A rövid értékesítés eléggé kemény, de ő még ennél is nehezebb, ha két kölcsöne van - kétszer annyi fejfájás. Érzem a fájdalmad. Mivel nem csak az első hitelező együttműködésére van szüksége, a második jelzálogkötőnek is ki kell engednie a kölcsönt.
Először nézzük meg, mi történik a kizárással :
A hitelezők közötti kizárási pozíciók
Nem számít, hogy vegyen ki egy második jelzálogot, hogy segítsen megvenni az otthont, vagy ha biztosította az otthoni hitel után.
A második hitelező mindig a második pozícióban lesz, hacsak az első nem hajlandó alárendelni. Rendszerint egy olyan jelzálog-hitelező, aki az első pozícióban van, nem fogja alárendelni a pozíciót.
Először is a pozícióba kerül először a kizárási eljárásokból való beszedés joga. Ez azt jelenti, hogy amikor egy elhárítási értesítést benyújtanak, ha a második hitelező első sorban az árveréstől vagy értékesítésből származó bevételre, vagy az ingatlan átvételére irányul, a második hitelezőnek saját lezárási eljárást kell kezdeményeznie.
Az ország legtöbb részén ez azt jelenti, hogy a második hitelezőnek ki kell fizetnie a visszafizetést az első hitelezőnek, meg kell fizetnie az első hitelező költségét a Nemteljesítési értesítés és a kapcsolódó kiadások benyújtásához, majd a saját Default Értesítést kell benyújtania. Ha a második hitelező ezt nem teszi meg, akkor a második hitelező kiszabadulhat a kizárásból, és nem kap semmit, különösen ha nincs elég pénz ahhoz, hogy megkerüljék.
Amikor a második hitelező kap egy értesítést, amely kimondja, hogy az első kizárták, miután ellenőrizte az otthoni értéket, sok második hitelező nem kezdeményez saját kizárási eljárást. Ők ezt az álláspontot, mert lehet, hogy nincs elég tőke , hogy a költségek a kizárás nyereséges a második hitelező.
Ez a nem cselekvés a második hitelezőt sebezhető helyzetben hagyja.
Milyen rövid eladási költségeket fizetnek
Annak ellenére, hogy az eladó aláírhat egy listát egy ingatlanügynökgel, nagyon valószínű, hogy a hitelező újratárgyalja a jutalékot . A hitelezők kevesebbet fizetnek a hagyományos díjakért, és minden lehetséges módon megpróbálják csökkenteni a tranzakció költségeit.
A záróköltségek további csökkentése érdekében olyan díjak is vannak, amelyeket a hitelezők általában megtagadják a fizetést. Ők:
- Otthoni jótállási tervek
- Pestellenőrzések és pestekkel kapcsolatos munkák
- Tető-tanúsítványok
- Szennyvízellenőrzések
- A vásárlók által igényelt javítások, például javítási kérelem
- A vevő záróköltségeire vonatkozó hitelek
Tárgyalás a második hitelezővel egy rövid eladással
Miután megállapította, hogy az Ön helyzete rövid eladásra alkalmas , és teljesítette az összes hitelező kérését - plusz egy kész és kvalifikált vásárlót talált - még nem vagy az erdőből.
Tegyük fel, hogy a záróköltsége 5% vagy 4 250 $. Miután levontuk a záró költségeket a 85 000 dolláros eladási árból, 81 000 dollárral maradunk. Most pedig a két hitelező közötti háborús kötél.
Általában az első tárgyalás az, hogy felajánlja a második hitelezőnek egy kis összeget, mondjuk 1000 dollárt. Nos, ez nem feltétlenül hasonlít a második, 55.000 dolláros hitelegyenleghez képest, mert a hitelezőt arra kérte, hogy 54.000 dollárt veszítsen.
Másrészt azonban, ha a második hitelező megtagadja, akkor végső soron semmit sem kaphat.
Vannak olyan idők, úgy tűnik, hogy a fiatal hitelezők úgy tűnik, hogy levágják az orrukat, hogy az arcuk ellenére. De ez az, ahol az első hitelező lemondhat egy kicsit, hogy az üzlet működjön. Tapasztalatom szerint az első pozícióban lévő legtöbb hitelnyújtó elragadtatja, hogy akár 90% -ot is kap, ami egy 85.000 dolláros hitelt jelentene, a hitelező beleegyezhet abba, hogy 76.500 dollárt vesz igénybe.
Ha a nettó 81 000 dollár, a költségek lezárása után, akkor 4,500 dollárt hagynának az első hitelezőnek a második hitelező számára. A második hitelezőnek meg kell állapodnia a kölcsön elengedéséről. Ha nem, a rövid értékesítés megtagadható, és az első hitelező valószínűleg fel fogja ragadni az ingatlant a kizárás miatt, megszüntetve a második kölcsönt.
Folytassa a tárgyalásokat, amíg el nem érik a felbontást. Ne feledje, mind az elsőnek, mind a másodiknak van egy része a rövid eladási munkában .
MEGJEGYZÉS: Az egyik oka annak, hogy egy kaliforniai junior ellátás-tulajdonos megtagadhatja az együttműködést, ha a kölcsön egy kemény pénzkönnyítés, amelyet 1-4 egységnek tartanak. Ebben az esetben, ha a második hitelező kiszabadul a megbízás eladásakor történő kizárás alatt, akkor a második hitelezőnek jogában áll hiányossági ítéletet folytatni. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).)