Hogyan működik egy földterület-szerződés házak vásárlására?

Miért otthoni vásárlók, mint a földszerződések?

A lakásvásárlási szerződések nagyon népszerűek voltak az 1970-es évek végén és az 1980-as évek elején. Akkor, a részletfizetési szerződések, amelyeket néha ügyletszerződéseknek neveztek, vonzóbb finanszírozási feltételeket kínáltak az intézményi hitelezők magasabb kamatlábak és merev minősítési normák felett.

A földtulajdon-szerződések eltűntek, amikor a hiteligények enyhültek és a kamatlábak 8% alá estek. De nem tűntek el teljesen, sőt, a jelzálogpiaci válság idején visszavonultak a piacra.

Azok a korábbi lakástulajdonosok, akik elveszítették otthonaikat a kizáráshoz vagy egy rövid eladáson keresztül értékesítették, a finanszírozási alternatívákra támaszkodtak, amikor a nagy bankok elutasították őket.

Mi az ingatlanügylet?

A részletfizetési szerződés minden olyan szerződéstípus, amely időszakos fizetésekre szólít fel, de ingatlanügyletben általában földbérleti szerződés, szerzödéskötés vagy értékesítési szerzödés. A "föld" kifejezés félrevezető, mivel a földterület-szerződés felhasználható bármely típusú ingatlan megvásárlásához, javítások nélkül vagy anélkül.

A részletfizetési szerződés meghatározza az eladási árat, az előleg összegét, a kamatlábat, a havi (vagy időszakos) kifizetések összegét, valamint az egyes felek kötelességeit. Olyan felelősségekre terjed ki, mint az otthon fenntartására, a biztosítási díjakra és az ingatlanadókra - általában vevőre. A szerződés magában foglalja az eladónak az igénybe vételét abban az esetben, ha a vevő megállítja a részletfizetést.

Jellemzők:

• A földtulajdon-szerződések vagy szerződésekre vonatkozó szerződések biztonsági megállapodást jelentenek egy eladó, az úgynevezett Eladó és a Vendee nevű vevő között.
• A Szállító vállalja, hogy eladja az ingatlant a Vendee vásárlásának finanszírozásával.
• Az eladó fenntartja a jogot, és a Vendee méltányos címet kap.
• A tulajdonos által finanszírozott finanszírozás tartalmazhat egy meglévő jelzálogegyenleget (lásd alább), vagy az ingatlan szabad és tiszta (legjobb megoldás).

• Teljes kifizetés esetén a Szállító a Vendee-nek egy ügyet átad a tulajdonnak.

All-inclusive (Wrap-around) földtulajdon-szerződések

• A kötegelt szerződések meglévő jelzálogot tartalmaznak.
• A Vendee egy kifizetést teljesít az eladónak.
• A fizetés kézhezvételekor az Eladó a fizetőeszköz alapját képezi, és a fennmaradó összeget megtartja.
• Ha a meglévő jelzálog alacsonyabb kamatlábbal rendelkezik, mint a szerződéses kamatláb, akkor az Eladó többletkamatot keres, amely nem tartozik a Vendorhoz. Ez a felülbírálásnak nevezik.

Az alábbiakban hogyan működik.

1. Mondja, hogy az eladási ár $ 100,000.
2. A Vendee 10 000 dollárt helyez le.
3. A Vendee beleegyezik, hogy 90 000 dollárral fizeti meg a kifizetéseket, 6,5% -os kamatozással, 567 dollár értékben.
4. A meglévő mögöttes hitel 50 000 dollár, 5% -os kamat fizetése 268 dollár kifizetéssel.
5. Az eladó 6,5% -os kamatot kap 40 ezer dolláros tőke után, PLUS 1,5% -os kamatot fizet a meglévő 50,000 dolláros jelzáloggal és 299 dolláros zsebből havonta.
6. A Vendee az adókat, a biztosításokat és a tulajdonjog összes egyéb költségeit is megilleti.

Egyenes szerződések

Nincs érdeke az egyenes szerződésben. A Vendee beleegyezik abba, hogy a meglévő hitelezőt közvetlenül fizeti meg, és újabb fizetést teljesít a Vendornak, vagy a Vendee egy fizetést küldhet a Vendornak, és az eladó a kifizetést az alapul szolgáló hitelezőnek kifizeti.

Nézzük az előző példát egy egyenes szerződésre:

1. 100.000 dolláros eladási ár.
2. Vendee 10 000 dollárt helyez le.
3. Vendee 268 dolláros fizetést folyósít a meglévő 50 000 dolláros hitelegyenlegre, amely 5% -os kamattal jár.
4. A Vendee második kifizetést nyújt az eladónak 40 000 dolláros tulajdonosi finanszírozással, 6,5% -os kamatozással és havonta 253 dollárért.
5. Mindkét kifizetés összege 521 dollár, ami havonta a $ 46-os értéket takarítja meg a wrap-around-on.

Az eladó ereje

• Egyes címcikkek terveznek és biztosítanak olyan földterület-szerződéseket , amelyek Vendor, Vendee és Trustee-t tartalmaznak. Meg kell hívnia, hogy megtalálja az ilyen címtársaságot.
• Mint egy tröszt tulajdonosa , a Vendor és a Vendee jogot, jogcímet és érdekeltséget tulajdonít a megbízottnak azért, hogy biztosítsa az eladó és Vendee kötelezettségeit.
• Abban az esetben, ha a Vendee leállítja a kifizetéseket, a megbízottnak jogában áll kizárni az értékesítés erejét.

• A nemteljesítési értesítés benyújtásának folyamata országonként változik.

Az alapul szolgáló hitelek gyorsítási feltételei

Az összes hitel ma tartalmaz gyorsítási és elidegenítési záradékokat . A hitelezők már régóta hívják a hitelfelvételeket azonnal esedékessé és fizetendők, ha a vevők a meglévő hitelekhez "tartoztak". Ez azért van, mert a hitelezők azt akarták, hogy a vevők minősítsék, fizessék meg a hitel pontokat és magasabb kamatlábakat .

Sue Heimbichner, Sacramento-ban, a Chicagói Titulus letétkezelője 1976 óta dolgozik az üzletben, és figyelte a földtulajdonszerződés népszerűségét. Az egyik legnagyobb perek ebből az időszakból származnak a vevők címzettje a meglévő jelzáloghitelek által tartott szövetségi megtakarítási és hitelfelvételi társulások. A kongresszus elfogadta az 1982. évi Letéti Intézmények Törvényét, és hatékonyan megszüntette a meglévő hitelek átvételének képességét.

Heimbichner szerint a hitelezők ma már másképp nézik ki. "Egyes hitelezők örömmel látják el kifizetéseiket" - mondta. De ne próbálja átvenni a kormány által támogatott kölcsönöket. "Nem akarod elrontani a kormányt," figyelmeztet Heimbichner, "mert csapkodni fogsz." Ha a földszerződése tartalmaz egy meglévő jelzálogot, akkor kérjen tanácsot egy ingatlanügyvédtől.

A kormány által támogatott hitelek mintái Fannie Mae vagy Freddie Mac, az államkölcsönök pedig FHA vagy VA.

Vendee's jogcsomó

Minden gyakorlati célból a Vendee tulajdonosa az ingatlannak, és joga van:

• Birtokában.
• Csendes élmény és az ingatlan használata.
• Kizárás, arra kényszerítve másokat, hogy hagyják el a helyiségeket.
• Viszonteladás.

Előnyök a Vendee-hez

• Nincs jogosultság, bár a Szállító kérheti a vevő hiteljelentésének egy példányát.
• Előlegfizetés rugalmassága. Az összeg forgatható.
• A földterületre vonatkozó szerződési idő, a kamatláb és a kifizetések időtartama forgatható.
• Alacsony zárási költségek . Nincsenek hitelezői díjak.
• Gyors zárás. A tranzakciók 7 nap múlva bezáródhatnak.

Előnyök a szállítóhoz

• Jellemzően magasabb eladási ár és nincs értékelés. Bár a vevőket tanácsos értékelni.
• Ha adóköteles, valószínűleg jogosult a halasztott nyereségre.
• Havi bevétel.
• Gyakran jobb megtérülési ráta, mint a pénzpiaci számlák .
• Ha az ingatlan nem megfelelő, akkor könnyű eladni.
• Gyors zárás.

Vásárló tippek

• Szerezzen értékelést.
• Vegye meg a címet.
• Támogassa a holdingtársaság szolgáltatásait a végrehajtott okirat és az eredeti dokumentumok birtoklására.
• Beszéljen egy ingatlanügyvédrel .

Az eladó tippjei

• Húzza ki a vevő hiteljelentését.
• Tartalmazza mind a Vendor, mind a Vendee nevét a meglévő biztosításra.
• Fizetési társaság bérlése a szerződéskötés kezelésére.
• Beszéljen egy ingatlanügyvédrel.

Ezt a cikket nem szabad félreértelmezni jogi tanácsadással. Csak ügyvédek tudnak jogi tanácsadást nyújtani.

Az írás idején Elizabeth Weintraub, a Cal BRE # 00697006, a Lyon Real Estate ügynök-társultja Sacramentóban, Kaliforniában.