Melyik nyereségesebb: Foreclosures, short sales vagy REOs?
Azonban, anélkül, hogy speciális ismeretekkel rendelkeznének arról, hogyan kezeljük a kizárás, rövid értékesítés vagy REO beszerzését, veszélyes területet találhatunk.
Például, bár sok rövid értékesítés kizárás, nem minden árleszorítás rövid értékesítés, és nem minden rövid értékesítés kizárásra kerül. Az ügyek további bonyolítása érdekében a REO-k nem rövid eladások, de néhány rövid értékesítésre REO-ként is sor kerülhet.
Mi az a kizáró ingatlan?
A kizáró ingatlan a kizárás otthona - ha az alapértelmezett bejelentést a nyilvános nyilvántartásban benyújtották. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos abbahagyta a jelzálog kifizetését, és a hitelező arról értesített, hogy ha a kifizetéseket nem frissítik, akkor az ingatlanot a legmagasabb ajánlattevőnek eladja.
A hitelezők kizárhatják egyéb okokból, de a leggyakoribb ok, amikor a hitelezők bejelentik az alapértelmezettséget , amikor egy hitelfelvevő legalább két hátralékos fizetést jelent.
Ha a lakástulajdonos nem hozza meg a kölcsönt, akkor a hitelező elveszti az ingatlant a tulajdonostól. Az utolsó lépés, amelyet a hitelező egy bizonyos idő elteltével meghoz, az, hogy megpróbálja eladni az ingatlant egy nyilvános értékesítésen.
Nem minden otthont adó foreclosure mennek nyilvános értékesítésre, mert a tulajdonosoknak joguk van arra, hogy kifizetéseket fizessenek egy bizonyos pontig, amelynek időzítése országonként változik.
Az ingatlan befektetők és az otthoni vevők látják a profitot a kizárások megvásárlásában, mert gyakran megvásárolják az ingatlant az esedékes összegért, és ingyen veszik fel az otthoni tulajdonos tőkeét .
Hogyan hat a kaliforniai jog a kizárási / rövid eladási befektetőkre?
Az államok különböző jogszabályokat határoznak meg a Foreclosures-re vonatkozóan, és néhány követik a kaliforniai jogot . Ahhoz, hogy teljes körűen megismerhesse a jogokat, mint kizárási vevőt, forduljon egy helyi ingatlanügyvédhez. Ugyanakkor rájönnek rá, hogy hosszú ideig Kaliforniában az ingatlanügynök nem jelenthet kizáró befektetést, ha az alábbi négy kijelentés mindegyike igaz:
- A lakóhely az eladó személyes lakóhelye.
- Az ingatlan egy családi ház vagy 2-4 egység .
- A fizetésképtelenségről szóló értesítést az ingatlan ellen nyilvántartásba vették.
- A befektető vevő nem fogja elfoglalni az ingatlant.
Ha azonban a négy kijelentés közül bármelyik hamis lenne, Kaliforniában egy ügynök képviselheti a vevőket, különösen akkor, ha a vevő otthont fog venni. De egy befektető képviseletére a CA törvény előírja, hogy egy ingatlanügynök kössön kötvényt. Nincs ilyen kötés Kaliforniában. Ezért, mint elővásárlási befektető Kaliforniában, sok vásárló kénytelen volt egyedül eljárni.
A kaliforniai bíróság 2007-ben úgy döntött, hogy a kötvénykövetelmény érvénytelenné vált. A Kaliforniai Realtors Szövetség ezután egy speciális formanyomtatványt bocsátott rendelkezésre, amelyet az ügynökök a befektetők képviseletére használhatnak.
Érdemes felmérni, hogy befektetőként be kell tartania a Home Equity Sales Act-et. A követelések között az eladók, akik kizárás alatt állnak, jogosultak öt napon belül visszavonni a tranzakciót. A befektetőknek meg kell adniuk az eladónak ezt a jogot, beleértve az űrlap másolatát, amely az eladók lemondását teszi lehetővé.
A Home Equity Értékesítési Törvény betartásának elmulasztása súlyos büntetéseket von maga után, ideértve azt a rendelkezést is, amely az eladónak jogában áll az értékesítés visszavonását két évvel azután, hogy a befektetőnek történő értékesítést lezárták és visszavették az ingatlant. Pontosan ezt olvasod. Két év.
Mint befektetőként, mielőtt úgy döntesz, hogy otthont veszel a kizárásból, azáltal, hogy a visszafizetést a hitelezőnek adja, és eladja az eladót néhány dollárral, és nyilvántartja az ügyet, hívjon egy ingatlanügyvédet .
Mi egy rövid eladó ingatlan?
Rövid eladás történik, amikor a lakástulajdonos kizárásra kerül, de mielőtt az ingatlan nyilvános aukcióra megy.
Rövid értékesítés esetén a hitelezőnek bele kell fizetnie, hogy kevesebbet fogadjon el az ingatlanon esedékes összegnél.
Ellentétben a kizárással, a befektetők általában kevesebbet vásárolnak otthonról, mert a befektetők nem fizetik ki a meglévő hiteleket, és nem teszik ki a visszafizetéseket. A befektetők szembeszállnak a létező hitelezővel, hogy kevesebbet vállaljanak, mint amit a hitelező eljött, hogy elkerülje a kizárást.
Ez egy mítosz, hogy a hitelezők nem fognak megállapodni egy befektetővel, hacsak az eladó nem esett vissza az eladónak az időben történő jelzálog kifizetésekre vonatkozó kötelezettsége alól. Az eladóknak nem kell alapértelmezettnek lenniük ahhoz, hogy rövid eladások történjenek. Olyan vevő számára, aki otthont akar venni, egy rövid eladás vásárlása pénzügyi jelentőséggel bír.
Mi REO - Ingatlanok tulajdonában?
- A REO vásárlása hasonló a rövid eladáshoz, kivéve ha az ingatlan már a hitelező tulajdonában van.
- Az ingatlant a kizsákmányolás révén a hitelező szerezte meg.
- Gyakran a hitelezők eladják az átruházott otthonokat kevesebbet, mint az elmúlt hitelegyenleget.
- A banki tulajdonú ingatlanokat REO-nak nevezik, vagyis a hitelező által megkövetelt állapotot.
A bankok az ingatlan tulajdonjogát megszerezték, amikor a nyilvános aukción senki sem ajánlott eléggé ahhoz, hogy fedezze az ingatlanhoz kapcsolódó tartozást. A REO lakások gyakran úgy tekintik, hogy a legmegfelelőbb módja annak, hogy megveszik a szomorú ingatlanokat, mert az eladó már nincs a képen. Csak a befektető, a befektető ügynöke, a bank és a bank ügynöke foglalkozik a tranzakcióval. Néhány REO-t közvetlenül a hitelezőtől lehet megvásárolni.
További információért kérjen tanácsot egy ingatlanügyvédtől.