Hogyan kezeljük a rövid eladásokat a kezdetektől a befejezésig
A rövid értékesítési folyamat még mindig sok ember számára rejtély, még az összes ilyen év után is, ezért nincs ok arra, hogy riasztja, ha nem tudja pontosan, hogy működik a rövid értékesítési folyamat. Sok vevő ügynöke összetéveszthető; zavaros vevők keresnek irányt, és nem minden rövid értékesítési ügynök tudja, hogyan kell csinálni egy rövid eladás . Reméljük, hogy az ingatlanügyletben dolgozó emberek legalább egy kicsit megtudnák a rövid eladási folyamatot, de sajnos a rövid értékesítés nem mindenki csésze teája.
A rövid eladás alapjai
A bankok 2 alapesetre adnak rövid eladást : az eladónak nehézségei vannak, és nincs elegendő saját tőke az otthonban, hogy a jelzálogot az eladási költségek kifizetése után fizesse ki.
Néhány példa a nehézségekre:
- Munkanélküliség / csökkentett jövedelem
- Válás
- Orvosi vészhelyzet
- A munka áthelyezése a városból
- Csőd
- Halál
Az eladónak pénzügyi csomagot kell készítenie a rövid értékesítési banknak történő benyújtásra. Mindegyik bank rendelkezik saját iránymutatásokkal, de - a Wachovia kivételével, amely a világon a legjobb rövid értékesítés - az alapvető eljárás bankonként hasonló. Az eladó rövid értékesítési csomagja valószínűleg a következőkből áll:
- Engedélyezési levél, amely lehetővé teszi, hogy ügynöke beszéljen a bankkal.
- Előzetes záró nyilatkozat
- Befejezett pénzügyi kimutatás vagy RMA
- Eladó nehézségei
- 2 év adóbevallás
- 2 év W-2
- 30 napos bérszámfejtés
- A banki kimutatások utolsó 2 hónapja
- Összehasonlító piaci elemzés vagy a közelmúltban összehasonlítható értékesítések listája
A rövid eladásra vonatkozó ajánlat megírása és benyújtása a banknak
Mielőtt egy vevő rövid eladási ajánlatot ír, a vevőnek fel kell kérnie az ügynökét egy összehasonlítható értékesítés listájára . A bankok nem vállalkoznak a jelzálogkötelezettségek felszabadítására a rock bottom áron. A bank valamennyire közel kíván a piaci értékhez.
A rövid értékesítési árnak kevés hatása lehet a piaci értékre, és ténylegesen alacsonyabb lehet az összehasonlítható értékesítések alatt, több ajánlat ösztönzésére.
Néhány rövid eladás az ajánlatot megelőzően kezdődhet, de leggyakrabban a bank az elfogadott vételi ajánlat kézhezvételét követően kezdi meg az eljárást. Miután az eladó elfogadja az ajánlatot, a tőzsdei ügynök az alábbiakat küldi a banknak:
- Jegyzési megállapodás
- Végrehajtott vételi ajánlat
- A vevő előválogató levele , a komoly pénzellenőrzés és a pénzeszközök igazolása
- Eladó rövid értékesítési csomagja
Ha a csomag hiányos, a rövid értékesítési folyamat késik. Ebben az esetben a bank esetleg megszünteti a csomagot. Néhány bank alkalmazottai kevés türelmet mutatnak a hibahatárok miatt.
A Bank rövid eladási folyamata
A vevők nagyon sokáig várhatnak, hogy válaszoljanak a bankról. A jegyzési ügynök számára rendkívül fontos, hogy rendszeresen hívja a bankot, és gondosan jegyezze fel a rövid értékesítési folyamatot. A vevők annyira fáradhatnak, hogy várakoznak a rövid értékesítési jóváhagyásra , hogy úgy érzik, hogy meg kell fenyegetniük a törlést, ha nem kapnak választ egy meghatározott időn belül.
Ez a fajta magatartás önmegsemmisítő, és nem fogja felgyorsítani a rövid eladási folyamatot. Ha a vásárlók kevéssé türelmesek, talán egy rövid eladás nem a legjobb megoldás számukra.
Továbbá a vevő ügynöke nem engedélyezheti engedély nélkül a hitelezővel való beszélgetést, ezért ne kérje ügynöke felől a bankot. Nem fog működni.
A következő egy tipikus rövid értékesítési folyamat a banknál:
- Bank tudomásul veszi a fájl átvételét. Ez akár 10 napot is igényelhet egy hónapig.
- A tárgyaló kijelölt. Ez 2-3 vagy 30 napig tart.
- BPO rendelt. A bank valószínűleg megtagadja a BPO eredményeinek megosztását.
- Második tárgyaló is rendelhető. Ez akár 30 napot is igénybe vehet.
- A fájlt a PSA alapján felülvizsgálatra küldi. Ez akár két hét és 30 nap között is eltarthat.
- A bank ezután kérheti, hogy minden fél aláírja az Arm's-Long-termelést .
- A bank rövid értékesítési jóváhagyási levelet ad ki .
- A vevő törli.
Az utolsó sorba vetettem, mert néha három vagy négy alkalommal kellett eladnom a Sacramento rövid értékesítésemet, mielőtt a vevő a tranzakcióhoz ragaszkodna.
A vásárlók dühösek és bosszantottak, mert a rövid értékesítési folyamat olyan hosszú lehet, hogy néha törlik anélkül, hogy bárkinek, sőt sokkal kevesebb ügynököt mondana. Néhány rövid értékesítés kap 2-8 hét alatt jóváhagyást . Mások átlagosan 90-120 napig tarthatnak. A rövid eladás hosszúsága általában a befektetőtől, nem pedig a banktól függ.
A legrövidebb rövid értékesítési ügynök segíthet felgyorsítani a rövid értékesítési folyamatot úgy, hogy a fájl tetején marad, és a bankot felelősségre vonja. A banki ellenőrzés legalább hetente egyszer vagy kétszer feltétlenül szükséges. Az alkalmatlan tárgyalók viselkedése és a helyettesítés kérése is gyakran szükséges. Soha ne félek eszkalálni.
Vigye át ujjait, a tárgyaló azt akarja, hogy a fájl véget ért, mint te. A teljes csomagok előterjesztése gyakran elősegíti a folyamat gyorsítását.
Tipp: A jegyzék-ügynöknek sok ideje van arra, hogy mikor jön a jóváhagyás, miután a fájlt elküldték a végső ellenőrzésre. Ezen a ponton a vevők el akarták kezdeni a hitelezési folyamatot , hogy fejjel lehessenek abban az esetben, ha a bank csak 2 héttel zárja be.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.