Befektetés a kezdőknek

Hogyan kell befektetni ingatlanba

Az ingatlanbefektetés az egyik legrégebbi befektetési forma, mivel az emberi civilizáció korai napjai óta létezett. A modern tőzsdék előtt az ingatlan az öt alapvető eszközosztály egyike, amelyet minden befektetőnek komolyan fontolóra kell vennie a portfóliójának az egyedi cash flow, likviditás, jövedelmezőség, adózás és diverzifikációs előnyök növelése érdekében . Ebben a bevezető útmutatóban megismerkedünk az ingatlanbefektetés alapjaival, és megvitatjuk, hogy milyen módokon vásárolhat vagy szerezhet be ingatlanbefektetéseket.

Először is, kezdjük az alapokat: Mi az ingatlanbefektetés?

Mi az ingatlanbefektetés?

A befektetések a befektetési és befektetési tevékenységek széles köre, amelyek középpontjában a tárgyi vagy anyagi vagyontól származó pénz vagy a tárgyi eszközökhöz kötött pénzáramlás áll.

Négy fő módon lehet pénzt keresni az ingatlanban:

  1. Ingatlanértékelés : Ez az, amikor az ingatlan értéknövelődik. Ez lehet az ingatlanpiac megváltozása, amely növeli a terület iránti keresletet. Használható az ingatlanbefektetésekbe helyezett frissítések miatt, amelyek vonzóbbá teszik a potenciális vásárlókat vagy bérlőket. Az ingatlanok elismerése azonban trükkös játék.
  2. Cash Flow Income (Rent) : Az ilyen típusú ingatlanbefektetések középpontjában egy ingatlant vásárolnak, például egy lakóházat, és működtetik annak érdekében, hogy pénzt gyűjtsön a bérleti díjból. A pénzforgalmi bevételek generálhatók lakóházakból, irodaházakból, bérházakból és még sok másból.
  3. Ingatlanhoz kapcsolódó jövedelem : Ez a brókerek és más iparági szakemberek által generált jövedelem, akik pénzt keresnek a vételi és eladási jutalékokon keresztül. Magában foglalja azokat az ingatlantanácsadó cégeket is, amelyek a bérleti díjak egy százalékát tartják fenn egy ingatlan napi működésének lebonyolítása céljából.
  1. Kiegészítő ingatlanbefektetések : Néhány ingatlanbefektetés esetében ez hatalmas nyereségforrás lehet. A kiegészítő ingatlanbefektetési bevételek olyan dolgokat tartalmaznak, mint az irodákban használt automaták, vagy az alacsony bérleti díjú apartmanokban mosási lehetőség. Tulajdonképpen kisebb ingatlannal működnek egy nagyobb ingatlanbefektetésen belül, lehetővé téve, hogy pénzt szerezzen egy félig fogságban lévő ügyfelek gyűjteményéből.

Az ingatlanbefektetések legtisztább, legegyszerűbb formája a bérleti díjakról, nem pedig a felértékelődésről szól . Ingatlanbefektetés akkor fordul elő, amikor a befektető, más néven a földesúr, megszerzi a tárgyi vagyontárgyat, legyen szó akár nyers földterületről, földről, egy házról, egy irodaházról, egy ipari raktárról, vagy egy lakás.

Aztán megtalálja valakit, aki ezt a tulajdonságot kívánja használni, bérlakásként , és megállapodást köt. A bérlő az ingatlanhoz való hozzáférést, meghatározott feltételek mellett történő használatát meghatározott időtartamra és bizonyos korlátozásokkal - amelyek közül néhányat a szövetségi, állami és helyi törvények állapítanak meg, mások pedig a lízingszerződésben vagy a bérleti szerződésben megállapodtak . Cserébe a bérlő fizet az ingatlanhasználatra való képességért. A bérbeadónak küldött fizetés "bérleti díj" néven ismert.

Sok befektető számára az ingatlanbefektetésekből származó bérbeadás hatalmas pszichológiai előnyt jelent a részvények és kötvényekbe történő befektetésekkel kapcsolatos osztalékok és kamatok tekintetében. Vezényelhetnek az ingatlan mellett, látják, és kézzel fogják megérinteni. Festeni tudják kedvenc színeiket, vagy felvenni egy építészmérnököt és építőipari vállalkozót annak módosítására. Használhatják tárgyalási készségüket a bérleti díj meghatározásához, lehetővé téve egy jó operátor számára, hogy magasabb tőkésítési arányokat vagy "lefedettségi kulcsokat" teremtsen.

Időről időre az ingatlan-befektetők tévednek, mint a tőzsdei befektetők a tőzsdei buborékok alatt, ragaszkodva ahhoz, hogy a kapitalizációs ráta nem számít. Ne essen bele. Ha képesek lesznek a bérleti díjak megfelelő mértékű megfizetésére, elegendő mértékű megtérülési arányt kell fedeznie a tőke után, az ingatlan költségeinek elszámolása után, beleértve az ésszerű értékcsökkenési tartalékokat , az ingatlan és a jövedelemadót, a karbantartást, a biztosításokat és egyéb kapcsolódó kiadásokat. Ezenkívül meg kell mérnie a beruházáshoz szükséges időmennyiséget, hiszen az idő a legértékesebb eszköz, aminek van - ez az oka annak, hogy a passzív jövedelmet a befektetők óhajtják. (Miután a gazdaságok elég nagyok, létrehozhat vagy felvehet egy ingatlangazdálkodó céget az ingatlanportfólió napi működésének kezelésére a bérbeadás százalékának százalékában, átalakítva az ingatlanbefektetéseket, amelyeket aktívan passzív befektetésekre irányul.)

Mi a legnépszerűbb módja annak, hogy egy személy kezdjen befektetni az ingatlanba?

Számtalan különféle ingatlanbefektetés létezik, amelyet egy személy a portfóliójában figyelembe vehet.

Könnyebb elgondolkodni azokon a főbb kategóriákon, amelyekbe az ingatlanbefektetések az egyedülálló előnyök és hátrányok, a gazdasági jellemzők és a bérleti ciklusok, a szokásos bérleti feltételek és az ingatlantípusok közvetítési gyakorlatai alapján következnek be. Az ingatlanok általában a következő csoportok valamelyikébe vannak besorolva :

Ön is részt vehet az ingatlanbefektetések hitelezési oldalán:

Az ingatlanbefektetések alspecialitása többek között:

Ingatlanbefektetési trösztök (REIT)

Ezen túlmenően, tulajdonképpen ingatlanba befektethet valamilyen ingatlanbefektetési bizalom (REIT) révén. Egy befektető REIT-okat vásárolhat egy brókercégen , a Roth IRA -n vagy valamilyen más felügyeleti számlán keresztül. A REIT-ek egyedülállóak, mivel az adóstruktúrát, amely alatt működtetik, az Eisenhower-adminisztráció során hozták létre, hogy ösztönözzék a kisebb befektetőket arra, hogy olyan ingatlanprojektekre fektessenek be, amelyeket egyébként nem tudnának megfizetni, például bevásárlóközpontok vagy szállodák építéséhez. A REIT-kezelést választó cégek nem fizetnek szövetségi jövedelemadót a vállalati bevételükre, amíg néhány szabályt követnek, beleértve azt a követelményt is, hogy a nyereség 90% -át vagy annál többet osztalékként osztják el a részvényeseknek.

A REIT-ekbe való befektetés egyik hátránya, hogy a közös készletektől eltérően a kifizetett osztalékok nem "minősített osztalék", vagyis a tulajdonos nem tudja kihasználni a legtöbb osztalékra vonatkozó alacsony adókulcsot. Ehelyett az ingatlan befektetési alapokból származó osztalékok adókötelesek a befektető személyes kamatlábaként. Végül az IRS később úgy ítélte meg, hogy az adómentességen belül létrehozott REIT osztalékok, mint például a Rollover IRA , nagyrészt nem tartoznak a nem kapcsolódó üzleti jövedelemadó hatálya alá, így esetleg képesek lesznek nyugdíjas számlán tartani őket anélkül, hogy aggódnának az adózás összetettségétől , ellentétben a korlátolt felelősségű társasággal .

(Ha többet szeretne megtudni ezekről az egyedülálló értékpapírokról, kezdd el a Real Estate Investing Through REIT-eken keresztül , amely magában foglalja a REIT likviditását, a méltányosságot, a REIT-ok használatát az ingatlanok befektetési előnyeire stb.).

Ingatlanbefektetés az otthoni tulajdon révén

A befektetők rendelkezésére álló befektetési lehetőségek közül az átlagos személy az első ingatlan-tulajdonosi tapasztalatot kapja a hagyományos módon: otthon vásárlásával.

Még soha nem láttam otthon megszerzését, mint a társadalom legnagyobb része. Ehelyett azt gondolom, hogy egy személy elsődleges lakóhelye a személyes hasznosság és a pénzügyi értékelés keveréke, és nem feltétlenül befektetés. Közvetlenül az otthon nem ugyanolyan befektetés , mint egy lakóház. A legjobb, és a legideálisabb körülményektől függően a legbiztonságosabb stratégia az otthoni kényszertakarékossági számlára történő gondolkodás, amely sok személyes használatot és örömet nyújt Önnek tartózkodása alatt.

Másrészről, ha megközelíted a nyugdíjat, ha holisztikus szemléletedet személyes vagyonodról vesszük alapul, az otthon egyszeri tulajdonlása (anélkül, hogy tartozás lenne) az egyik legjobb befektetés, amelyet egy személy végezhet. Nemcsak a saját tőkét lehet felhasználni bizonyos tranzakciók használatával, ideértve a fordított jelzálogkölcsönöket is, de a nem bérbeadással megtakarított pénzáramlás általában nettó megtakarítást eredményez - a nyereség alkotóeleme, amely a bérbeadónak járt volna, ténylegesen a lakástulajdonos zseb. Ez a hatás annyira erős, hogy még az 1920-as években a közgazdászok is próbáltak kitalálni egy módot a szövetségi kormány számára, hogy adósságmentes lakástulajdonosok számára adót fizessenek a bérleti díjak felett, tekintve ez jövedelemforrást.

Ez egy másik típusú beruházás, bár valami "stratégiai befektetésnek" nevezik. Ha a gazdaság összeomlik, mindaddig, amíg meg tudná fizetni az ingatlanadót és az alapvető karbantartást, senki sem tudna kiűzni otthonából. Még akkor is, ha saját kertjébe kell termesztened a saját ételeidet, ott van egy olyan személyes biztonság, ami számít. Vannak esetek, amikor a pénzügyi bevételek más, gyakorlatiasabb megfontolásokból származnak. Bármit is teszel, ne feláldozza likviditását, hogy túl gyorsan megteremtse az ingatlanbefektetések méltányosságát, mivel ez katasztrófához vezethet (beleértve a csődöt is).

Ha megtakarítást szerez az otthon megszerzéséhez, az egyik nagy hiba, amit látok, az új befektetők, akik pénzüket a részvénypiacra bocsátják, akár egyedi részvényekből, akár indexalapokból . Ha bármilyen esélye van arra, hogy öt éven belül vagy annál kevesebbet érjen el a pénzeden, nincs olyan üzleted, amely közel állna a tőzsdéhez. Ehelyett a tőke megőrzésével kapcsolatos befektetési megbízást kell követnie. Itt vannak a legjobb helyek arra, hogy pénzt fektessenek az előleget megtakarításra .

Melyik a jobb - ingatlanbefektetés vagy befektetés a készletekbe?

Az egyik leggyakoribb kérdés, amellyel találkozom, magában foglalja a készletekbe való befektetés viszonylagos vonzerejét, szemben az ingatlanbefektetéssel . A rövid változat az, hogy kissé hasonlít a vanília és a csokoládé fagylalthoz. Különbözőek, és ahogy a nettó vagyon növekedik, előfordulhat, hogy mindkettőnek szerepe van a teljes portfólióban. A személyisége tájékoztatni fogja a döntését is, mivel néhány ember temperamentumilag a részvénytulajdonhoz vagy az ingatlan tulajdonoshoz kapcsolódik.

Ingatlanbefektetések kockázata

A tőkeáttétel felhasználása miatt jelentős az ingatlan-visszatérítés jelentős része. Egy ingatlant a saját tőke százalékában szereztek meg, a maradékot adóssággal finanszírozzák. Ez magasabb hozamot eredményez az ingatlan befektető számára; de ha a dolgok rosszul járnak, akkor sokkal hamarabb rombolhatják, mint a teljesen fizetett közös készletek portfólióját. (Ez akkor is igaz, ha az utóbbi 90% -kal csökkent egy nagyválságban, mivel senki nem kényszeríthetett felszámolni).

Ezért a leginkább konzervatív ingatlanbefektetők ragaszkodnak az 50% -os adósság / saját tőke arányhoz, vagy szélsőséges esetben 100% -os saját tőke struktúrákhoz , amelyek még mindig jó megtérülést eredményezhetnek, ha az ingatlantulajdont bölcsen választották ki. Billionaire Charlie Munger beszél a barátja előtt a 2007-2009 ingatlan összeomlása. Ez a barátnője, egy nagyon gazdag kaliforniai földesúr körülnézett az ingatlanainak magas értékelésekor, és azt mondta magában: "Vannak gazdagabbak, mint amire valaha is szükségem volna. Nincs okom számomra, hogy több .” Ez a barátom eladta számos ingatlanát, és a bevételeket felhasználta a fennmaradó összegek adósságának kifizetésére, amelyet a legvonzóbbnak tartott. Ennek eredményeképpen, amikor a gazdaság összeomlott, az ingatlanpiacok zűrzavarban voltak, az emberek elvesztették ingatlanukat a kizáráshoz, és a bankállomány összeomlott - nem kellett aggódnia. Annak ellenére, hogy a bérleti díjak csökkentek a bérlői pénzügyi nehézségek miatt, még mindig többlet készpénz volt, és fegyveres volt olyan pénzeszközökkel, amelyek folyamatosan feltöltik magukat, és kihasználják az eszközök megvásárlását, amelyeket mindenki kénytelen volt eladni.

Ne próbálj gyorsan meggazdagodni, és legyen elégedett a helyes úton. Sokkal kevesebb stresszed lesz az életedben, és nagyon szórakoztató lehet.

Néhány végleges gondolat a ingatlanbefektetésről

Természetesen ez csak a téma megismerésének útjára induló útja, hiszen alig karcoltam meg a felszínt. A befektetési ingatlan évekig tartó gyakorlatot, tapasztalatot és kitettséget jelent a valóban értékelni, megérteni és mesterkélni.