Hogyan vásárolhatok banki tulajdonú kizárásokat
A bankok tulajdonában vannak az ingatlanok, mert a bankok megszerezte az otthont a kizárás . A bank könyveiben lévő otthonokat REO-nak nevezik, ami az "ingatlan tulajdonában" rövidítés. Észre kell venni, hogy amikor a bankok az ingatlanok megtételére az ingatlanok megtétele útján kerülnek az otthonokba, gyakran azért van, mert senki sem jelentkezett a bírósági lépéseken, hogy a létező jelzálog (ok) minimális összegét vagy a bank szándékosan minimális ajánlatot tegyen fel olyan magasra, amelyet senki sem érintene.
A felszínen nem feltétlenül hangzik, mintha a kizárások nyereségesek lennének, különösen akkor, ha a bank eladni kívánja a készletet a nyílt piacon azon összegért, amelyet az előző hitelfelvevő a banknak adott. Azonban itt van legalább két oka annak, hogy az REO nyereséges lehet Önnek:
- Ha az ingatlanhoz két kölcsön biztosított (ami ezekben a napokban gyakori), a második hitelező néha nem zárja ki. Ha a második hitelező nem képezi a visszafizetést az első hitelezőnek, és nem indítja el saját kizárási eljárásait , akkor a második hitelező el lesz törölve a kizárásban. Számos másodlagos jelzálog az eredeti piaci érték 20% -át vagy annál többet tartalmaz.
- A bank gyakran nem akar lerakni. Mivel nem kapta meg a befektető vagy a lakásvásárló minimális ajánlatát a bíróság előtt történő kizárás során, a bank valószínűleg alacsonyabb áron fogja fizetni a REO otthonát , csak azért, hogy megszabaduljon tőle. Belső könyvelésétől függ.
REO Listázó ügynökök keresése
Számos hely áll rendelkezésre online, hogy megtalálja Foreclosures . Az MLS-ben azonban megtalálhatja őket. Ha megkéri a vevő ügynököjét, hogy keressen MLS-t a "REOs" -ra, akkor valószínűleg azt fogja találni, hogy egy nagyon kicsi ingatlanügynök szakosodott a REO-k értékesítésében a környéken.
Íme néhány tipp a REO listázó ügynökökről:
- A legtöbb REO- listázó ügynök csak az REO-kat felsorolja, nincs más típusú tulajdon.
- A REO- listázó ügynökök gyakran adnak kedvezményt a bankoknak üzleti tevékenységükért cserébe, mivel ezek az ügynökök a volumenben foglalkoznak, és néha az eszközkezelő kap egy kivágást.
- A REO listázó ügynökök pénzt keresnek vagy sok REO-t vagy kettős ügynököt működtetnek . A kettős ügynökségnél a REO-jegyzési ügynök mind a jegyzési jutalékot, mind a vevő ügynöke jutalékot keres.
- A vevő ügynökeinek vonzása érdekében sok bank nagyobb jutalékot kínál a megbízó ügynökének, miközben diszkontálja az ügynök megbízását.
- A REO listázó ügynökök általában az eladónak, nem pedig a vevőnek felelnek meg. Gondold meg, hogy szeretné-e a saját képviseletét.
- A REO listázó ágensek tipikusan a legmagasabb termelõ ágensek az üzleti tevékenységük volumenének köszönhetõen. Általában nem sok időt töltenek a vásárlókkal.
- Néhány REO-listázó ügynök annyira elfoglalt, hogy asszisztenseket bérel a terepi hívásokra. Sokan nem adják ki privát mobiltelefonjuk számát, ami nehezíti a kommunikációt.
Vevő ügynök felvétele
Hacsak nincs közvetlen tapasztalata a bankokkal folytatott tárgyalások során, jobb képviseletet kaphat saját vevő ügynöke felvásárlásával .
Mielőtt kiválasztja az ügynököt, választhat többet, és interjút készítsen az ingatlanügynökökről, hogy megtalálja a megfelelő illeszkedést.
- A vevő ügynöke rendelkezik egy bizalmi felelősséggel az érdekek védelme érdekében.
- A vevő ügynökei nem képviselik az eladót. Még akkor is, ha az eladó fizet a jutalékot.
- A vevő ügynökeit általában az eladó fizeti. Ez azt jelenti, hogy nem kerül felvenni a vevő megbízottját.
- A vevő ügynökei felkérhetik Önt, hogy írja alá a vevő közvetítői szerződését , amely meghatározza az ügynök feladatát , és meghatározza, hogy ki fizeti a jutalékot .
- Tekintse meg a vevő ügynökével való munkát, aki tapasztalattal rendelkezik a REO-kkal.
Tárgyalás REO-kkal
Ha a tőzsdei piac viszonylag új, nagyon valószínű, hogy a bank nem tér el sokat a kért árától . Nagyobb tárgyalói hatalommal fog rendelkezni, ha 30 napnál hosszabb időn keresztül kínálnak ajánlatokat a piacon.
További tippek:
- A bankok tárgyalásokat folytatnak a tőzsdei és letéti társaságokra vonatkozó tömeges árengedményekkel. Ha úgy dönt, hogy a bank címét / letéti társaságát használja , ellenőrizze a díjakat, amelyeket a vállalatok felszámolnak. Általában a bank által nem fizetett, de a vevő által fizetett díjak magasabbak lesznek, mivel a cím és a letéti jegy gyakran növeli ezeket a kedvezményeket a vevők felszámításával.
- Sok bank távolodik attól, hogy a vevő számára tipikus zárási költségeket fizessen. Bizonyos díjakat, például az átutalási adókat , a megyei és az állami díjakat a vevő viseli, és nem a bankot. A bankok gyakran nem fizetnek kártérítési jelentéseket , javításokat vagy otthoni garanciális terveket .
- Egyes bankok nem írják alá a számláló ajánlatot mindaddig, amíg a felek szóban egyet nem értenek.
- Várja meg a bankot, hogy saját beszerzési szerződését vagy kiegészítését írja le a szokásos vételi szerződésre. Olvassa el alaposan és kérje meg az ingatlanügyvédet, ha nem érti meg. Fogadni, hogy a bank ügyvédje elkészítette ezt a szerződést, és ez nem az Ön javára.
- Ha a bank nem mozdul el, és ajánlatát visszautasítja , várjon további 30 napot, majd küldje be eredeti ajánlatát, az eredeti dátumot átfedve és az új dátum beillesztésével.
- Várhat 10 napot, hogy válaszoljon az ajánlatára a banknál. Legyél türelmes. Tudom, hogy őrültnek tűnik, hogy egyes bankok hosszú időt vehetnek igénybe, de képesek.
- A bank kérheti Öntől, hogy nyújtson be hitelkérelmet, hogy előzetesen minősíthessen; Ön azonban nem köteles beszerezni a hitelét az adott bankból.
- Ha az előre meghatározott zárónapon nem tudsz bezárni, akkor a bank az adott dátumot követő napokra büntetést számíthat fel. Győződjön meg róla, hogy a hitelező előtt egy hitelelőzetes levelet küld a saját hitelezőjének, mielőtt benyújtaná az ajánlatot, és megbizonyosodik arról, hogy a finanszírozását a hitelezőtől megkapja anélkül, hogy váratlan késedelmekbe ütne.
- Valószínűleg megkéri, hogy vásárolja meg az otthont "ahogy van". Vannak hátrányai a kizárások megvásárlására . Tegye ajánlatát egy otthoni ellenőrzésnek . Egyes eladók az alapértelmezett csíkok eszközöket a kizáró otthonok .
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.