CMA összehasonlító piaci elemzés használata
Mi az összehasonlító piaci elemzés?
Bár a jelentések eltérőek lehetnek, az összehasonlítható otthoni eladások kétoldalas listájáról az 50 oldalas átfogó útmutatóra, a jelentés hossza és összetettsége az ügynök üzleti gyakorlatától függ.
A standard összehasonlító piacelemzési jelentések azonban általában a következő adatokat tartalmazzák:
- Aktív hirdetések
Aktív listák jelenleg eladó lakások. Ezek a felsorolások csak annyit jelentenek, hogy azok a vásárlók versenyei. Ezek nem jelzik a piaci értéket, mert az eladók bármit kérhetnek az otthonukhoz. Nem jelenti azt, hogy az árak egyike reális. A felajánlott eladási árak nem tükrözik a piaci értéket, amíg eladnak, és a vevők piacán például a legtöbbet sokkal kevesebbet értékesítenek.
- Függőben lévő hirdetések
A függőben lévő értékesítési otthonok korábban olyan aktív listák, amelyek szerződésen alapulnak. Még nem zártak le, így még nem összehasonlítható értékesítés. Hacsak a tőzsdei ügynök nem hajlandó megosztani a folyamatban lévő értékesítéssel kapcsolatos információkat - és sokan nem - nem fogja tudni a tényleges eladott árat, amíg a tranzakció lezárul. Azonban a függőben lévő értékesítések jelzik a piac mozgásának irányát. Ha az Ön otthona ára a fenti, függőben lévő értékesítések listájának felett van, hosszabb DOM-szal lehet szembenézni .
- Eladott hirdetések
Az elmúlt három hónapban lezárt otthonok az összehasonlítható értékesítések . Ezek azok az értékesítések, amelyeket az értékbecslő az otthonának a vevő részére történő értékelésekor, valamint a függőben lévő értékesítésekkel (amelyek valószínűleg bezáródtak az otthona értékesítésének idején) fogják használni. Nézz hosszú és kemény az összehasonlítható értékesítéseknél, mert ezek a piaci értéketek. 6 hónapig használható, ha nincs elegendő értékesítés ahhoz, hogy jó jelentést készítsen három hónapon keresztül.
- Off-Market / visszavonva / törölve
Ezek olyan tulajdonságok, amelyeket számos okból kivettek a piacról. Általában az okok eltávolítása a piacról, mert az árak túl magasak. A csoport átlagos árai majdnem mindig magasabbak lesznek, mint az összehasonlítható értékesítések átlagos árai. A listák azonban a következő okok miatt is törölhetők :
- Eladó bűntudat . Az eladók úgy döntöttek, hogy nem tudnak otthonaikból részesíteni, és nem akarnak eladni.
- Túl magas áron. Senki nem tett ajánlatot, vagy az egyetlen ajánlatot kapták alacsony labda ajánlatok , amelyeket elutasítottak .
- A DOM túl hosszú volt. Az ügynökök néha visszavonják a listákat, hogy új jegyzékbe helyezhessék őket, és több vevőt vonzzanak.
- Javítási kérelmek . Az otthonok egyszer szerződésen voltak, és az otthoni ellenőrzés után a vevő olyan javításokat kért, amelyeket az eladó visszautasított.
- Az eladó lőtt az ügynököt . Nem ritka, hogy a boldogtalan eladók egy ügynököt lőnek és új ügynököt bérelnek.
- Lejárt listák
Ez a csoport tükrözi a legmagasabb medián értékesítési árat, mivel nem értékesített, és valószínűleg ésszerűtlen árú volt. A lejárt listák egy része aktív listát is megjelenhet, amelyet egy új ügynök új áron felsorol. A hirdetmények azért is lejárnak, mert nem agresszív módon forgalmaztak, vagy azért, mert az otthoni javításra szorult.
Összehasonlító értékesítések vizsgálata
Az összehasonlítható értékesítések azok, amelyek a legjobban hasonlítanak otthonára. Nehéz összehasonlítani egy háromszintű otthont egy egyemeletes otthonba. Válassza ki az ebből a listából származó otthonokat, amelyek többnyire azonosak otthonuk méretével, alakjával és állapotával, mint például:
- Hasonló négyzetméter
Az értékbecslők összehasonlítják az otthonokat térinformáció alapján. A nagyobb négyzetméteres házak kevesebbet érnek négyzetméterenként, mint a kisebb négyzetméteres lakások. A medián árú otthonok csoportja közötti különbség ideális esetben nem haladhatja meg a négyzetlábú, plusz vagy mínusz 10-20% -os eltérést.
- Hasonló építési idő
Ideális esetben az otthoni életkor - az év, amelyet építettek - néhány összehasonlítható értékesített otthontól számított néhány éven belül. A vegyes korú alosztályok gyakoriak. Például Sacramento egyik területén, egy felosztás az 1950-es években épült otthonokból áll, majd pár évtizedekig ugrik az 1970-es évekre. Bár az otthonok egymás mellett helyezkednek el, az 1950-es évektől betöltött otthonok többet értékesítenek, mint az újabb Brady Bunch társaik. Ha otthonát 1980-ban építették, mondjuk, és az új utcai otthonok az utcán többet árulnak, nem ugyanazt az árat kezelheti, mint egy új otthon.
- Hasonló szolgáltatások, frissítések és állapot
Az értékbecslők az otthoni értéket levonják, ha más otthonok frissítenek, és a tiéd nem. A medencével rendelkező otthonnak más értéke lesz, mint egy medence nélküli otthon. A medencék nem érnek annyit, amennyit csak gondol. Egy teljesen felújított otthon többet ér, mint egy fixáló. Az egy fürdővel rendelkező otthonok kevesebbet érnek el, mint két vagy több fürdőkád otthona. A halasztott karbantartás Önnek számít.
- Elhelyezkedés
Mindenki tudja, hogy az ingatlan értékét "helyszínen, helyszínén, helyén" értékelik, de megfontolta, hogy mit jelent ez? Például a városra néző otthon többet ér, mint egy cementfal falai. A forgalmas utcákon lévõ otthonok jóval kisebbek, mint a csendes utcák otthona. Hasonlítsa össze otthonát a hasonló helyeken lévőekkel. Ha otthona egy erőműből az utca túloldalán ül, keresse meg az erőművi expozícióval rendelkező vagy a vasútvonalak mentén található más otthonokat, többek között nemkívánatos helyszíneken.
Az írás idején, Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, egy brókercég a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.