Meghatározás: A jelzálog vagy bizalmi okirat nyelve, amely lehetővé teszi a hitelező számára, hogy azonnal hívja fel a kölcsönt, és fizetendő abban az esetben, ha a tulajdonos eladja az ingatlant vagy átruházza az ingatlan tulajdonjogát. Szinte minden hitel ma tartalmaz egy elidegenítési záradékot, ami azt jelenti, hogy a cím nem ruházható át, és a vevő nem vásárolhat meg egy meglévő kölcsönt, anélkül, hogy egy esedékes értékesítési záradékot indítana.
Az eladási záradék ugyanaz, mint az elidegenítési záradék.
Az Egyesült Államok Értékpapír- és Tőzsdebizottságának számos bizalmi okiratában megtalálható általános elidegenítési záradék a következő:
"Abban az esetben, ha a vagyont vagy annak bármely részét vagy az azokkal kapcsolatos érdekeltségét a Trustor önként vagy akaratlanul eladja vagy elidegeníti, kivéve, ha a törvény ezt tiltja,
eszköz, az ott megjelölt lejárati időpontoktól függetlenül, a jogosult birtokosa és kérelme vagy értesítése nélkül azonnal esedékessé válik és fizetendő. "
Valójában gyakorlatilag lehetetlen megtalálni a jelenlegi jelzálogokat, amelyek nem tartalmaznak ilyen záradékot. Bár ez nem szerepel szó szerint, az elidegenítési záradék megtiltja az ingatlan átruházását anélkül, hogy ki kellene fizetnie a meglévő jelzálogot.
Visszatérve, amikor a kreatív finanszírozás rendkívül népszerű volt az 1970-es évek végén és az 1980-as évek elején az Egyesült Államokban, különösen Kaliforniában, ahol engedéllyel rendelkezem, az ingatlanügynökök gyakran beszéltek az 1974-es bírósági ügyről, Tucker kontra Lassen Megtakarítás és Hitel.
Ez egy mérföldkő bírósági ügy volt, amely egy telek értékesítési szerződést tartalmazott. Alapjában véve elmondta, hogy a hitelezőnek nem volt joga arra, hogy felhívja az esedékes és fizetendő kölcsönt, mert nem tudta bizonyítani, hogy az értékpapír megsérült földterület-szerződésben történő eladását követően.
Sok ingatlanügynök ebben az időszakban olyan kreatív finanszírozási ügyleteket hozott létre, amelyekben a vevő földjogi szerződés alapján megszerzett méltányos címet, és kifizette az alapul szolgáló jelzálogkölcsönkötést, valamint az eladó saját tőkéjére vonatkozó kifizetéseket.
Nagy kamatlábak voltak, amelyek arra ösztönözték a vásárlókat, hogy támaszkodjanak a kreatív finanszírozásra.
Gyorsan előre a Wellenkamp v. Bank of America 1978-as bírósági ügyére. Ez a második mérföldkőnek számító Kaliforniai bírósági határozat megerősítette, hogy a Kaliforniai Polgári Törvénykönyv 711. szakasza már kimondta, hogy a hitelező nem érvényesíthetné az elidegenítési záradékot az esedékes és fizetendő kölcsön megadásával, ha a hitelbiztosítás nem volt károsodott vagy veszélyeztetett volna. Ezután sok otthon eladta a jelzálogkölcsönöket balra és jobbra, mint például nem volt holnap, a 18% -os kamatlábon, amely annyira elterjedt.
Nagyon gyakori volt a tranzakció lezárása 7 nap múlva. A vevők az értékesítési ár 7% -át 10% -ra csökkentették, elegendőek a jutalékok és a záróköltségek kifizetéséhez, a jelzálogkötelezettség megszerzéséhez és a visszavásárlási finanszírozás végrehajtásához az eladónak egy második vagy egy harmadik bizalmi okmány formájában. Bizonyos értelemben olyan volt, mint a Wild West. Azok az ügynökök, akik megértették a kreatív finanszírozást, sok leltárt költöttek el, és a Get Rich Quick szeminárium üzlet született.
Hirtelen kreatív finanszírozási szemináriumok voltak mindenütt. Ez új terület volt számos ingatlanügynöknek és ügyfeleinek. Ez is érett éghajlat volt a visszaélések és csalások számára.
Az 1982-es Garn-St. Német törvény, a kreatív finanszírozási rendszerek nagy része lassan megállt. Még a bérleti opció eladása is, amely az elidegenítési záradékok kijátszásaként keletkezett és strukturált, tűz alá került.
A következő években a kamatlábak csökkentek, így egy új jelzálog beszerzése vonzó lehetőség volt az első lakásvásárlók számára. Ezáltal a hagyományos hitelek és az FHA hitelek ismét fellépnek. Még volt néhány régi FHA hitel, amelyet formális feltételezés nélkül lehetett átvenni, de ahogy az évek folytatódtak, egyre kevesebb ilyen hitel állt rendelkezésre. Ma nincs.
Természetesen ennek egy része 80/20 kombinált kölcsönöket eredményezett, amelyek részben hozzájárultak a Subprime Market Crash-hoz 2007-ben. A vevők, akik tükörkötést tudtak kötni, a jelzálog visszafizetése nélkül 100% -os finanszírozást engedélyeztek.
Mindannyian tudjuk, mi történt, amikor a piac 2008-ban lezuhant. A mai jelzálogkövetelmények sokkal szigorúbbak, és sokkal nehezebb a jelzálog megszerzése.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.