A tulajdonjog előnyei a zűrzavar nélkül
Ingatlan befektetési alapok, vagy REIT-ok, kényelmes módja lehet arra, hogy az átlagos befektető profitáljon a közvetlen vagyonszerzés nehézsége nélkül. Ezért vettük át ezt az átfogó esszét a kezdő befektetési útmutatóba .
1960 előtt csak a gazdagok és a vállalatok rendelkeztek a szükséges pénzügyi erőforrásokkal ahhoz, hogy jelentős ingatlanprojektekben, például bevásárlóközpontokban, vállalati parkokban és egészségügyi létesítményekben fektessenek be. Válaszul a kongresszus elfogadta az 1960-as ingatlanbefektetési bizalmi törvényt. A jogszabályok mentesítették ezeket a speciális célú társaságokat a társasági adó alól, ha bizonyos kritériumok teljesültek. Remélte, hogy a pénzügyi ösztönzés a befektetőket arra készteti, hogy összegyűjtsék erőforrásaikat, és jelentős ingatlaneszközöket bonyolítanak le, ugyanolyan lehetőségeket biztosítva az átlagos amerikai számára, mint az elit számára. Három évvel később megalakult az első REIT.
Az eredeti jogszabálynak azonban volt néhány jelentős hátránya abban az esetben, ha az üzletágért felelős vezetőket felkérte harmadik személyek felvételére irányítási és ingatlanlízing szolgáltatásokra. Ezeket a megszorításokat az 1986. évi adóreformról szóló törvény törölte. Tizenhárom évvel később, 1999-ben a REIT Modernizációs Törvényt fogadták el.
A törvény lehetővé teszi a REIT számára, hogy adóköteles leányvállalatokat alakítson ki annak érdekében, hogy szakosított szolgáltatásokat nyújtson olyan bérlőknek, amelyek általában nem tartoznak az ingatlanbefektetések hatálya alá. Bár a törvénynek még mindig van némi korlátozása a kínált szolgáltatások típusainak tekintetében, várható, hogy a REIT által kezelt szolgáltatások minőségének javulása jelentősen javulni fog a tranzakció eredményeként.
REIT állapotra vonatkozó követelmények
Szerint a Ralph blokk Befektetés REITs: Real Estate Investment Trusts, minden REIT meg kell haladnia a négy teszt évente annak érdekében, hogy megtartja a különleges adózási státusz:
- "A REIT-nek az éves adóköteles jövedelmének legalább 90% -át, a tőkeemelést kivéve, osztalékként kell felosztania részvényeseinek.
- A REIT eszközeinek legalább 75% -át ingatlanokba, jelzálogkölcsönbe , más REIT-kbe, készpénzbe vagy állampapírokba fektetik be.
- A REIT-nek legalább bruttó jövedelmének 75% -át a bérleti díjakból, a jelzálog-kamatokból vagy az ingatlan eladásából származó nyereségből kell származnia. És legalább 95 százaléknak kell származnia ezekből a forrásokból, osztalékokkal, kamatokkal és értékpapír-eladásokkal járó nyereségekkel együtt.
- A REIT-nek legalább 100 részvényesnek kell lennie, és a fennmaradó részvények kevesebb mint 50 százalékát öt vagy kevesebb részvényes kezében kell tartania. "
A kettős adózás megakadályozása mellett az REIT számos egyéb előnyhöz is kínál:
Szakmai menedzsment
A legtöbb esetben a bérlőnek vásárolt befektető saját eszközeire marad. A REIT-k lehetővé teszik a befektető számára, hogy ingatlanát egy profi ingatlancsapat kezelje, amely ismeri az iparágat, megérti az üzletet és kihasználja a lehetőségeket a tőkepiaci forrásokból való finanszírozási képességének köszönhetően. Az előnyök nem korlátozódnak az igazgatási csapat pénzügyi érdemeire. A REIT-tulajdonosok nem fognak telefonhívást kapni három órakor, hogy a túlfolyó WC-t rögzítsék.
Személyi kockázat korlátozása
A REIT-ek jelentősen korlátozhatják a személyes kockázatokat. Hogyan? Ha egy befektető ingatlanot akart szerezni, akkor valószínűleg adósságot vesz fel, pénzt kölcsönöz barátaiktól, családjától vagy egy banktól.
Gyakran köteles személyesen biztosítani az alapokat. Ez potenciálisan pusztító felelősségnek van kitéve abban az esetben, ha a projekt sikertelen. Az alternatív megoldás az, hogy jelentős összegű tőkét juttasson el más eszközök - például részvények, kötvények, befektetési alapok és életbiztosítások - átcsoportosításával. Egyik alternatíva sem valószínűleg ideális.
A REIT megvásárlása azonban csak néhány száz dollárral lehetséges, mivel a részvények árai gyakran alacsonyak, ha nem alacsonyabbak, mint a részvények. Egy olyan befektető, aki 3000 dollár értékű ingatlanba kíván befektetni, ugyanolyan előnyöket kap, mint azok, akik 100 ezer dollárt akarnak befektetni; a múltban egyszerűen nem volt lehetséges ilyen fajta diverzifikáció az ingatlan vagyon osztályban, anélkül, hogy partnert kellene venni, vagy tőkeáttételt kellene alkalmazni.
fizetőképesség
A közvetlen tulajdonlással ellentétben a REIT likviditást és napi árakat kínál. Sok befektető hibát követett el a nagyobb kockázat miatt . Miután az átlagos ingatlanbefektető házat, lakóépületet vagy tárolóegységet vásárolt, elsődlegesen érdekli a jövőbeli bérbeadási kilátások, nem pedig az eszköz lehetséges eladási értéke, ha visszahelyezi a piacra. Valójában, ha a befektető húsz éven át birtokolja az ingatlant, valószínűleg jelentős ingadozást és töréseket élt meg az ingatlanciklusban. A legtöbb esetben biztonságosan feltételezhető, hogy a napi jegyzett viszonteladási érték hiánya miatt a befektető soha nem hagyta abba, hogy úgy véli, hogy ingatlanja ingadozik, mint bármely szokványos tőke (bár sokkal kisebb mértékben). Ebben az esetben , a jegyzett ár hiánya téved a stabilitásért. Ahogy Benjamin Graham elmondta az 1970-es " Intelligens Investor" című kiadásában:
"Akkor volt [a Nagy Depresszió alatt ] pszichológiai előnye az olyan üzleti érdekek birtoklásában, amelyeknek nincs jegyzett piaca. Például azok az emberek, akiknek tulajdonában voltak az első kamatfizetési jelzáloghitelek, képesek voltak megmondani magukat, hogy befektetéseik teljes értéküket tartották, mivel nincsenek piaci árajánlatok, amelyek másképpen jeleznék. Másrészt a még jobb minőségű és nagyobb alapú tőzsdén jegyzett társasági kötvények súlyos zsugorodást szenvedtek piaci árajánlataikban, így a tulajdonosai úgy vélték, hogy egyre rosszabbul nőnek. Valójában a tulajdonosok a jegyzett értékpapírokkal jobbak voltak, annak ellenére, hogy ezek alacsonyak voltak. Mert ha akartak, vagy arra kényszerültek, akkor legalább eladhatják a kérdéseket - esetleg kicserélhetik őket még jobb ajánlatokért. Vagy akár logikusan is figyelmen kívül hagyhatják a piac működését, mint ideiglenes és alapvetően értelmetlen. De az öncsalás megmondani magának, hogy nem szenvedett zsugorodást értékes pusztán azért, mert az értékpapíroknak nincs jegyzett piaca egyáltalán. "
Más szóval, annak ellenére, hogy a REIT jegyzett ára napi szinten ingadozhat, a közvetlen ingatlanbefektetések gazdasági realitása nem különbözik egymástól. Lényegében úgy tűnik, mintha egy REIT tulajdonosa egyszerűen nem veszi fel a papírt, és megvizsgálja Mr. Market által felkínált árat. Egy lépéssel továbblépve ez az észlelt hátrány valójában a REIT-ek tulajdonosa. A közvetlen ingatlanoktól eltérően ezek olyan likvid eszközök, amelyek meglehetősen gyorsan eladhatók készpénz felvételére vagy más befektetési lehetőségek kihasználására.
Kiváló Eszközök a Nyugdíjazáshoz vagy az Életkiadásokhoz való Jövedelemért
A REIT-ekbe történő befektetéshez kapcsolódó megtérülés jelentős része a nagy cash-osztaléknak köszönhető . Mivel az ilyen típusú osztalékfizetések a személyi jövedelemadó-kamatlábakból adódnak, amelyek történelmileg 39,8% -ot tettek ki (a Bush adócsökkentéseknek köszönhetően ez az arány 35% -ra csökkent), Sam bácsi jelentős nyersanyagot tud kivinni nyereségéből. Ennek egyik módja, hogy tartsa az ingatlanbefektetéseket az IRA-nál vagy más nyugdíjazási számláknál. A több évtizedes adómentes összetétel több százezer dollárt eredményezhet a nyugdíjas megtakarításban.
A REIT-ek különösen alkalmasak a nyugdíjazási portfóliókra, mivel a készpénzes osztalék nem csak jövedelmet biztosít, hanem élettartammal, de fantasztikus alapot teremt a részvényárfolyamhoz. Piaci esély esetén például az osztalék hozama végül vonzóvá válik ahhoz, hogy megakadályozza a további eladások (feltéve, hogy az alapvető üzleti tevékenység nem veszélyeztetett). Ez a piaci válság idején nagyobb stabilitást eredményezhet.
A "REIT" kifejezés egy olyan társaságra vonatkozik, amely ingatlanok megszerzésével, irányításával, építésével, felújításával és értékesítésével foglalkozik. Ez a fajta ingatlanbefektetési bizalom a legnagyobb jutalmat rejti, és mint ilyen, a profi pénzkezelők kedvelik. Az Equity REIT-k gyakran működnek egy adott szakterületen. Néhány példa a következőkre:
- Lakossági REITs
- Kiskereskedelmi REIT-ok
- Irodai és ipari REIT-ok
- Egészségügyi REIT
- Öntároló REIT
- Szállodák és üdülőhelyek REITs
Lakossági REITs
Ez a REIT-típus az egyének számára bérelt lakóházak és / vagy egyéb lakóingatlanok specializálódott. A lakossági REIT-k legnagyobb veszélye egy bizonyos földrajzi területen belüli felépítésre vezethető vissza a csökkenő gazdasági környezetben . Azokban az esetekben, amikor a kínálat növekszik, ahogy csökken a kereslet, a vezetői csapat kénytelen csökkenteni a bérleti díjakat, hogy a kihasználtságok stabilak maradjanak.
Példa a lakóingatlan REIT: Avalon Bay Communities
A Reuters szerint az Avalon Bay Közösségek (AVB), amely a luxus lakóközösségeiről ismert, "egy ingatlanbefektetési bizalom, amely a lakóközösségek fejlesztésére, átépítésére, megszerzésére, tulajdonjogára és működtetésére összpontosít a nagy belépő Az Egyesült Államok. 2004. február 27-én a Társaság közvetlen vagy közvetett tulajdoni hányadát 131 tulajdonában lévő lakótelepi közösségben birtokolta, vagy közvetlen vagy közvetett tulajdonosi érdekeltséggel rendelkezett 10 államban és a District of Columbia területén 38 504 lakóházat tartalmazó épületben, amelyekből 1089 lakóházat tartalmazó két közösség újjáépítés alatt állt. Emellett ezen a napon az AvalonBay közvetlen vagy közvetett tulajdoni hányadát birtokolta vagy birtokolta 11 építés alatt álló közösségben, amelyek várhatóan összesen 3,493 lakóházat tartalmaznak, ha elkészültek. Ugyancsak közvetlen vagy közvetett tulajdonosi érdekeltséggel rendelkezett ahhoz, hogy további 40 közösséget fejlesszen ki, amelyek - amennyiben a várakozások szerint alakultak ki - 10,070 lakóházat tartalmaznak.
Kiskereskedelmi REIT-ok
Számos specialitása van a kiskereskedelmi REIT-k területén, beleértve a bevásárlóközpontokat és a bevásárlóközpontokat. Az előbbi különös előnye az, hogy az építési költségek jelentősek; mérve a tíz vagy több száz millió dollár. Ez a magas belépési ár megőrzi az irányítást, és a felesleges kínálat kevésbé veszélyes.
Példa a kiskereskedelemre REIT: Regency Realty Corp.
"A Regency Centers Corporation olyan ingatlanbefektetési bizalom, amely az Egyesült Államokban lévő élelmiszer-horgonyzó bevásárlóközpontok tulajdonosa és üzemeltetője. 2003. december 31-én a Társaság ingatlanbefektetési portfóliójában 22 államban 265 bevásárlóközpont volt, 30,3 millió négyzetláb nagyságú bérelt területgel (GLA), és 92,2% bérelt. Földrajzilag a GLA 19,6% -a található Floridában, 19,5% Kaliforniában, 16,8% Texasban, 6,6% Grúziában, 6,3% Ohio és 31,2% 17 különböző országban. A Regency a működési partnere, a Regency Centers, LP (RCLP) révén birtokolja és működteti bevásárlóközpontjait, ahol a Társaság a működési partnerségi egységek 98% -át birtokolja. A Regency működési, befektetési és finanszírozási tevékenységét általában az RCLP végzi. "- Reuter's Business Summary
Irodai és ipari REIT-ok
Az ingatlan befektetési bizalmi piac irodai szektora történelmileg a legnagyobb volt. Az elsődleges hátrány az, hogy az irodai bérleti díjak általában sokkal hosszabb bérleti feltételekkel rendelkeznek, ami azt jelenti, hogy a csökkenő bérleti díj és az alacsonyabb kihasználtság idején a bérleti szerződéseket ellátó bérlők évek óta alacsonyabb, kevésbé jövedelmező mértékűek. Ez ugyanakkor áldás is lehet, ha egy ingatlan tele van rövid idő alatt, és nagy a kereslet. Az irodai REIT-ek - amint el lehet képzelni - rendkívül ciklikusak. Az ipari REIT-k viszont stabil, kiszámítható készpénzforgalmat generálnak, köszönhetően a magas bérleti díj megújításának és az alacsony tőkekiadási és karbantartási követelményeknek.
Példa az irodai és ipari REIT-re: CenterPoint tulajdonságok Trust
"A CenterPoint Properties Trust egy olyan ingatlanbefektetési bizalom, amely elsősorban raktár- és egyéb ipari tulajdonban van és működik a Chicago-i nagyvárosi körzetben. A CenterPoint részvények értékteremtésére törekszik a raktár, a terjesztés, a könnyű gyártás, a repülőgép-üzemeltetés és a vasúti szolgáltatások területén az ügyfélközpontú irányítás, beruházás, fejlesztés és átépítés révén. A Társaság többféle létesítményparkot is fejleszt, amelyek stratégiailag az autópályák, repülőterek és vasutak közelében helyezkednek el. 2003. december 31-én a Társaság üzemi raktár és egyéb ipari ingatlanok portfóliója 187 ingatlanból állt, összesen mintegy 34,4 millió négyzetméternyi, mintegy 284 bérlő különböző alapjaiból. 2003. december 31-én a CenterPoint felhalmozta a 3000 hektáron túli nagy földtulajdont, amelyen 50,1 millió négyzetméternyi raktár és egyéb ipari ingatlanok fejleszthetők. "- Reuter's Business Summary
Egészségügyi REITs
Egészségügyi ellátás A REIT olyan speciális épületeket épít, szerez be és bérel, mint például a kórházak, ápolási otthonok, egészségügyi épületek és támogatott lakhatási lehetőségek. Ez a REIT szektor meglehetősen mentes a recesszióhoz , bár nagymértékben függ a bérlő pénzügyi helyzetétől, amely viszont az amerikai kormány által nyújtott orvosi visszatérítésekre támaszkodik. Az egészségpolitikai szövetségi változások nyilvánvalóan jelentős hatással lesznek az egészségügyi ellátás REIT-re.
Egészségügyi példa REIT: Health Care REIT, Inc.
"Egészségügy A REIT, Inc. egy olyan befektetési alap (RIET), amely az Egyesült Államokban működő egészségügyi intézményekbe, elsősorban a szakképzett ápolási és támogatott lakóhelyekre fektet be. A Társaság specializált ellátáshoz is fektet be. A 2003. december 31-én végződő évben a Társaság 33 országban 328 létesítményben, 47 különböző szereplővel működött. A portfólió 219 segített élettartamot, 101 szakképzett ápolóirodát és nyolc speciális gondozói létesítményt tartalmazott. 2003 októberében a Társaság eladta az Atlantic Healthcare Finance LP-ben lévő befektetését - - Reuter's Business Summary
Öntároló REIT
Az öntároló REIT szektor némileg recesszióálló. Még meglepőbb az a tény, hogy a vállalati ügyfelek a tárolási bérbeadások jelentős részét teszik ki. A belépési korlátok lényegesen alacsonyabbak, mint a REIT más típusai, mivel a tárolóeszköz létesítéséhez szükséges kisebb tőkeszükséglet következett be.
Példa az öntárolásra REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"A Sovran Self Storage, Inc. egy önálló és öngazdálkodású ingatlanbefektetési bizalom, amely megszerzi, tulajdonosa és kezeli az öntároló tulajdonságokat. 2004. március 1-jétől 265 tulajdonban lévő és / vagy irányított öntároló tulajdonsága volt, amely körülbelül 15,5 millió nettó bérelhető négyzetlábból állt, 21 államban, a keleti és középnyugati Egyesült Államokban, Arizonában és Texasban. A Sovran öntároló 11 ilyen tulajdonságot kezel a Locke Sovran I, LLC számára, amely a Társaság 45% -os tulajdonában levő nem konszolidált közös vállalat. 2004. március 1-jétől mindössze kettő tulajdonságai üzletet folytattak a Uncle Bob Self-Storage kereskedelmi néven. A Társaság saját tároló létesítményei olcsó, könnyen hozzáférhető, zárt tárolóhelyet biztosítanak a lakossági és kereskedelmi felhasználók számára havonta. Minden ingatlan üzemeltetője a helyszínen munkaidőben üzemel. Az ügyfelek az üzleti órák alatt hozzáférhetnek raktárhelyiségeikhez, és néhány kereskedelmi ügyfelünk 24 órás hozzáférést biztosít. "- Reuter's Business Summary
Hotel és Resort REITs
Az ingatlanbefektetések világában a szállodai és üdülőszektor a leginkább a gazdaság egészéhez kötődik. Ha rossz idők vannak, az emberek kevesebbet utazhatnak az üzleti élet és az örömökért, és a legfontosabbak közé szorulnak . Ennek eredményeként a szállodai REIT-ek befektetői nem csak a túlépítéssel, hanem a szálloda vagy üdülőhely földrajzi területének, valamint az ország egészének gazdasági kilátásaival foglalkoznak.
Egy példa a Hotel és Resort REIT: LaSalle Hotel Properties
"A LaSalle Hotel Properties egy önállóan kezelt és önhitelesített ingatlanbefektetési bizalom, amely elsősorban előkelő és luxus szállodai szobákat vásárol, birtokol és bérel, amelyek konvencióban, üdülőhelyen és a nagyobb városi üzleti piacokon helyezkednek el. 2003. december 31-én a Társaság 17 szállodában volt érdekelt, mintegy 5 600 szobával / lakosztállyal a 10 államban és a District of Columbia-ban. Független hotelüzemeltetők kezelik a szállodákat. A LaSalle Hotel Működési Partnere, az összes tevékenységét lényegében a vállalat összes tulajdonában tartja, és működését teljes egészében végzi. A Társaság az operatív partnerség kizárólagos partnere, amelynek közel 98,3% -os részesedéssel rendelkezik az október 31- ével zárult pénzügyi évtől , 2003. A fennmaradó 1,7% -ot más korlátozott partnerek tartják. "- Reuter's Business Summary
Miért REITs Sell Properties
Ha a REIT célja az ingatlanbefektetések megszerzése és hasznosítása, akkor miért választanák egyes menedzsmentcsoportok ingatlanokat? A legtöbb jó üzlethez hasonlóan ajánlatos a REIT-eknek rendszeres időközönként felülvizsgálni ingatlanportfólióját, és eldönteni, mely eszközök várhatóan kevesebb jövőbeni éves cash-flow-t generálnak. Az ilyen ingatlanok értékesítéséből származó bevételeket újrabe lehet fektetni a magasabb kilátásokkal rendelkező vagy a mérleg erősítésére (azaz az adósságcsökkentésre ), vagy a részvényesi vagyon növelésére a részvény visszavásárlási programon keresztül . A befektetőknek fel kell ismerniük, hogy minden sikeres vállalatnak elsődleges célja a részvényesek gazdagságának növelése, nem csak az üzleti tevékenység folytatása.
REIT-ek használata a diverzifikáláshoz és az eszközök hozzárendeléséhez
A befektetett ingatlanok vonzó alternatívát kínálnak a részvények, a kötvények és a befektetési alapok befektetése számára. Mindazonáltal a diverzifikációval foglalkozó befektetőknek emlékezniük kell arra, hogy nem elég egyszerűen néhány REIT-t vásárolni, és a portfolióját diverzifikálni. Ehelyett a befektetőnek meg kell bizonyosodnia arról, hogy az általa megszerzett REIT-ok földrajzi és ágazati jellegű csoportot képviselnek. A védekező befektetők számára sokkal biztonságosabb, hogy több lakás, iroda, ipari, raktározási és egészségügyi REIT-ok legyenek New Yorkból Kaliforniába különböző vezetői csoportok alatt, mint amennyit csak egy Pennsylvaniában működő öntároló cég vásárolna.
Jelzálog REITs
A jelzálogkölcsön A REIT egy olyan cég, amely az ingatlanok által garantált adósságkötelezettség biztosítására, megszerzésére és megtartására szakosodott. A jelzálog REIT-ok lényegében hitelportfóliók, ellentétben az eszköz tulajdonjogával, mint például saját tőkepartnereik esetében.
Hibrid REIT-ek
A REIT-t hibridnek nevezik, ha mind saját, mind jelzálog összetevõkkel rendelkezik. Bár a befektetési tanácsadók nem olyan erősen kedvelik a tőkerészesedést, mint a tiszta tőkeinstrumentumok, még mindig vonzó befektetési alternatívák.
Összefoglaló: A REIT-eken keresztül történő ingatlanbefektetés előnyei
- A kettős adóztatás elkerülhető, lehetővé téve a befektetők tőkéjének nagyobb mértékű összetételét.
- Szakmai, elkötelezett menedzsment csapat, amely az üzlet napi működéséért felelős, és amely a befektetőnek saját tudásbázisán kívül szakértelmet nyújt.
- A befektetők által közvetlenül birtokolt ingatlanoktól eltérően a REIT egy olyan likvid eszköz, amelyet meglehetősen gyorsan lehet értékesíteni a készpénz felvételére vagy más befektetési lehetőségek kihasználására.
- A REIT-ok használatával a csak néhány ezer dollárral rendelkező befektetők diverzifikálhatják gazdaságaikat a különböző földrajzi területek és ingatlanszakmák között. Közvetlen tulajdon tulajdonjogának esetében ez pénzügyi szempontból nem lenne kivitelezhető, hacsak a befektető túlzott tőkeáttételt vagy üzleti partnereket nem kapott.
- A REIT képes leküzdeni az adósság- és tőkepiacokat, és felvenni az alapokat, hogy kihasználják a lehetőségeket, amikor felmerülnek.
- A REIT-ek alacsonyabb korrelációt mutatnak a részvényekhez képest, mint sok más eszközosztály, és portfólió-stabilitást biztosítanak azok számára , akik aktív eszközelosztási stratégiával rendelkeznek .
- A magas hozamú osztalékok a piacra vonatkoznak, de a REIT részvényárak fantom-alapokat hoznak létre, gyakran megakadályozzák, hogy a tőzsdei részvények piacán csökkenjenek .
A REIT-ekre vonatkozó végleges figyelmeztetés
A befektetőknek mindig emlékezniük kell arra, hogy a REIT nem csak egy ingatlan vagyon halálát képviseli. Ezek önmagukban folyamatosan foglalkoznak és értékelniük és elemezniük kell.