Használhatja REIT-okat a kereskedelmi ingatlanokba való befektetéshez
- A kiskereskedelem magában foglalja a beltéri bevásárlóközpontokat, a kültéri szalagtermeket és a nagykereskedelmi üzleteket. Továbbá élelmiszerüzleteket és éttermeket is magában foglal. Az értéke mintegy 2,1 trillió dollár, vagyis a kereskedelmi ingatlan teljes értékének 36 százaléka. Legalább 9,5 milliárd négyzetméternyi bevásárlóközpontot tartalmaz.
- A szállodák között vannak motelek, luxus üdülőhelyek és üzleti szállodák. Ez a kategória nem foglalja magában azokat az otthonokat, amelyek az Airbnb-en keresztül bérelnek szobákat. Körülbelül 4,4 millió szállodai szoba van, 1,92 milliárd dollár értékben.
- Az irodaházak mindent tartalmaznak a manhattani felhőkarcolóktól az ügyvédi irodaig. Kb. 4 milliárd négyzetlábnyi irodaterületet érhet el, amely mintegy 1,7 trillió dollárt vagy 29 százalékot ér.
- Az épületek kereskedelmi ingatlanok. A vállalatok csak a nyereség megszerzéséhez tartoznak. Ezért a tulajdonosok bérelt otthona lakóhely, nem kereskedelmi jellegű. Egyes jelentések lakásépítési adatokat tartalmaznak lakóingatlan-statisztikában a kereskedelmi ingatlan helyett. Körülbelül 33 millió négyzetlábnyi bérlakás van, ami körülbelül $ 1,44 trillió.
- Az ipari tulajdont egy termék gyártására, terjesztésére vagy raktározására használják. Ez nem mindig tekinthető kereskedelmi, különösen a földhasználati tervek és a zoning. 13 milliárd négyzetméternyi ipari tulajdon értékesíti a 240 milliárd dollárt.
Más kereskedelmi ingatlan kategóriák sokkal kisebbek. Ezek közé tartoznak a nem nyereséges szervezetek, például a kórházak és az iskolák. A szabad földterület kereskedelmi ingatlan, ha bérelni, nem értékesíteni.
Hogyan befolyásolja a kereskedelmi ingatlan a gazdaságot?
A bruttó hazai termék összetevőjeként a kereskedelmi ingatlanok építése 3 százalékkal járul hozzá a teljes amerikai gazdasági teljesítményhez.
2017-ben 472 milliárd dolláros kereskedelmi ingatlan építés volt. A rekord magas 586,3 milliárd dollár volt 2008-ban. Az alacsony 2010-ben 376,3 milliárd dollár volt. Ez a GDP 4,1 százalékról 2,6 százalékra csökkent.
Miért vette meg a kereskedelmi ingatlanfejlesztést két évvel a csúcsig, mint a lakásbuborék ? A kereskedelmi ingatlanok építése egyszerűen hosszabb időt vesz igénybe, mint a lakóingatlanok építése. Az építészeknek először meg kell győződniük arról, hogy elegendő lakás és vásárló van az új fejlesztés támogatására. Ezután időbe telik a befektetők pénze. Több évre van szükség bevásárlóközpontok, irodák és iskolák építésére. Még több időt vesz igénybe az új épületek bérbeadásához. Amikor a lakáspiac 2006-ban lezuhant, kereskedelmi ingatlanprojektek már folyamatban voltak.
Általában előre jelezheti, hogy mi fog történni a kereskedelmi ingatlanokban a lakáspiac felére és lefelé irányuló követésével. A lemaradó mutatóként a kereskedelmi ingatlanstatisztikák egy-két éven keresztül követik a lakossági trendeket. Nem mutatnak recesszió jeleit. A lakóingatlanok után is rosszul érkeztek.
Hogyan lehet befektetni a kereskedelmi ingatlanokba
A Real Estate Investment Trust olyan állami vállalat, amely kereskedelmi ingatlanokat alakít ki és birtokol.
A REIT részvényeinek megvásárlása a legegyszerűbb módja annak, hogy az egyes befektetők profitáljanak a kereskedelmi ingatlanokból. A REIT-k részvényeit meg lehet vásárolni és eladni, akár részvényeket , kötvényeket, akár bármilyen más típusú biztosítékot . Az adóköteles bevételeket a befektetőknek terhelik, hasonlóan az osztalékokhoz. A REIT korlátozza a kockázatot, mivel lehetővé teszi Önnek, hogy ingatlanot vegyen fel jelzálog nélkül. Mivel a szakemberek kezelik a tulajdonságokat, időt és pénzt takarítanak meg.
Más állami vállalatoktól eltérően az REIT-nek az adóköteles jövedelmük legalább 90% -át a részvényesek rendelkezésére kell bocsátania. Ez megmenti az üzleti adó költségeit, amelyet a részvényes fizet a tőkenyereség adókulcsán .
A Realtors Országos Szövetségének, a "New Heights méretezése" 2015-es előrejelzési jelentése feltárta a REITS hatását. Megállapította, hogy a REIT-nek a kereskedelmi ingatlanpiac saját tőkéjének 34% -ával rendelkeznek.
Ez a második legnagyobb tulajdonosi forrás. A legnagyobb a magántőke , amely 43,7 százalék tulajdonosa.
Előnye és hátránya a REIT-eknek
Mivel a kereskedelmi ingatlan értékek lemaradó mutatók , a REIT árak nem emelkednek és csökkennek a tőzsdén. Ez pedig a diverzifikált portfóliójához jó kiegészítője. A REIT-k előnyhöz juttatják a kötvényeket és az osztalékot előállító készleteket, mivel folyamatos jövedelemforrást biztosítanak. Mint minden értékpapír, szabályozott és könnyen vásárolható és eladható.
Ne feledje, hogy a REIT értéke többet tükröz, mint az alapul szolgáló ingatlan. Ezt befolyásolja a REIT-k iránti kereslet, mint befektetés is. Versenyben állnak a befektetõkkel és kötvényekkel. Tehát még akkor is, ha a REIT tulajdonában lévő ingatlan értéke nő, a részvényárfolyam tőzsdei összeomláshoz vezethet.
Mikor vásárolni és eladni REITs
Amikor REIT-ekbe fektet, győződjön meg róla, hogy tisztában van az üzleti ciklussal és annak a kereskedelmi ingatlanra gyakorolt hatásával. A fellendülés során a kereskedelmi ingatlanok a lakóingatlanok visszaesése után is bekövetkezhetnek. A recesszió idején a kereskedelmi ingatlanok alacsony lakóingatlanok után csapódnak le.
REITS Versus Real Estate ETF-ek
Az ingatlanok tőzsdén kereskedett pénzeszközei nyomon követik a REIT részvényeinek árait. A befektetők vonzzák az ETF-eket, mert nagyon alacsony díjaik vannak. De ezek még egy lépést jelentenek az alapul szolgáló ingatlan értékéből. Ennek eredményeképpen jobban érzékenyek a tőzsdei bika és a medve piacaira .
Kereskedelmi ingatlan a pénzügyi válság idején
A kereskedelmi ingatlanhitelezés visszaállt a 2008-as pénzügyi válságból . 2014. június 30-án a nemzet bankjai, amelyekből 6,680 a Szövetségi Betétbiztosítási Társaság biztosította, 1,63 trillió dollárt tartott kereskedelmi kölcsönökben. Ez 2007-ben 2 százalékkal magasabb, mint az 1,6 milliárd dolláros csúcs.
A kereskedelmi ingatlanok három évvel a lakossági árak kezdete után csökkentek. 2008 decemberéig a kereskedelmi fejlesztők 160 milliárd és 400 milliárd dollár közötti hitelviszonyt megtettek. Kimentek, hogy megtalálják a bankokat, hogy újra finanszírozza őket. Ezeknek a kölcsönöknek többsége csak 20-30% -os sajáttőke volt. A bankok most 40-50 százalékos tőkeösszeget igényelnek.
Az otthoni jelzálogokkal ellentétben a bevásárlóközpontok és az irodaépületek számára nyújtott hitelek nagy összegű kifizetésekkel rendelkeznek a futamidő végén. Ahelyett, hogy kifizette volna a kölcsönt, a fejlesztők refinanszírozzák. Ha a finanszírozás nem áll rendelkezésre, a bankoknak ki kell zárniuk.
A hitelveszteségek várhatóan elérik a 30 milliárd dollárt, és kavarják a kisebb közösségi bankokat . Nem voltak olyan keményen sújtották a másodlagos jelzálog-rendetlenség, mint a nagy bankok. De többet fektettek a helyi bevásárlóközpontokba, lakóépületekbe és szállodákba. Sokan attól tartottak, hogy a kis bankokban bekövetkező összeomlás 20 évvel ezelőtt is olyan rosszul lehetett, mint a megtakarítási és hitelfelvétel .
A Real Estate Roundtable szerint mintegy 300 milliárd dollár rövid lejáratú kereskedelmi hitel érkezett 2008-ban. Rengeteg ilyen hitel rossz lehetne, ha nem refinanszírozott volna.
2009 októberéig a Federal Reserve bejelentette, hogy a bankok csak 0,38 dollárt különítettek el minden egyes veszteséges dollárért. A 3,4 milliárd dolláros kintlévő adósság 45 százaléka volt. Bevásárlóközpontok, irodaépületek és hotelek magas betöltések miatt csődbe mentek. Még Obama elnök is tájékoztatást kapott a gazdasági csapata által előidézett lehetséges válságról.
A kereskedelmi ingatlanok értéke 2008 és 2009 között 40-50 százalékkal esett vissza. A kereskedelmi ingatlantulajdonosok megpróbálták megkeresni a kifizetéseket. Sok bérlő vagy elment az üzletből, vagy újratárgyalt alacsonyabb kifizetéseket. A tulajdonosok új készletek részvényeinek eladásával próbáltak készpénzt felvenni. A pénzeszközöket a meglévő ingatlanok kifizetéseinek támogatására fordították. Ennek eredményeként nem tudtak növelni értéküket a részvényeseknek. Hígították az értéket mind a meglévő, mind az új részvényesek számára. Jon Cona TARP Capital interjújában kiderült, hogy az új részvényesek valószínűleg csak "jó pénzeket dobtak rosszul".
2010 júniusáig a kereskedelmi ingatlanok jelzálogpiaci bûncselekménye tovább romlott. A Real Capital Analytics szerint a hitelek 4,17 százaléka elmaradt 2010 első negyedévében. Ez 45,5 milliárd dollár banki hitel. Ez magasabb, mint a 2009 negyedik negyedévében a 3,83 százalékos arány és az egy évvel ezelőtti 2,25 százalékos ráta. Sokkal rosszabb, mint a 2006. első félévében a 0,58 százalékos nemfizetési arány, de nem olyan rossz, mint az 1992-ben elért 4,55 százalékos arány.
2010 októberéig úgy tűnt, hogy a kereskedelmi ingatlan bérleti díja stabilizálódni kezdett. Három hónapig a 4 milliárd négyzetméternyi irodahelyiség bérleti díja átlagosan egy fillért sem esett vissza. A nemzeti irodai kihasználatlanság aránya 17,5 százalékra stabilizálódott. Ez alacsonyabb volt, mint az 1992-es rekord 18,7 százalék, szerint ingatlan-kutató cég REIS, Inc.
A pénzügyi válság éveken át nyomasztotta a REIT értékeket. Miért? Ennek egyik oka az volt, hogy nehéz volt látni a lezárult ingatlanok REITs vásárolt a válság idején. A második az, hogy a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai lefelé fordították jelzálogjukat. Kereskedelmi ingatlan értéke 2008 óta 40-50% -kal esett vissza, csökkentve a REIT értékét.
A kereskedelmi ingatlanhitelek szinte egy második recessziót okoztak. 2013-ban a bankok 991,2 milliárd dolláros kereskedelmi hiteleket tartottak, ami 3,3 százalékkal több, mint 2012-ben. A legtöbb lakásépület volt. Körülbelül egy harmad 2015 és 2017 között esedékes. A legtöbbet 2005 és 2007 között írták, amikor a vagyonértékek magasak voltak. Ezek a hitelek elavultak volna, ha a lakóingatlanok árai csökkentek. Ehelyett az emberek, akik elvesztették otthonukat, bérlők lettek. A hiteleket a mulasztásból és a gazdaságból egy másik recesszióból tartották.