Hogyan írhatok ajánlatokat a REO Foreclosures vásárlására
Amikor a bankok az összehasonlítható értékesítések alatt áron értékesítik az REO kizárásait , többszörös ajánlatok gyakran a válasz. Ez azt jelenti, hogy fel tudsz támadni a bank tulajdonában lévő otthoni verseny miatt.
Vagy nem. Keresd meg a hosszabb napi otthont a piacon, ha alacsonyabb árakat szeretnél tárgyalni.
Nem szokatlan néhány Sacramento-i REO Foreclosure esetében, ahol eladom, 15 vagy 20 ajánlatot kapok. Néha a bank kivonja az összes, csak néhány ajánlatot, majd kérje meg a kiválasztott vevőket, hogy küldje el újra a "Legmagasabb és legjobb" ajánlatot. Néha a bank egyszerűen elfogadja a legjobb ajánlatot kezdetben.
Ha kíváncsi vagy arra, hogyan tudja a REO-ajánlatot elsősorban a többiek fölé ragyogni és a nyertes ajánlatot kínálja, itt van néhány tipp, amelyek segítenek kiválasztani a megfelelő árat és feltételeket:
1) Szerezd meg a REO Foreclosure tulajdonjogát
Kérje meg a vevő ügynökeit, hogy megtudja a bank megvásárlási árát a megbízott ügynöke vagy a seriff ügyében. Általánosságban meg van említve a dokumentumon, amelyet az adójegyekről vagy címtársaságról kaphat. Hasonlítsa össze ezt az árat a bank kérésére. Néha a bank szeretne kizárni, és olyan magas ajánlati árat fog megállapítani, hogy egyetlen befektető sem vásárolja meg az otthont az aukción.
Nézd meg a kölcsönök összegét, amelyeket egyszer az ingatlanhoz biztosított. Valahol az eredeti jelzálog-mérleg (ek) és a kizárási eladási ár között van az a pénzösszeg, amelyet a bank elfogad, ha az otthon alacsony áron van.
2) Határozza meg a REO Foreclosure összehasonlítható értékesítését
Sok esetben a jegyár nem sok hatással van az otthon értékére.
A legnagyobb érték a piaci érték . Ha versengő ajánlatokkal áll szemben, más vásárlók többet fognak ajánlani a listaárnál.
- Tekintse meg az összehasonlítható értékesítések utolsó három hónapját, egy mini CMA-t az adott szomszédságban annak meghatározására, mennyit ér ez a REO kizárás. Próbáljon csak olyan otthonokat használni, amelyek leginkább megfelelnek a REO-nak a négyzetméter, a hálószobák száma, fürdők, kényelem és állapot tekintetében.
- Nézd meg a függőben lévő értékesítéseket . Kérje ügyintézőjét, hogy hívja meg a várakozó eladások listáját, hogy megismerje az elfogadott ajánlati árat. Egyes listázó ügynökök megosztják ezt az információt, és néhány nem.
- Nézd meg az aktív listákat. Ezek a legvalószínűbbek a listák más vásárlók fogják használni, hogy megfogalmazzák az árat, mert ezek az egyetlen otthonok, amelyek a vásárlók valóban túra.
3) Elemezze az ügynök REO eladásait
A legtöbb REO ügynök egy vagy két banknál dolgozik. Egyes listázó ügynökök REO-k kizárólagos listázó ügynökei, és nem felsorolnak más típusú tulajdonokat. Mivel a REO ügynökök mennyisége foglalkozik, tipikusan ugyanazokat az árszabási elveket alkalmazzák minden REO-listájukra .
- Kérje meg a vevő ügynökeit, hogy keresse fel az MLS listázó ügynököt.
- Futtasson egy keresést a listázó ügynök nevével, hogy megtalálja az adott ügynök listájának utolsó három-hat hónapját.
- Húzza a listák történetét, hogy megállapítsa a listaár-értéket az eladási-ár arányhoz. Ha a listák többsége 5% -al eladja a listaárat, akkor 6% -ot kell felajánlani a listaáron, és fordítva.
4) Kérje meg az adott REO kizárásért kapott ajánlatok számát
Ha nincsenek ajánlatok a REO otthonában, akkor valószínűleg kevesebbet kínálsz a listaárnál és megkapod az ajánlatot. Ha azonban több mint két ajánlat van, akkor valószínűleg fel kell ajánlani a kért árat.
Ha 20 ajánlata van, ne feledje, hogy ezek közül az ajánlatok közül néhány lehet készpénz. A bankok, mint minden készpénzes ajánlat. Ha finanszírozást szeretne szerezni, előfordulhat, hogy növelnie kell az ajánlata árát.
5) Küldje el a Preapproval levél
Magától értetődik, hogy nem szeretne egy előkelő levelet. Előzetes betűjelet szeretne.
Előzetesen jóváhagyták a kiválasztott hitelezőt.
Továbbá, előzetesen jóváhagyták a hitelező, aki az ingatlan tulajdonosa. Ne számítson arra, hogy ezt a hitelezőt a hitelére használja, hanem nyújtsa be a hitelezőtől a prepproval levél, valamint a saját hitelezőjének levele. A bankok nem mindig bíznak más hitelezői előválogatásokban, de hajlamosak megbízni a saját részlegeikben. Ha a Wells Fargótól vásárolt egy REO-t, előfordulhat, hogy a Wells Fargo előkészületei csak annyit mondanak.
6) Ne kérje a REO Bankot a Javítások / Ellenőrzésekért
Néha a bankok fizetni fognak a javításért, de általában nem fognak beleegyezni az ajánlati szakaszban. Ha az otthoni ellenőrzés során problémák merülnek fel, újratárgyalják az ajánlat elfogadását követően. A múltban sikerült tárgyalni a nagy értékű jegyek csökkentéseiről, mint például a nem működő HVAC. De a dolgokat látod a saját szemeddel, és a kisebb elemek a tiéd, hogy foglalkozni az AS IS záradék miatt a legtöbb REO kizárás értékesítés.
7) Rövidítse le a vizsgálati időszakot
Ha más vásárlók 17 napot kérnek, például ellenőrzéseket végeznek, és 10-et kérnek, akkor komolyabb vevőnek tekinthetjük. Az ellenőrzés általában csak a vevő építésére vonatkozik. A bank nagyon valószínű, hogy nem reagál a javítási kérelmekre. Ne tévedj azzal a tévedéssel, hogy eljöhetsz a magasba, és később újratárgyalhatsz.
Különös figyelmet fordítsunk arra a gyanús penészre, amely az elhagyott otthonokban előfordulhat, miután hosszú időn át üresedtek.
8) Ajánlani az osztott díjakat a REO banknál
Egyes bankok például nem fizetnek átutalási díjat. Ha a vevő ezeket a díjakat felosztja, akkor a bank kényelmesebben fogadja az ajánlatot. Ugyanaz a letéti díj.
Sok bank megtárgyalja a cím szerinti biztosítási díjakat. Ha a bank fizeti a tulajdonos politikáját, az ALTA-politika egy kicsit többet fog okozni. De még mindig jó ötlet, hogy a bank válassza a címet, ha azt szeretné, hogy az ajánlat elfogadva legyen.
Tekintsük a becslési következményeket
Ha felajánlja a listaárat, vegye figyelembe, hogy az értékelésnek meg kell indokolnia ezt az árat. Ha úgy találja, hogy alacsony értékeléssel foglalkozik, akkor lehetősége van, szóval ne bánj. Ne felejtse el, hogy a bank valószínűleg a probléma megoldásához folyamodik a következő vevőhöz, aki megkapja a finanszírozást.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.