak megítélésében. A Coca-Cola 50 dollár értékben lehet kereskedni, de ez nem jelenti azt, hogy az ár racionális vagy logikus, és nem jelenti azt, hogy 60 dollárt fizetett, és részvényenként 10 dolláros papírveszteséggel rendelkezett, hogy rossz befektetést eszközölt. Ehelyett a befektetőknek össze kell hasonlítaniuk a jövedelemhozamot, a várható növekedési ütemet és a jelenlegi adótörvényt a rendelkezésükre álló összes többi lehetőséggel, és forrásukat a legjobb, kockázatokhoz igazított hozamot nyújtó forrásokhoz kell hozzárendelniük. Ingatlan nem kivétel. Az árat fizeted; az érték az, amit kapsz.
3. Összezavarja az, ami közel áll ahhoz, ami értékes
A pszichológusok régóta elmondták nekünk, hogy túlbecsüljük annak a jelentőségét, ami közel áll és könnyen elérhető, mint messze. Ez részben magyarázhatja meg, hogy miért olyan sokan látják a házastársukat, sőt, mint egy vállalati konglomerátumot, vagy mint egy üzleti vezető illusztrálta, 100 millió dolláros gazdag ember a befektetési számláján, keservesen dühösnek érzi a 250 dolláros veszteséget, mert a hotel éjjeliszekrényén hagyta a pénzt.
Ez az elv magyarázhatja, hogy miért érzik magukat olyasvalakinek, akik 100 dolláros bérleti bevétellel érkeznek, amely minden nap a postaládájukon megjelenik, szemben a "készlet" által generált "átmenő" bevétel 250 dollárával. Azt is megmagyarázhatja, hogy miért sok befektető preferálja a készpénz osztalékot a visszavásárlások megosztására , annak ellenére, hogy az utóbbiak inkább adóhatékonyak, és minden más egyenlőségük miatt több, a nevükben létrehozott vagyont hoznak létre.
Ezt gyakran erősíti az emberi szükséglet az ellenőrzésre. A Worldcomtól és az Enrontól eltérően az olyan emberek által elkövetett számviteli csalások, amelyekkel soha nem találkoztál, nem tehetik azt a kereskedelmi épületet, amelyet a bérlőknek bérelnek. A tûz vagy más természeti katasztrófa kivételével, amelyet gyakran fedeznek a biztosítás, nem fog hirtelen felébredni, és megállapítja, hogy az ingatlanok eltûntek, vagy hogy leálltak, mert letéptették az Értékpapír- és Tõzsdebizottságot . Sokak számára ez biztosítja az érzelmi kényelmet.