Míg a rövid értékesítés magában foglalja az értékesítésre kínált otthont, amelyet általában MLS-en keresztül jegyeznek.
A potenciális otthoni vásárlók kinevezik az otthont, egyesek lowball-ajánlatokat tesznek, az ügynökök nyitott házakat tarthatnak, és általánosságban az eladó életét megzavarják, mind abban a reményben, hogy a vevő megvásárolja az otthont.
A rövid eladás alapjai
A rövid eladások akkor fordulnak elő, ha a hitelező elfogadja, hogy kevesebbet fogad el az otthonukkal szemben fennálló tartozás miatt, vagy azért, mert nem áll rendelkezésre elegendő saját tőke az eladási és eladási költségek fedezésére. Nem minden hitelnyújtó fog tárgyalni egy rövid eladásról, ezért egy ingatlanügynök vagy ügyvéd óriási segítséget jelenthet a hitelező veszteségcsökkentő részlegének kapcsolatba lépésével.
Nem tudsz csak felébredni egy reggel, és úgy döntesz, hogy eladni fogja az otthonát veszteséggel, kérve egy rövid eladásra. Korábban az volt, hogy a hitelezők még egy rövid eladásra sem számítanak, ha a kifizetéseid a jelenlegiek, de ez megváltozott. Azonban vegye észre, hogy a hitelezők jobban meg tudják birkózni, ha kifizetései hátralékban vannak.
Plusz, ha pénzeszköze van, a hitelező megpróbálhatja felvenni ezeket a számlákat.
Hogyan érinti a rövid értékesítésű eladói hitelt?
Fair Isaac kiadott egy jelentést, amely szerint a hitelminősítések ugyanilyen hatással vannak, függetlenül attól, hogy az eladó rövid eladást vagy kizárást hajt végre. Fair Issac szerint a FICO pontszám alapján elvesztett átlagos pontok a következők:
- 30 nap késés: 40-110 pont
- 90 nap késéssel: 70-135 pont
- Kibocsátás, rövid értékesítés vagy helyben: 85-160
- Csőd: 130-240
- Foreclosure vagy Deed-in-Lieu a kizárás: Mindkét megoldás befolyásolja hitelt ugyanaz, mondja David Steep a Vitek Jelzálog. Az eladók 200-300 pontot kapnak, a hitel általános feltételeitől függően. Ez azt jelenti, hogy ha az eladó FICO értéke a kizárás előtt 680 volt, akkor akár 380-ra is lecsaphat.
- Rövid értékesítés: A Steep szerint a rövid eladások hatása (az eladók több mint 59 nap késéssel) az eladó hitelezési jelentésében megegyezik a kizárással. A hitelfolyósodás a visszaváltási státus elővásárlásaként jelenik meg, állítja Steep, ami 200-300 pontot veszít. Ez azt jelenti, hogy egy rövid eladó eladó egy korábbi 720-os FICO-val látta, hogy 520-ról 420-ra esik.
Személyes tapasztalatom ügynökként némileg más volt. Rövid eladást adtam egy Sacramento eladónak, aki 90 nap múlva lemondott a jelzálogjáról. Néhány hónappal azután, hogy rövid eladása lezárult, megvizsgálta a hitelminősítőjét, és megállapította, hogy a FICO csak 100 ponttal esett 671-re. Gyanítom, hogy minden eladó helyzete változik.
Catherine Coy, a dél-kaliforniai jelzálogkölcsönző, egyetért Steepel.
"A fogyasztó hitelkérelmére gyakorolt hatás - a kizárás és a rövid eladás - a különbség a vonat vagy a busz által elszenvedettek között" - mondja Coy, aki néhány hónapos késedelemmel foglalkozó hitelfelvevőkről beszél. Azonban az évek során a rövid értékesítés egyre kevésbé sztrájkol.
Várakozási idő a vásárlás előtt
- Foreclosure vagy Deed-in-Lieu a kizárás: Steep azt mondja, az eladó, aki akar vásárolni egy másik otthon után kizárás lesz vége 24-72 hónapig, mielőtt a hitelező kínál bármilyen kamatláb , ami értelme. Coy azt mondja: "A jó hír egy rövid eladás, amely lehetővé teszi a fogyasztó számára, hogy intézményi hitelt kapjon egy új otthonért két éven belül".
- Rövid értékesítés: Egyes ügynökök azt mondják, hogy a rövid eladóknak szóló jó hír, a várakozás jóval rövidebb, mielőtt másik otthont vásárolna , és a 2008-as Fannie Mae iránymutatásai új eljárásokat fogadtak el.
Lehet-e az eladó kevesebb mint két éven belül vásárolni? Nem igazán, mondja Coy, "Egy teljesen mítosz, hogy a fogyasztó 18 hónap alatt újra meg tudja vásárolni jó kamatot." A Fannie Mae irányelvei azonban csak 48 hónapos fűszerezést igényelnek, és ez nem olyan jó hír a rövid eladásokra szakosodott ügynökök számára. "
Az FHA 2010-ben fogadta el az iránymutatásokat, miszerint egy eladó, aki a jelenlegi és rövid értékesítéssel rendelkezik, jogosult egy másik otthon megvásárlására. A hitelezők nem olyan gyorsan követik ezeket az iránymutatásokat. Azonban a Flagstar Bank egy rövid értékesítésű Elk Grove kisértékesítőnek adott egy új kölcsönt a rövid eladásának lezárása után 2 hónapon belül, és az eladó akkoriban akkoriban volt. Az FHA jóváhagyhatja a rövid eladási eladónak nyújtott kölcsönt, aki egy év után jogosult a "Vissza a munkára" programba.
Megjegyezzük, hogy a Fannie Mae iránymutatásai lehetővé teszik az eladónak, hogy azonnal új lakást kérjen egy másik otthon megvásárlására, ha az eladó fenntartotta a befizetéseket, 30 napot meghaladó késedelmi kamatokkal, és nem fogadta el az adósságcsökkentés visszafizetését. Ráadásul a késedelmes kifizetések drasztikusan befolyásolják a hiteljelentését, nem pedig a rövid értékesítést.
Kizárási vagy rövid eladó határozat
Ha Ön olyan eladó, aki megpróbálja eldönteni, hogy hagyja-e az otthont a kizárással szemben, és rövid eladásra törekszik, a hitel visszafizetése esetleg nem előnyösebb a rövid eladáshoz, mondja Coy. Azt állítja, hogy a "Score Factor Code # 22" szerint nincs kizáró hitelfelvételi előny a bűnözői hitelfelvevő számára egy rövid eladáson keresztül egy kizárással szemben. "
Ennek ellenére kétségeim vannak. Amit láttam, a kései fizetésekkel járó rövid értékesítés után kevésbé károsodik a hiteljelentés, mint egy kizárás. Ezenkívül egy másik előnye azoknak, akiknek a hitelfelvételeik vannak, az a képesség, hogy 4 év alatt 4 év alatt vásárolhatnak egy másik otthont a hagyományos finanszírozásból az elárverezésekhez szükséges 7 éves időszak alatt. Egyes hitelezők egy új otthont adnak kölcsön egy nap után, miután egy rövid eladás lezárult. Vannak más rövid eladási előnyök a kizárással szemben. De kérjen jogi és adótanácsadást a döntés meghozatala előtt.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a DRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.