A legjobb listázó ügynök kiválasztásának kritériumai
- Legmagasabb listaár az otthonod számára
- A legalacsonyabb jutalék
Első pillantásra az eladó azt mondja: "Mi van? Mivel az eladók a lehető legmagasabb árat akarják és a legkevesebb jutalékot fizetik. De e két kritériumnak nagyon kevés köze van az illetékes ügynök felvételéhez, és sok esetben teljesen irreleváns.
Nézzük meg, miért.
A legmagasabb ajánlott listaár
Az ügynökök nem tudják megmondani, mennyit ad otthona az eladása. Ez tévedés. A tőzsdei ügynök képes összehasonlítani az értékesítést , az eladást és az aktív értékesítést. De Ön választja az eladási árat, és a vevő megmondja, hogy az ár megfelelő-e . Egy ügynök javasolhatja a jegyárakat, amelyek vonzóvá teszik a vevőt. Ahol innen megy, általában a vevőnek marad.
- Ahhoz, hogy megkapja a listát , néhány ügynök eltorzítja az igazságot.
Mivel az ügynökök nem tudják garantálni az eladási árat, a listázó ügynök, aki a legmagasabb árat javasolja, nagyon is valótlan lehet. Kérje meg az ügynököt, hogy mutassa meg azokat a számokat, amelyek támogatják az ajánlott árat . Ha az ügynöknek nincs statisztikája, vagy az otthoni értékesítés egy másik szomszédságban található, ez piros zászló lehet.
- Keressen egy listázó ügynököt, aki megad egy tartományt.
Gyakran, de nem mindig árkategóriában van. Lehet, hogy 10 000 dollárnyi különbség van a legalacsonyabb versennyel szemben, vagy a terjedés nagyobb lehet. Számos tényező határozza meg a hatótávolságot, többek között a helyszínt, a piac hőmérsékletét és az otthoni fejlesztéseket.
- Az árképzés művészet.
Az ajánlat legjobb ideje a piacon az első 30 nap alatt. Huszonegy nap ideális. Ha az otthon ára megfelelő, akkor kap egy ajánlatot. Ha túl magasra kerül , akkor egyáltalán nem fog megjelenni; a vásárlók el fogják kerülni az otthonodat, és végül az árcsökkentés véget ér, így a vásárlók azon gondolkodnak, hogy mi a baj a házával.
Válasszon egy ügynököt a Bizottság alapján?
Az ingatlanügynökök nem azonosak; mindegyik egyedi. Ne feledje, hogy az ügynökök mintegy 10% -a teszi az üzleti tevékenység nagyjából 90% -át. Mindegyik rendelkezik saját marketingtechnikával és hirdetési költségvetéssel. Ha egy nagy hirdetési költségkerettel és vállalati dollárral rendelkező ügynököt választ , hogy jobban megfeleljen, akkor nagyobb vásárlói expozícióra lehet szert tenni, ami ideális. A vásárlók nagyobb számának elérése jobb esélyt jelent a jó ajánlatokra.
- Miért akarna egy ügynök a versenytársaknál kevesebbet dolgozni?
Mindig van oka annak, hogy a bróker vagy az ingatlanügynök egy ingatlannal csökkentene . Néha ez az egyetlen módja annak, hogy az ügynök úgy érzi, hogy versenyképes versenyben lehet versenyezni, mert az ügynök egyébként nem térhet el a szolgáltatás, a tudás vagy a tárgyalási készségek versenyétől.
Ha az ügynök egyetlen előnye, hogy egy asztalhoz jut egy olcsó díj, kérdezd meg magadtól, miért. Az ügynök kétségbeesett üzleti vagy nem minősített? Szeretne egy kétségbeesett ügynökrel dolgozni?
Néha a teljes körű szolgáltatást nyújtó ügynökségek alacsonyabb jutalékot tárgyalnak különleges körülmények között, például:
- Ön egy otthont vásárol, és egyidejűleg elad egy otthont, mindkét tranzakciót egy ügynöknek. Nem adok ilyen engedményeket, de vannak olyan ügynökök.
- Ön hajlandó teljesíteni az összes munkát, reklámot, marketinget és az eladással kapcsolatos kiadásokat.
- Megígéred, hogy további ügyleteket küld az ügynöknek, ami több tranzakciót eredményezne.
- Egynél több házat értékesít.
- Nincs elég tőke a teljes jutalék megfizetésére.
- Az ügynök elfogadja Önt pro bono esetként.
- Az ügynök elveszíti a listát, hacsak nem felel meg a versenytársak díjának.
- Az ügynök azt szeretné, ha a jelzés (forgalomnak való kitettség) teljes jutalékot fizetne.
Ha interjúkészítő ügynököket kínál, akik hasonló szolgáltatásokat kínálnak és nem tudnak dönteni közöttük, kérjenek minden egyes ügynök eredeti listaárának és végső eladási számának nyomon követését. Az esélyek a legalacsonyabb díjazású ügynökök lesznek több árcsökkentést és hosszabb DOM-t . Az 5% és 6% közötti töltésű ügynök közötti különbség 1%. Kérdezd meg magadtól, hogy miként érkezik előre, ha az ára csökkent 2% -kal, mert alacsonyabb díjat választott, aki nem engedheti meg magának, hogy aktívan értékesítse otthonát.
Tipp: Ha az otthona egy nehezen értékesíthető szomszédságban van, vegye fontolóra egy olyan ügynököt, akinek tapasztalata van a nehéz eladni lakásoknak.
Az ügynök marketing jelentősége
A drága autó vagy díszes ruházat mellett egy jó tőzsdeügynök is él és meghal a marketing. Mivel a marketing otthont ad. Kérje meg az ügynök marketingtervének teljes példányát. Pontosan, hogy mi az ügynök, aki eladni fogja az otthonát? Itt van a csupasz csontok minimális száma, amire számítani lehet:
- Szakmai feliratok, köztük egy ügynök mobiltelefonszáma.
- Lockbox .
- A lockbox hozzáférésének napi elektronikus ellenőrzése.
- Nyomonkövetési jelentések a vevői megjelenítésekről / visszajelzések az eladónak.
- Broker előnézet.
- Beszerzési / irodai előnézetek ösztönzése.
- Szakmai tanácsadás .
- Digitális célzott marketing.
- Reklámozás a helyi újságokban, csak akkor, ha indokolt. Az újságok a passé.
- MLS expozíció 36 + professzionális fényképekkel.
- Virtuális túra .
- Megoszlás a nagy weboldalakon.
- Négyszínes szórólapok, ha indokolt. A legtöbb nyomtatás szintén passé.
- Finanszírozási szórólapok vásárlók számára.
- Minimum 2 nyitott ház , feltéve, hogy a helyszín egy jelölt.
- Közvetlen levél a környező szomszédoknak, a környékbeli vásárlóknak / brókereknek.
- Expozíció az ingatlanügynökök ülésein.
- Visszajelzés az eladóknak a vásárló aláírásával hívásokra és vásárlói bemutatókra.
- Frissített CMA-k 30 nap elteltével.
- E-mail hírcsatornák új versenytárgyalásokból.
- Frissítések a szomszédsági tényekről, trendekről és a legutóbbi értékesítésről
Ne feledd, egyetlen taktika sem árul otthont. Ez az összes olyan módszer kombinációja, amely otthont ad.
Jó jegyzékbe vett ügynök jellemzői
Egy hónap vagy kettő vagy annál hosszabb ideig kapcsolatban áll a tőzsdei ügynökével. Válasszon egy kedves ügynököt, amelyhez kapcsolódhat. Íme néhány jellemző, hogy az eladók azt akarják, hogy az ügynök:
- Tapasztalat. Engedje meg, hogy az új ügynökök megtanulják az üzletet valaki másnak.
- Oktatás. Kérdezd meg a diplomákat és a tanúsítványokat.
- Őszinteség. Bízz az intuícióban. Az ügynöködnek szívből kell beszélnie.
- Hálózat. Ez egy népi üzlet. Egyes otthonok eladják, mert az ügynökök kapcsolatba lépnek más ügynökökkel.
- Megállapodási készség. Akarsz egy agresszív tárgyalót, nem pedig valaki, hogy gyorsan eladja a maga költségén.
- Jó kommunikátor. Az eladók szerint a kommunikáció és a rendelkezésre állás kulcsfontosságú.
Végül kérjen személyes garanciát. Ha az ügynök nem garantálja a teljesítményt, és kérésre felszabadít egy listáról, akkor ne vegye fel az ügynököt.
* Az az oka, hogy a legfontosabb gyártók, akik csapatvezetők általában nem kínálnak kedvezményeket, azért van, mert a csapatvezetés esetleg nem működik a vásárlókkal. Lehet, hogy eladja az eladót egy csapat tagnak a tranzakció vásárlási végére.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.