Sajnos sok üzleti osztályú szálloda valahol $ 2 és $ 15 millió között van. Luxus és előkelő szállodák könnyen igényelnek $ 30 és $ 60 millió vagy több.
Bár a legtöbbet hagyományosan adósságból finanszírozták, a szükséges tőkejuttatás még mindig messze túlmutat a gyakorlatban minden befektető számára.
A jó hírek? Manapság van egy másik módja a szállodákba való befektetésnek. A szállodai REIT-okat a brókercégek számláján ugyanúgy vásárolhatja, mint részvényeket , kötvényeket vagy befektetési alapokat vásárolhat. Először is, hagyjuk hátra és beszéljünk egy pillanatra a REIT-ről. Abban az esetben, ha elfelejtette, vagy soha nem tanulmányozta őket, egy ingatlanbefektetési bizalom, vagy a REIT egy különleges típusú vállalat, amelynek középpontjában az ingatlanok és az ingatlanokhoz kapcsolódó eszközök megszerzése és kezelése áll.
Az egyik legfontosabb tényező, amely különbséget tesz a REIT-eknek a rendes vállalatoktól, az az, hogy a Kongresszus mentesül a társasági adók alól, feltéve, hogy szigorú feltételek teljesülnek, amelyek közül a legfontosabb a nyereség legalább 90% -a pénzbeli osztalék formájában a részvényesek számára.
Ezáltal a REIT rendkívül érzékeny a kamatlábak mozgására, de azt is jelenti, hogy általában sokkal sűrűbb osztalékhozamot kínálnak, mint a kék-chip részvényei .
A hátrány? A REIT disztribúciók nem minősülnek "minősített osztaléknak" az adótörvény szerint, vagyis adóztatják, mintha rendes jövedelem lenne, nem az alacsonyabb, vonzóbb osztalékadó-kulcsoknál .
Miután elkezdte létrehozni egy jelentős portfóliót, ez néha bajba kerülhet, ha túl sokat vásárolsz a Roth IRA , a SEP-IRA , a 401 (k) vagy más adóbevalláson keresztül, mivel a nem kapcsolódó üzleti jövedelemadó vagy az UBIT . Ez egy másik nap egy másik napja.
Hotel REIT vs Apartman REIT vagy REIT szakosodott Leasing Mall térben
Ahogy a különböző iparágakban és ágazatokban lévő készletek eltérő kockázati jellemzőkkel bírnak, a REIT-ok jelentősen eltérnek attól függően, hogy milyen típusú ingatlanprojektet szakítanak.
Ez nem olyan hír az ingatlanbérlők számára, akik teljesen megszerezték az ingatlanok megszerzését - amint azt az első kézből tapasztalt tapasztalatokból is tudják, egy lakóház nagyon eltérő módon viselkedik, mint az irodaház vagy a tároló egységek az alapul szolgáló gazdaság, hagyományok, gyakorlatok, a törvényeket és a munkaerõ erõit -, de néha meglepetésként érkezik az új befektetõknek, amelyek ingatlanpiacot vásárolnak értékpapírokon keresztül.
Nem értik, hogy a REIT kereskedelmi irodája ciklikus bérleti díjakat tapasztalhat, mivel a boom és a bust ciklusokat követi, míg az ipari raktár REIT sokkal jobban stabilizálható, mivel a túlkapacitás lecsökkenthető minimális karbantartási költségekkel sokkal gyorsabban, mint amennyire lehetséges valami lakásépület.
Ez az eszközosztály természete.
Az ingatlanbefektetési ágazat egyik érdekes al-specialitása a REIT szálloda. Amint valószínűleg felmerül a név, a szálloda REIT célja a szállodák és a vendéglátással kapcsolatos ingatlanok fejlesztése, kezelése, megszerzése vagy finanszírozása.
Ezek a könyvelői fogadók közül válogathatnak az elfelejtett autópályák oldalán, az állami utakon, a világ szórakoztató-, szerencsejáték- és népességvárosaiban lévő öt gyémántos presztízs üdülőhelyeken. Ezek magukba foglalhatják az ingatlan fejlesztését és birtoklását, és egy harmadik fél irányítócsoportot fizetnek a szálloda tényleges működtetéséhez, egy bevétel arányában.
Főleg a mások szállodai ingatlanainak kezelésére összpontosíthatnak bevételkiesést. Ezek magukban foglalhatják a szállodaprojektek finanszírozását, amelyek inkább kvázi- fix hozamú beruházásokhoz hasonlóan járnak el.
Abszolút meg kell értenie, hogy mi vagy a sajátja, vagy kockáztatja a kemény megtakarításait.
A Hotel REIT-ek hírhedten ingadozóak, mivel a szálloda kihasználtsága összefügg az általános gazdasági feltételekkel, így rendkívül érzékeny a bővítésre és összehúzódásra. A recesszió során a vállalatok csökkentik az utazási költségvetést, helyette a videokonferenciát vagy a telefonhívásokat választják. A családok és a szervezetek elhalasztják az üdüléseket, és közelebb kerülnek az otthoni élethez.
A REIT hotel esetében ez gyakran azt jelenti, hogy a pénzáramok kiszáradnak, ugyanakkor a hozamok emelkednek, így drámai csökkenést tapasztalhat az egységek vagy részvények értékében. Ezzel ellentétben, amikor a dolgok megfordulnak, a cash flow néha felrobban a tetőn keresztül, így kapja meg ezeket az égbolondási kifizetéseket és piaci értékeket. Nagyon különböznek a világ megrázkódtatásaitól, amelyek csak az óraműködést szivattyúzzák, generáció után; olyan cégek, mint a Colgate-Palmolive vagy a Nestle. Nézzünk egy igazi világrajzot annak bemutatására, hogyan működik egy tényleges hotel REIT.
Hogyan valósult meg a Real Hotel REIT a 2008-2009-es gazdasági összeomlás során?
A Hospitality Properties Trust egy hotel REIT, amely 291 szálláshelyet birtokol, összesen 43.976 szobával vagy lakosztállyal, valamint 185 tulajdonban lévő vagy bérelt utazási központtal. A SEC nyilvántartások szerint ezek a tulajdonságok az Egyesült Államokban, Kanadában és Puerto Rico-ban 44 államban találhatók.
A szálloda REIT szállodai portfólióját a franchise-megállapodások diverzifikált gyűjteménye alatt működik, beleértve a Courtyard by Marriott, a Candlewood Suites, a Residence Inn by Marriott, a Royal Sonesta, a Sonesta, a Staybridge Suites, a Hyatt Place, a Crowne Plaza Hotels & Resorts, a Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, a Marriott Hotels & Resorts, a Clift Hotel, a Radisson Hotels & Resorts, a TownePlace Suites by Marriott, a Hawthorn Suites, a Country Inns & Suites Carlson, a Holiday Inn Hotels & Resorts, a SpringHill Suites by Marriott, és a Park Plaza Hotels & Resorts.
Az évek során, amikor az ingatlan összeomlása a nagy válság óta a legrosszabb recesszióban tartotta a gazdaságot, a REIT szálloda a tulajdonosok zsírelosztását eredményezte. 2004-ben 2,88 dollár készpénzt kaptak, 2005-ben 2,89 dollár készpénzt, 2006-ban, 2,94 dolláros részvényenkénti készpénzt, 2007-ben, 3,03 dollár készpénzt, 2008-ban, 3,08 dollár készpénz / részvény.
Amikor azonban a pénzügyi világ szétesett, a szállodai foglalások leereszkedtek egy szikláról. Az üzleti konferenciákat törölték, és a készpénzelosztást eldöntötték, részvényenként 0,77 dollárra csökkentek, ami 75% -os megdöbbentő csökkenést jelentett. Ha támaszkodtok arra a pénzre, hogy megterheljétek a számláit, akkor hirtelen úgy találta, hogy elpárolgott abban a pillanatban, amikor szüksége volt rá.
Foolishly értékesítik a tétüket (újra, ha Önnek van egy REIT szállodája, tudnia kell, hogy ez a tulajdonosi tapasztalat részévé vált), a részvények 2006-ban 51,50 dollárról 2009-ben csupán 6,90 dollárra csökkentek. Ez a 86,6% -os csökkenés a részvényárfolyam megsértette a passzív jövedelem súlyos megszűnését .
Mi történt azokkal a kifinomult befektetőkkel, akik megértették a hotel REIT tulajdonjogát? Ők ültek a közmondásos mögött, figyelte, hogy a készpénz elosztás 1,96 dollárra emelkedik részvényenként 32,46 dolláros részvényárral. Persze, ez nem jóval a jó évekig, de meglehetősen szörnyű mérési periódus alatt kissé megverte az inflációt az adók után, megtartva vásárlóerejét .
Tíz évvel ezelőtt vásárolta meg az ingatlanbiztonságot, részvényenként 26,50 és 42,40 dollár között. Ez idő alatt 24,83 dollárt gyűjtött be készpénzelosztásban. Ha okosak lennének és újra befektették ezeket az osztalékokat a válság idején, akkor az lett volna, amit egy pénzügyi akadémia "visszaváltó gyorsítónak" nevezett, és több száz százalékos nyereséget termelt minden egyes csekkre vagy betétre a részleges a piaci érték helyreállítása.
Ellentétben a szállodával REIT valami ipari REIT-vel. Még a világ szétesése esetén a vállalkozások nem akarják elhagyni raktáraikat, szállítási létesítményeiket és gyáraikat. Ráadásul gyakran (nem mindig) képesek fizetni azoknak a bérleti szerződéseket, amelyeket jogilag kötelesek fizetni, még akkor is, ha a vállalkozás maga végül csődbe kerül. Ugyanezen összeomlás során az ipari REIT, mint a EastGroup Properties nem csökkentette az osztalékot.
Az állomány 48,54 dollárról 24,58 dollárra csökkent, ami csak 49,36% -os visszaesést jelentett, ami nem különbözött a tőzsdeindexektől, mint például a Dow Jones Industrial Average és az S & P 500! Az értékpapírok átáramló jellegének és a piaci értékek befolyásolásának köszönhetően hihetetlenül lenyűgöző. Még lenyűgözőbb? A részvények jelenleg 59,32 dollárért vannak, tehát 10,78 dolláros nem realizált tőkenyereséget vagy 22% -ot magának az állománynak az összes olyan osztalékán felül élvez.
A REIT befektetők következményei egyértelműek
Négy fő módja van stratégiai megközelítésnek a hotel REIT-ok beszerzésére, ha azt szeretné, hogy birtokolja őket:
- Csak a szállodai REIT-ok blokkjának megvásárlása a tőzsdei összeomlás során , és nagyon eltérő módon kezeli az indexalapoktól vagy más gazdaságoktól, amelyeket azután örökre tervez. Minél alacsonyabb a költségalapja, annál gyorsabban tudod kivonni a vételárat készpénz osztalékból, ha azt tervezi, hogy valahol más pénzt fektet be.
- Rendszeresen a dollár átlagos ára a szállodai REIT-ekbe , tudva, hogy néha a legrosszabb pillanatban vásárolsz, de a magasabb és alacsony szintek iránti bizalom, az újrabefektetett osztalékokkal együtt, mindent megtesz az Ön számára a kielégítő teljes hozamért . A legtöbb ember számára ez valószínűleg jobb megközelítés, mivel a dollárköltség-átlagolás drasztikusan csökkenti a tőzsdei kockázatot, különösen akkor, ha a diverzifikációval kombinálják.
- Spekulálni . Amikor a szállodaipar összeomlik, vásároljon szállodai REIT-okat, amíg a boom évek vissza nem térnek, majd akkor is dobja ki őket, ha még sokkal magasabbra kerülnek. A hosszú távú siker esélye itt nem nagyszerű, hacsak nem képes megérteni a szállodaiparot implicit módon, és ugyanúgy kezelheti a REIT akvizíciót is, ha több millió dollárt költene egy ingatlan megvásárlására, de kisebbségek vannak pénzügyileg kifinomult embereket azzal, hogy képesek legyenek értékbecslésre alapozni, feltéve, hogy túl hamar megvásárolhatják vagy túl korán tudják értékesíteni, ami történni fog, mivel a befektetők egésze szokás túlságosan optimista vagy pesszimista időről időre.
- Dobja be a törülközőt, és vásároljon valami olyasmit, mint a Vanguard REIT Index Fund , amely sok különböző REIT-et elegyít, beleértve a hotel REIT-eket is, egy diverzifikált portfólió részeként. Sokkal alacsonyabb az osztalékhozam, de ha úgy gondolja, hogy a csökkentett kockázat megéri ezt a kompromisszumot, talán a legbölcsebb cselekvési iránya.
Mindenesetre a hotel REIT-ek nem a szíve gyenge. Ha nem tudod, mit csinálsz, könnyedén járj.