Az első lépések egy kaliforniai rövid eladóban
Az induláshoz meg kell terveznie stratégiáját, és néhány kérdést megválaszolnia kell.
A rövid eladások sokféle típusa létezik . Nem kell tudni az összes rövid eladási típust, amíg az alábbi kérdésekre válaszol:
- Ki a kölcsönadó? Nem csak a hitelezője fontos, mert meghatározza, hogy miként kezelik a rövid értékesítését, de meg kell tudnia, hogy a hitelező a szerver vagy a befektető. Ez a befektető, aki végül jóváhagyja a rövid értékesítését, hacsak a hitelező nem rendelkezik kijelölt hatósággal .
- Van pénzügyi nehézsége? Ha igen, akkor meg kell írnia egy nehézséget . Ha nincs pénzügyi nehézsége, akkor jobb, ha a hitelezője a Bank of America, és akkor jogosult egy kooperatív rövid értékesítésre vagy a HIN Incentive-re. A legtöbb hitelező Kaliforniában azt akarja látni, hogy az eladó pénzügyi nehézségeket dokumentálhat. Kivételt teszünk a Fannie Mae kivételével, ha egy eladó bizonyos számú napot bünteti, alacsony FICO pontszámmal.
- Kölcsön van-e állami hitel? Az állami hitelek közé tartoznak a kormány által támogatott (GSE) tulajdonú hitelek, például Fannie Mae vagy Freddie Mac. A szabályok eltérőek a GSE-hitelek esetében. Ha a kölcsön FHA vagy VA, az ilyen típusú kölcsönök hosszabb ideig dolgoznak, és jóváhagyták a kétlépcsős folyamatot.
- Ön jogosult a HAFA rövid eladásra? A HAFA rövid értékesítésének bizonyos típusai, mint például a Bank of America révén, nagyon sokáig tarthatnak. A kormány által elrendelt határidőket ritkán követik. Nekem van Bank of America HAFA rövid eladása, átlagosan 6 hónapról 12 hónapra. A kaliforniai HAFA rövid eladásának egyetlen előnye a 3000 dollár, amelyet az eladó a záráskor kap, de az eladó csak akkor kapja meg ezt a pénzt, ha az eladó az ingatlantulajdonban van.
Ha egy HAFA rövid eladást szeretne, észre fogja venni, hogy a folyamat más a Fannie Mae HAFA rövid eladása és a Freddie Mac HAFA rövid értékesítése, mint egy rendszeres rövid értékesítés, mivel ezek ismét kormányzati szponzorok. Nincs ARASS egy Freddie Mac HAFA rövid eladásra, ami azt jelenti, hogy előzetesen jóvá kell hagynia az ajánlat benyújtása előtt.
Nem minden ügynök képes kezelni a HAFA rövid eladását. Kizárólag tanúsított és tapasztalt HAFA rövid értékesítési ügynökkel dolgozzon, ha úgy dönt, hogy folytatja a HAFA rövid eladását.
Kap egy felelősséget a kaliforniai rövid értékesítésért
Hátrányok és pozitív tényezők vannak a kaliforniai SB 458 2011 júliusi átadásához. Bizonyos szempontok szerint a megszorítások miatt néhány másodlagos hitelező kevésbé vonakodott egy rövid értékesítés jóváhagyásához.
Azonban, a plusz oldalon, a törvény megakadályozza a bank arra irányuló követelését, hogy az eladó hozzájárulást nyújtson a rövid értékesítés jóváhagyásának feltételeinek.
Az SB 458 a kaliforniai polgári törvénykönyv 580-at az e) bekezdés hozzáadásával módosítja. A California Polgári Törvénykönyv 580e szerint a banknak fel kell szabadítania az eladót a személyes felelősség alól, ha a bank egy rövid értékesítést engedélyez. Nem számít, hogy:
- Az otthon egy személyi lakóhely vagy bérlés
- A hitel nehéz pénz vagy pénz vásárlása
- A kölcsön első, második vagy harmadik helyen van
Nincs különbség egyáltalán. Azok a hitelezők, akik egy rövid értékesítést engedélyeznek egy-egy Kaliforniai negyedben, fel kell szabadítani az eladót a felelősség alól, és nem képesek hiányossági megfontolásra . Természetesen a törvények megváltozhatnak. Tehát bölcs dolog egy olyan rövid értékesítési jóváhagyási levelet beszerezni, amely tartalmazza a hiányosság feloldását vagy az eladó felszabadítását.
Adók a kaliforniai rövid eladónál
Ha a hitel refinanszírozás, az eladóknak adótanácsot kell szerezniük egy képzett adószakembertől. Ez azért van így, mert a refinanszírozást a kamatlábak és a futamidők eltérő módon kezelik az adózási célokra, mint a refinanszírozás, amely cash-out refinanszírozás. Ez a szabad pénz a refinanszírozás idején adózás után is adózható, még akkor is, ha rövid értékesítésre kerül sor bizonyos feltételek mellett.
A Jelzálog Elbocsátás 2007-es adósságcsökkentő törvény szövetségi törvény. Mentesíti a személyi lakóhelyeket egy bizonyos maximális összegig az adózástól. Ez nem Kalifornia törvény. Évek óta a kaliforniai állami törvény tükrözi a szövetségi törvényt. Függetlenül attól, hogy a kaliforniai jog mentesíti-e az eladót az állami jövedelemadó alól a jelzálog-adósság enyhítésére, a válasz a legmegfelelőbb az adókönyvelő által. Ez azért van így, mert még akkor is, ha az eladó kizárásra kerül, más kivételek vonatkozhatnak rá.
Továbbá, a 2013-ban kiadott jelzáloglevél kiadja a Kaliforniai 1-4 egységet eladók mind szövetségi, mind állami szinten.
Ha kaliforniai rövid eladásra vonatkozó jogi és adótanácsadást szeretne, kérjük, forduljon egy engedéllyel rendelkező és képzett szakemberhez, hogy ezt a tanácsot megadhassa. Ingatlanügynökök nem adhatnak jogi és adótanácsadást.