Az Ön hitelezője hiánypótlási okatot adhat ki a kizárás után
Hiányossági ítéletek néha felbukkantak a kizárás vagy rövid eladás után . A lakástulajdonosok gyakran meglepődnek, hogy megkapják őket, és ez általában azért van, mert nem kapják meg a megfelelő jogi vagy adótanácsadást.
Jelzáloghitelek és jelzálogkölcsönök
A hiányossági megfontolások abból a tényből erednek, hogy a hitelfelvevő nem a jelzálogkötelezettségen alapult , hanem egy váltót . A fizetőeszköz ígéret fizetni. Személyi felelősséget is teremthet, az állami törvényektől függően. A személyi felelősség azt jelenti, hogy a hitelező a hitelfelvevő eszközei után kölcsönt nem fizethet.
A fizetőeszközt a vagyonkezelői vagy a jelzálogkölcsön biztosítja, a finanszírozási eszköztől függően. Jellemző, hogy a jelzálog vagy bizalmi okirat rögzítésre kerül az állami nyilvántartásban, ahol az ingatlan található, amely közli, hogy a lakónak van zálogja ellene.
Kizárás
Ha a váltót nem fizetik meg a megállapodás szerint, akkor a kedvezményezettnek joga van kizárni az ingatlant, mert a vagyon a váltó biztosítéka.
Ha a hitelfelvevő nem hozza meg a kifizetéseket, vagy nem fizeti ki a meglévő hiteleket a kizárási időszak alatt, az ingatlan árverésre kerül. Ha az ingatlan többet ad el, mint az esedékes összeg, nincs hiány; ez azonban ritkán történik.
A bankok akkor kapják meg az ingatlant, ha senki sem kínál elég pénzt a banknak.
A banknak azt is jogában áll eladni, hogy az aukción a legmagasabb ajánlattevőtől kevesebbet áruljon el, ám általában a bankok inkább a magánszemélyt eladják a piacról való kivonás után, remélve, hogy több pénzt kapnak a nyílt piacon.
Rövid értékesítés
Amíg egy otthont vár a kizárás, a bank beleegyezhet a veszteségek csökkentésébe. Lehetővé teszi az eladó számára, hogy rövid eladást végezzen, és kevesebb pénzt fogad el, mint amennyit az eladó kölcsönt köte.
Az otthoni eladó ingatlanügynököt bérel, hogy megtalálja a vevőt a rövid eladásra . A vevő egy ajánlatot tesz, és ha a bank elfogadja, az otthon veszteséges értékesítésre kerül.
Hiányossági ítéletek
A hiány a különbözet az esedékes tőkeösszeg és a kapott összeg között, feltéve, hogy a kapott összeg kisebb, mint az esedékes tartozás.
Annak megállapítása, hogy a bank a kizárás vagy rövid értékesítés után hiányossági ítéletet követhet-e, részben attól függ, hogy az adósságot az eladót személyesen terheli az adósság. Egyes államok személyes felelősséget vállalnak .
Hiányossági ítéletek Kaliforniában
A kaliforniai hitelfelvevőknek szóló jó hír az, hogy az egy-négy egységek lakóingatlanjaira vonatkozó vásárlási pénz hitelek mentesülnek a hiányossági ítéletek alól.
Készpénzes hitelek Kaliforniában - az otthon után vásárolt kölcsönök refinanszírozása vagy második jelzálogkölcsönzése révén - hiányossági megfontolás tárgyát képezheti a következő feltételek mellett:
- A hitelező kizárja a bírósági eljárásokat (California Code Civil, Proc. § 726).
- A legtöbb hitelező kizárja a megbízott értékesítését, ami egy kivétellel nem biztosítja a hitelezőnek a jogsértés megítélését (lásd második kemény pénzt másodlagos jelzálog) .
- Három hónapos határidő vonatkozik a bírósági kizárás alatt álló hiányosságokra vonatkozó határozatokra.
- Ha a második jelzálog kemény pénz, és a hitelező elveszítette a hitelbiztosítékot a kizárás vagy rövid értékesítés révén - az értékpapír letétbe helyezése nélkül - a második jelzálog kedvezményezettje hiányossági ítéletet (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).
- Az SB 931, amely 2011. január 1-jén hatályba lépett, hiánypótlást kínál a kaliforniai rövid eladóknak, ha a kölcsön az első helyen áll. Nem vonatkozik a kizárásokra.
Negatív gyűjtemény
Néhány kemény pénzű hitelező eladja a váltót egy befektetőnek a dollár fillérek után történő kizárása után. Ezután a befektető megpróbálja összegyűjteni az adósságot.
Annak ellenére, hogy egy hitelező elfogadta, például egy $ 100,000-os 100,000-es másodlagos jelzálogot egy rövid értékesítésen keresztül, a kemény pénzt másodlagos értékének biztonsága felszabadítja, de az ígéret nem feltétlenül lehetséges. Egy rövid értékesítési eladó, például olvasónk azt hiszi, hogy a megpróbáltatás véget ér, amíg egy napon nem kap egy visszahívást kérő telefonhívást. Amikor ez történik:
- Ismerd fel, hogy a hitelező valószínűleg tárgyalni fog egy kedvezményes nyereségért.
- A hitelező kérheti az új váltót, hogy felváltsa a régi váltót. Ebben az esetben győződjön meg róla, hogy a hitelező "fizetett teljes" váltót küld.
- Ha a hitelező már eladta a jegyzetet, akkor a kedvezmény magasabb lehet.
- Nem minden készpénzt meg kell fizetni készpénzben. Egyes hitelezők elfogadják a kifizetéseket.
- Ha a kölcsönadó másik tag felé irányítja a kifizetéseket, észre tudja, hogy a jegyzet a névértéknél kisebb értéken értékesíthető, és az új hitelező teljes összegként még kisebb összeget is elfogadhat.
- Miután a jegyzet teljes egészében kifizetésre került, kérje a hitelezőt, hogy adja vissza a "Teljesen fizetett" jelzáloglevelet.
Engedélyem nincs jogi tanácsadásra, és csak tájékoztató jellegű tájékoztatást nyújt. Ha jogi tanácsadást vagy több információt szeretne kérni, forduljon egy ingatlanügyvédhez.
Forrás: Realtorok Kaliforniai Szövetsége
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a DRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.