A vásárlási ajánlatokra vonatkozó éles ajánlatok visszafújhatnak
Tudja, hogy tényleg szeret, beleértve egy esküvői záradékot egy vásárlási ajánlatban ? Ingatlan ügynökök. Különösen a vevő ügynökei tűnnek nagyon szédítőnek a gyakorlatban. De az ügynökök nem hibáztatják az eszkalációs záradék iránti érdeklődést, mert gyakran maguk az otthoni vevők maguk hozták fel azt, hogy az eszkalációs záradék, amelyet éles ajánlatnak is neveznek, jó ötlet lehet.
Mi az eszkalációs klauzula?
Az eszkalációs záradékot általában egy potenciális többszörös ajánlati helyzetben használják fel.
Szinonimája a kifejezésnek: éles ajánlat. Ez arra szolgál, hogy megpróbálja kiüríteni az összes versenyt egy versenyképes ajánlattételi folyamatban. Alapvetően azt mondja, hogy a vevő X összegeket fog fizetni, ami 100 és 100 ezer közötti lehet, az eladó által kapott legmagasabb ajánlat felett és túl, és általában egy mennyezeti sapkát tartalmaz.
Az eszkalációs záradék tipikus típusa az alábbiak szerint értelmezhető: A vevő 1000 dollárért többet fizet, mint az eladó által kapott legmagasabb ajánlat, és nem haladhatja meg a 315 000 dolláros eladási árat. Vásárló esetleg ezt a záradékot kívánja használni egy vételi ajánlatban, ha úgy tűnik, hogy más vevők emelhetik az árat a jegyzett ár felett.
Mondja ki, hogy az ingatlan 295 000 dollárban van felsorolva. Minden harangja és sípja a vevő kívánsága, és egy nagy igényű szomszédságban található, egy csendes, zsákutcában. Néha a jegyzési ügynök tájékoztatja a vásárlókat, hogy minden ajánlatot egy adott napon egy bizonyos időpontban mutatnak be, és ez lehet az első ötlete annak, hogy az eladó több ajánlatot fog kapni.
Ebben a hipotetikus példában a forró eladó piaci és egy gyönyörű otthont jegyzett 295.000 $, az eladó kaphat ajánlatokat, mint például:
- $ 290,000 (mert mindig van valaki, aki azt hiszi, senki más nem fog ajánlatot tenni.)
- $ 295,000
- $ 305.000
- $ 310,000
Ha a negyedik vevő egy fent ismertetett eszkalációs záradékkal ellátott ajánlatot nyújt be, akkor a vevő beleegyezik, hogy az eladónak 311 000 dollárt fizet.
A vevő boldog, mert az ár 4000 dollár alatt van a maximális ár alatt, amelyet a vevő hajlandó fizetni, és az eladó kapja a legmagasabb ajánlatot. Minden jól és finomnak tűnik, de igaz?
Hátrányok az eszkalációs záradékhoz
Az eladó szempontjából az escalációs záradék nem feltétlenül a legjobb megoldás az eladó számára. Egy eskalaciós záradékkal rendelkező ajánlat elfogadásával az eladó több számláló ajánlatot nem bocsáthat ki a többi fél számára, és nem folytathatja a tárgyalásokat. A fenti példában a vevő pénzt vett le az asztalról. Az eladó 4.000 dollárt vesztett.
Ez azon alapul, hogy a vevő tényleges felső ajánlata $ 315,000 volt-e. Lehet, hogy magasabb lett volna, de egy eladó, aki elfogad egy szerződést egy eszkalációs záradékkal, soha nem fogja tudni, hogy mennyivel magasabb lehet ilyen vevő ajánlata.
Továbbá, az ilyen típusú többszörös ajánlati helyzetben az eladónak a legjobb érdeke lehet, hogy számláló ajánlatot bocsásson ki. Bizonyos államokban, például Kaliforniában például, az eladó minden egyes vásárló számára eltérő számláló ajánlatot tehet, ha az eladó úgy kívánja, vagy csak egy vagy két vásárló. (Említjük Kaliforniát, mert az állam hajlamos a nemzet irányítására.) Az eladó általában több opcióval rendelkezik a többpénzes ajánlati helyzetben. Minden egyes számláló ajánlat külön mérlegelésre és elemzésre kerülhet.
Mondjuk például, hogy az eladó úgy dönt, hogy a piaci kereslet annyira erős az otthoni számára, hogy az eladó úgy dönthet, hogy nem veszi meg a vásárlási ajánlatokat, és nem ellensúlyoz minden ajánlatot. Ez mindig lehetőség. Ilyen helyzetben az eladó megváltoztathatja az otthon eladási árát, például 315 000 dollárért, és újra elindíthatja az ajánlattételt. Ennek a forgatókönyvnek az a hátránya azonban, hogy nem lehet azonnali tulajdonos, vagy a piaci napok hosszabb ideig tovább tarthatnak, és ez mindig kockázatot jelent, amikor az eladó emeli az árat. Mégis életképes megoldás lehet, és érdemes megfontolni ahelyett, hogy elfogadná az eszkalációs záradékot.
Miért vádolják a vevőket az eszkalációs klauzulák felé?
Nem minden otthoni vásárló élvezi a felfüggesztést és a feszültséget, ami a tárgyalási területhez tartozik, hogy otthont vásároljon .
A vevők aggódnak a versenytársak miatt is, és egyesek nem hajlandóak ajánlatot nyújtani egy többszörös ajánlati helyzetben. Egy eszkalációs záradék bevezetésével növelheti a vevőnek az ajánlat elfogadásának esélyét, és olyan konkrét paramétereket határoz meg, amelyek meghatározzák a vevő kényelmes zónáját.
Hogy az escalációs záradék minden államban "törvényes", a jogi értelmezéstől függ. Ez nem akadályozza meg az ügynököket abban, hogy javasolják, vagy a vevők nem akarják megtenni. Minden gyakorlati célra azonban a vevő számára sokkal egyszerűbbnek tűnhet egyszerűen a legmagasabb és legjobb ajánlatot tenni, és vele együtt tenni.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.