Kérdés: Kell-e HARP Refinance vagy Short Sale a mi vízalatti otthonunk?
Az olvasó azt kérdezi: "A férjem és én megpróbáljuk kitalálni, hogy megpróbálnánk eladni otthonunkat egy rövid eladásnak vagy ragaszkodni hozzá, és kérnünk kell a kormányzati HARP refinanszírozási programot, ingatlanügynökünk azt mondja nekünk, de szeretjük a jelzálog-kifizetések csökkentésének ötletét, közel 300 000 dollárral járunk, és míg az otthonunk értéke mintegy 165 000 dollár, a jelzálogos fickó azt mondja, hogy havonta 635 dollárt tudunk megtakarítani, ha jogosult a HARP refinanszírozásra. Kell-e HARP refinanszírozni vagy rövid eladásra kerülni? "
Válasz: Az, hogy egy lakástulajdonos rövid eladni a HARP refinanszírozással szemben, nem olyan vágott és száraz. Persze, a legtöbb esetben a logika azt mondaná, hogy a háztulajdonos valószínűleg jobb lesz egy rövid eladás után két év alatt, mint egy HARP refinanszírozás után, de sok dolgot kell megfontolni a döntés meghozatala előtt.
Először és legfontosabb az, hogy bármelyik programra jogosult-e. Sok rövid értékesítési bank felszabadította a rövid értékesítésre vonatkozó követelményeket, és nem minden hitelezőnek szüksége van pénzügyi nehézségekre, különösen 2012 után. Ha azonban a bankja pénzügyi nehézségekkel küzd, és nem tud dokumentálni nehézségeket, előfordulhat, hogy nem jogosult egy rövid eladásra egyáltalán. Ami felvetné a kérdést, ugye?
Tehát az első dolog, amit javaslom, beszéljen egy rövid értékesítési ügynökkel, hogy kiderüljön, hogy rövid eladásra jogosult. Tekintsük a kormány HAFA rövid értékesítési programját, ha a rendszeres rövid értékesítés túl szűkös.
De ha megy a HAFA útvonalon, győződjön meg róla, hogy valóban a rövid eladásra van szüksége, mielőtt a HAFA-hoz fordulna. Egyes hitelezők nem engedik meg, hogy újra alkalmazzák, mielőtt előzetesen minősítenének, ha jóváhagyásukkor megváltoztatnunk kell magunkat.
Fontos megjegyezni, hogy mindkettőt nem teheti meg. Válasszon egy programot. Vagy a HARP Refinance vagy a rövid eladás.
Képesítés a HARP Refinance-re
- Kizárólag Fannie Mae és Freddie Mac kölcsönökre.
A HARP refinanszírozási program csak a Fannie Mae vagy Freddie Mac által tartott kölcsönökre vonatkozik. Ha a kölcsön nem Fannie Mae vagy Freddie Mac, akkor nem jogosult. Megtudhatja, hogy a kölcsön a Fannie Mae vagy Freddie Mac a Fannie Mae Loan Look Up vagy a Freddie Mac Loan Look Up. Meg kell tudnia az elsődleges hitelfelvevő utolsó négy számjegyét a társadalombiztosítási számról.
- Hitelnyújtás 2009. június 1-jétől vagy korábban.
Ha 2009. június 2-án vagy később kivette a jelzálogot, akkor valószínűleg nem jogosult a HARP Refinance-re. Jelenleg nincs kivétel, de ez megváltozhat.
- Több mint 80% LTV
Ha az otthona víz alatt van, az LTV ( hitel-érték arány) meghaladja a piaci érték 80% -át - mivel a piaci érték általában kisebb, mint a hitelegyenlege. A legtöbb embernek nincs probléma ezzel a minősítő tényezővel.
- Nincs késedelmes fizetés.
Bár a HARP Refinance program lehetővé teszi az elmúlt 12 hónapban egy késedelmes fizetést, sok hitelező nem kölcsönt kölcsönöz a hitelfelvevőnek, aki bűnöző volt, függetlenül a HARP irányelveitől. Ezeket a további hitelezői követelményeket, amelyek eltérhetnek a programban szereplőektől, úgynevezett átfedések.
- Első HARP refinanszírozás.
Hacsak a szabályok nem változnak, és egy kis kivétellel csak egy HARP refinanszírozást tehet meg, és ha megadják, akkor újra nem lehet újrafinanszírozni a HARP-on keresztül. Ha azonban a HARP Refinance után problémák merülnek fel a kifizetések végrehajtásával kapcsolatban, akkor egy későbbi időpontban bármikor igényelhet rövid eladást.
HARP Refinance Vs. Rövid eladó
A rövid értékesítésre vonatkozó rövid értékesítésre vonatkozó iránymutatás általában egy 5 év a hagyományos hitelek esetében és 3 év az FHA hitelek esetében . Tegyük fel, hogy inkább rövid eladást tettél, és eladtad az otthonodat. A rövid eladással kapcsolatos hátrányok a következők:
- Most már nincs otthonod.
- Máshova kell költözni, és bérbérnek kell lenned.
- Lehet, hogy ki kell költözni a környékedről.
- Ön elveszíti az adólevonást az otthon birtoklásáért.
- Nincs garancia arra, hogy még 3 éven belül meg is szerezhetsz egy másik otthont, mert a személyes helyzetek megváltoznak és a törvények megváltoznak.
Ha a HARP refinanszírozási opciót választotta, 2 év alatt 15,240 dollárt (635 dolláros fizetési különbözet x 24 hónap) mentett meg. Három év alatt még többet mentett meg, 22.860 dollárt. Növelheti-e otthonának piaci értékét, hogy pótolhassa azt a tényt, hogy még mindig 300 ezer dollárral tartozik az otthonra, amely 165 000 dollár értékű?
Nem számít. Az az oka, hogy nem számít, mert lehet, hogy soha nem akar eladni. Ez azt jelenti, hogy továbbra is fizetni fogsz otthon, amíg nem fizeted ki a 300 000 dolláros jelzálogot.
Ha a rövid eladást választotta, azonban 3 év végén, akkor jogosult egy másik otthon megvásárlására. Ha úgy gondolja, hogy az ingatlanárak ebben az időszakban viszonylag stabilak maradnak, ez azt jelenti, hogy otthont vásárolhat, mint az eladott otthont, kivéve a mai piaci értéket 165 000 dollárért. Még akkor is, ha a kamatok megduplázódtak, a fizetés még mindig alacsonyabb lenne, mint a fizetés, amit ma fizet.
De néhány ember számára ez nem logikai vagy pénzügyi érvelés. És ez rendben van, teljesen rendben van. Az emberek gyakran vásárolnak ingatlant az érzelmekről, és az érzelmek alapján az otthonban maradnak. Soha ne érezd rosszul, ha a HARP refinanszírozást választod egy rövid eladáson. Bármely döntést is meghozza, az a megfelelő döntés.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.