Az olvasó azt kérdezi: "Úgy érzem, rossz dolgot csináltam, ezt a bérleti ingatlanot a piac magasságában vásároltam meg, két évvel később újrafinanszíroztam, és hozzáadtam egy szobát, azt gondolva, hogy a feleségem és én egy nap lemondunk Nos, eljött a nap, és ez most egy víz alatti otthon, többet köszönhetek, mint amennyit érdemes.
Válasz: Egyesek úgy gondolják, hogy a rövid értékesítési lehetőség csak egy személyi tartózkodásra korlátozódik. Valószínűleg ezt feltételezik, mert bizonyos típusú hitelezők közül sok a hurok arról, hogy egy személy otthonról van-e elfoglalva, vagy nem lakik-e otthon, de ez kevés köze van a legtöbb rövid eladáshoz. Még a 2011 februárjától kezdődő hagyományos HAFA rövid értékesítésre vonatkozó iránymutatások lehetővé teszik, hogy a betöltetlen személyi lakóhelyet olyan hosszú ideig tartsák számon, ameddig az otthon 12 hónapig vagy még nem üresen üresen.
Kaliforniában nemrég értékesített egy többlakásos egyházat az eladónak, hiányossági ítélet nélkül és teljes felelősségvállalás nélkül . A képesítések nagy része az alábbiaktól függ:
- A hitel típusa
- A hitelezője
- Állami törvények
- Tulajdonság típusa
- Keménység oka
Nem mindig kell nehézséget okozni - pénzügyi vagy egyéb - rövid eladásra. Néhány hitelintézet, például a Bank of America nagyon rövid értékesítés.
A Bank of America számos rövid online értékesítési programot kínál, amelyek kis vagy semmilyen nehézséget jelentenek. Ezek közül a programok közül egyesek fizetnek a rövid eladásra, de általában nem egy befektetési célú ingatlanra vonatkoznak.
Felkészülés egy rövid eladásra befektetési ingatlanra
Az első dolog, hogy írj egy nehézség levél .
Rájöttem, hogy csak azt mondtam, hogy nem kell mindig nehézséget okoznia, és ez igaz. De lehet, hogy még mindig nehéz helyzetben kell lennie. Lehet, hogy kérnie kell a rövid eladást és az elrendezést, miért van szüksége rá.
Itt vannak más dokumentumok, amelyeket a hitelező kérhet:
- Összehasonlítható piaci elemzés. Ügynöke elkészítheti a CMA- t a banki szállításhoz az érték igazolásához. A bank valószínűleg még saját BPO-t rendel. A CMA azonban hitelt ad a kérésnek.
- Szövetségi adóbevallás. Minden menetrend és oldal. Ha Önnek más befektetési tulajdonai vannak, amelyek tükröződnek az adóbevallásaikban, akkor előfordulhat, hogy jó ötlet, hogy egyszerre mindegyiket rövidre értékeljük.
- W2, 1099 vagy más jövedelemigazolást. Ezek az adóbevallást kísérő dokumentumok.
- Bérszámfejtés . A rövid értékesítési bank gyakran szeretné látni a jelenlegi jövedelmét és az éppen aktuális számadatokat.
- Banki kimutatások . Teljes oldalak az utolsó két hónapban minden bankszámláról, beleértve a nyugdíjalapokat is. Nagyon szokatlan, hogy egy bank kérje az eladónak a nyugdíjalapoktól való hozzájárulását .
- Jegyzési megállapodás. Ez a megállapodás az Ön és az ingatlanügynöke között, hogy eladja ingatlanát.
- Vásárlási szerződés. A vásárlási szerződés tartalmazza az ingatlan eladására vonatkozó összes feltételt, beleértve a finanszírozás típusát, ha van ilyen, az előleg és az eladási ár.
- A vevő igazolja a pénzeszközöket és / vagy az előterjesztő levelet . A hitelező látni fogja, hogy a vevő képes és teljesíti a tranzakciót.
- Becsült zárójelentés vagy HUD-1. A lényeg az alsó sorban a nettó. A nem tipikus kiadások valószínűleg elutasításra kerülnek.
Előnyök a befektetési ingatlan rövid értékesítéséhez
Észrevettem, hogy néha a hitelezők kevésbé kedvezőek a befektetési célú ingatlanok értékesítőivel szemben, mint amikor egy lakóhely eladókkal foglalkoznak. Azt gondolná, hogy ez lenne a fordítva, de nem az. Gyanítom, hogy ez azért van, mert a legtöbb befektetést készpénzforgalomra vagy potenciális elismerésre tartják. Tehát, ha egy ingatlan fejjel lefelé van, valószínűleg nem pénzforgalmi, és nem tekinthető beruházásnak a befektető szemében.
Ha egy személyi lakóhely azonban fejjel lefelé, akkor még mindig otthon vagy.
Sokan nem veszek otthont egy befektetésért, amikor a lakóhelyként való vásárlás alkalmával vásárolják. Ezért a bankok más tényezőket is figyelembe vesznek a lakóhely rövid eladásakor. Jellemzően, hogy a víz alatti víz nem elég ok arra, hogy rövid értékesítés a fő lakóhely.
Úgy tűnik, hogy az eladók szívesebben értékesítenek egy víz alatti otthont, amikor már nincs pénzáramlásuk és fejjel lefelé. Ha a banknak szüksége van egy eladói járulékra, akkor a befektetők gyakran nagyobb valószínűséggel fizetnek, mert megértik a negatív cash flow kifizetését.
A befektetési célú ingatlanok rövid eladása gyakran gyorsabb és könnyebb. A hitjelentés hiánypótlásra utaló hitelminősítés általában valamivel kisebb, mint a kizárásról való hitelezés.
Kár, hogy egy befektetési ingatlanot rövid eladásként értékesítsenek
Mint minden rövid eladáshoz, kérjen jogi és adótanácsadást, mielőtt beleegyezik a rövid eladáshoz. Mivel a lakóhely nem az Ön lakóhelye, amely kedvezményes bánásmódban részesülhet, az alapja és az eladási ár közötti különbözetet adóztathatja.
Előfordulhat, hogy a kölcsön hiányossága is fennáll, ami a különbség a tartozás összege és a bank által kapott összeg között. A legtöbb kaliforniai eladót, akivel találkoztam az illetékes adóalanyokkal és a jogi képviselőkkel, gyakran megtalálják a két problémát, de a más államokbeli eladók esetleg nem lesznek ilyen szerencsések.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a DRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.