Rövid értékesítési követelmények
Mi a rövid áru?
A rövid eladás akkor történik, ha a hitelező rövid lejáratú jelzálogot jelent, vagyis a hitelező kevesebbet fogad el, mint az esedékes teljes összeg.
Ha a jelzálog 100 000 dollár, de az otthona megéri, mondjuk 90 000 dollár, akkor 10 000 dollár rövid, nem tartalmazza az eladás lezárásának költségeit , például az ingatlan jutalékokat , a felvételi díjakat vagy a cím és letéti díjakat. Lehetséges egy rövid eladás, ha a jelzálog egyenlege megegyezik az eladási árral, mert még mindig vannak zárási költségek, amelyek az eladást "rövid" területre dobják.
Néha azért, hogy elkerüljék a kizárás költségeit, a hitelező szankcionál egy rövid eladást azzal, hogy a vevő a jelzálogkötvényhez képest kevesebbet vásárol az otthonában, miközben az otthoni elővásárlási szakaszban van. A kizárás előtti szakasz a kizárások három szakaszának egyike .
A következőkben egy kis értékesítés mintapéldányai:
- Az eladó aláír egy listát egy ingatlanügynökkel, amelyre a harmadik fél (a bank) jóváhagyásával rövid értékesítésként kerül sor.
- Az ügynök olyan vevőt talál, aki piaci értéken alapuló ajánlatot tesz , ami gyakran alacsonyabb a jelzálog összegénél.
- Az eladó elfogadja a vevő vásárlási ajánlatát .
- Az eladó hitelezője elfogadja a vevő vásárlási ajánlatát .
- A tranzakció lezárul, amikor a vevő biztosítja a pénzeszközöket, a hitelező kiadja a zálogjogot, és az eladó átadja az ügyet.
A mesés földeken mindenki örökké boldogan él. Kivéve az eladót. Vannak következmények.
Képesítés rövid árura
Mielőtt lelkesen felmászna a rövid eladásra szánt kocsira, fontold meg a következőket, hogy eldönthessük, hogy jogosult-e egy rövid eladásra. Ha nem válaszol mind a négy követelményre, akkor nem jogosult egy rövid eladásra.
- A hazai piaci érték elhárult.
A kemény összehasonlítható értékesítéseknek igazolniuk kell, hogy az otthon kevesebbet ér, mint a nem fizetett egyenleg a hitelezőnek. Ez a kifizetetlen egyenleg előre fizetett büntetést tartalmazhat .
- A jelzálog alapértelmezett állapotban van vagy közel van.
Korábban az volt, hogy a hitelezők nem számítanak rövid eladásoknak, ha a kifizetések folytak, de ez már nem így van. Felismerve, hogy más tényezők hozzájárulnak a potenciális alapértelmezetthez, sok hitelezõ várja a jövõbeni problémák megoldását a passzban. Nem mindig kell alapértelmezettnek lennie.
- Az eladó elesett a nehéz időkben.
Az eladónak egy nehézségi levelet kell megküldenie, amely magyarázatot ad arra, hogy az eladó miért nem tudja megfizetni az eladási esedékességet, beleértve azt is, hogy miért hirdeti meg az eladó a havi kifizetéseket.
Néhány példa, amelyek NEM jelentenek nehézséget:
- Rossz vásárlási döntések. A bérszínházat a surround hangzású házimozi rendszerrel fújva nem minősül nehézségnek.
- Nem boldog a szomszédokkal. Még akkor is, ha minden otthona a blokádban válik pot növekvő házak, hogy nem minősül nehézséget.
- Vásárlás másik otthon. A hitelező nem érdekli, ha úgy döntöttél, hogy az otthon már nem alkalmas Önnek vagy családjának, és valójában, ha vásárolt egy másik otthont, akkor egyáltalán nem részesülhet egy kis értékesítésben.
- Terhesség. A család méretének növelése vagy a család elindítása nem jelent nehézséget.
- Belép egy lakásba. Ha úgy döntesz, hogy elköltözik otthonából, akkor ez egy életstílusról szóló döntés, és nem túl jó oka annak, hogy elhagyja otthonát.
- Munkanélküliség
- Válás
- Orvosi vészhelyzet / hirtelen betegség
- Csőd
- Halál
- Az eladónak nincsenek eszközök
A hitelező valószínűleg látni fogja az eladó adóbevallásának és / vagy pénzügyi kimutatásának egy példányát. Ha a kölcsönadó eszközeket fedez fel, a hitelező nem adhatja meg a rövid értékesítést, mert a hitelező úgy fogja érezni, hogy az eladó fizetheti a rövidített különbséget. Az eszközök értékesítői továbbra is rövid eladást kaphatnak, de a hiányt vissza kell fizetni.
Például ha az eladó pénzt megtakarítási számlán , tulajdonában van más ingatlanok, készletek, kötvények, vagy akár IRA-számlák, akkor a hitelező valószínűleg meghatározza, hogy az eladónak van eszköze. A hitelező azonban csökkentheti azt az összeget, amelyet az eladónak vissza kell fizetnie.
Sok szervezet nyereséges a rövid eladásokból, de nincs eladó rövid eladási nyeresége .
Rövid eladási következmények
A rövid eladás attól függ, hogy a vásárló vásárlást ajánl.
Ha nem kap ajánlatot, akkor nem részesülhet rövid eladással. Tehát akkor is, ha megfelelnek az összes többi kritériumnak, lehetséges, hogy senki sem vásárolja meg a rövid eladásokat . Az is függ a vevőtől, hogy elfogadja a vevő ajánlatát. Ha a hitelező elutasítja az ajánlatot , egy rövid eladásra nem kerül sor.
- Adó Következmények
Ha a hitelező beleegyezik a rövid értékesítésbe, a hitelezőnek jogában áll, hogy 1099-et bocsásson ki a rövidített különbözet miatt, az adósság megbocsátásról szóló IRS-kódban szereplő rendelkezés miatt. Számos helyzet mentesül az adósság elengedése alól, a Jelzálog Elbocsátás 2007-es adósságcsökkentő törvényének megfelelően.
Beszélnie kell egy ingatlanügyvédrel és egy adókönyvelővel, hogy meghatározza a rövid eladási adózási következmények összegét, és hogy megengedheti-e az ilyen adók fizetését.
- Hibabejelentés
Míg egy rövid eladás nem jelenik meg a hitel-jelentésben, a kölcsön státusza. Az alapértelmezettek esetében ez a pre-foreclosure, amelyet megváltottak, és amelyet gyakran úgy jelöltek meg, mint a fizetés teljes összegét a kevésbé elfogadottnál . A rövid értékesítés befolyásolja a hitelminősítéseket . Bár a hitelezési jelentés károsodása nem feltétlenül rosszabb, mint a kizárás Önnel szemben, a hitelezők nem tehetik meg a különbséget.
Mindezek után mindig vannak kivételek a rövid eladáshoz. Vannak olyan rövid értékesítési típusok, amelyek a hitelezői iránymutatásoktól függnek, és nem rendelkeznek semmilyen képesítéssel.
Mindig jogi tanácsot kérjen, mielőtt rövid eladásra törekedne. Az ingatlanügynök nem adhat jogi tanácsot.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a DRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.