Vásárlás otthoni tulajdonosi finanszírozással
Ha közvetlenül az eladót kérdezi, az eladó valószínűleg nemet mond. Az eladók gyakran elutasítják a tulajdonosfinanszírozás javaslatát, mert senki sem magyarázta meg az előnyöket vagy a javasolt tulajdonosfinanszírozást az otthoni értékesítés módjáról.
A legtöbb eladó naponta nem ad el otthont. Ismereteik a hagyományos gyakorlatokra korlátozódnak, ahol a vevő a jelzálogjog megszerzéséhez a bankhoz megy.
Azonban az eladónak, akinek otthona nem értékesít, vagy amikor a hagyományos hitelezői iránymutatások szigorúbbak, a tulajdonosfinanszírozás hirtelen nagyon népszerűvé válik. A tulajdonos finanszírozása feltétlenül életképes lehetőség a vevők piacán . Csak nem annyira az eladók piacán.
Mi a tulajdonosfinanszírozás?
Ha a vételárat részben vagy egészben - a vevő előleget csökkentve - az eladó (finanszírozta) végzi, akkor az eladó tulajdonosi finanszírozást nyújt. Nem számít, hogy az ingatlan meglévő hitelhez van-e kötve, kivéve, ha a meglévő hitelező feloldhatja az eladási árat az elidegenítési záradék miatt. Ahelyett, hogy a bankhoz fordulna, a vevő a hitel hitelesítőjeként finanszírozási eszközt ad az eladónak, és az eladónak kifizetéseket teljesít.
Ha az ingatlan szabadon és tiszta, vagyis az eladónak egyértelmű címe van, hitel nélkül, akkor az eladó beleegyezik abba, hogy az összes finanszírozást átviszi.
Ebben az esetben a vevő és az eladó megegyezik a kölcsön kamatlábával, havi fizetési összegével és futamidejével, és a vevő részletben fizet az eladónak az eladó saját tőkéjére.
A biztonsági eszközt általában a nyilvános nyilvántartások rögzítik, ami mindkét fél védelmét szolgálja. Ne feledje, néhány állami törvény tiltja a ballon kifizetéseket.
Néhány szövetségi kormány jogszabály is szabályozhatja a tulajdonos finanszírozását. Lehet, hogy jogi tanácsot kér, hogy megbizonyosodjon arról, hogy betartja a törvényt.
Tulajdonosfinanszírozási típusok
A legtöbb vétel-pénz ügylet forgatható. Az eladók és a vevők szabadon tárgyalhatnak a tulajdonos finanszírozásának feltételeiről, az uzsora törvények és más, az államra vonatkozó szabályok szerint. Megint jogi tanácsot kérhetsz.
Míg nincs szükség szabványos előleget, sok eladót elegendő előleget akarnak megteremteni saját tőkéjük védelmét. A lefizetések nagyon kis mértékben, akár 30 százalékig változhatnak. Az eladók úgy érzik, hogy a vásárló előleget tartanak saját tőkéjük miatt, mivel a vásárlók kevésbé valószínűek a kizárásra, ha sok pénzt fektettek előre.
A tulajdonosi finanszírozás néhány változata a következő:
- Földhivatali szerződések.
A földtulajdon-szerződések nem adják át a jogi tulajdonjogot a vevőnek, hanem egyenlő címet adnak a vevőnek. A vevő egy bizonyos időszakra az eladónak kifizetéseket teljesít. Végső kifizetés vagy refinanszírozás esetén a vevő megkapja a tételt.
- Jelzáloghitelek és jelzálogkölcsönök.
Az eladók a jelzálogkötvényt a vételár teljes egyenlegére (az előleget csökkentve) szállíthatják, amely magában foglalhatja az alapul szolgáló kölcsönöket is. Ezt a finanszírozást úgynevezett "all-inclusive jelzálog" vagy "all-inclusive trust deed" (AITD). Az eladó az alapul szolgáló hitel kamatát felülbírálja.
Az eladónak junior jelzáloggal is rendelkeznie kell, amely esetben a vevő a meglévő kölcsön tárgyát képezi, vagy új első jelzálogot szerez. A vevő egy ügyet kap, és megadja az eladónak egy második jelzálogot a vételár egyenlegére, csökkentve az előleget és az első jelzálog összegét.
- Beszerzési szerződések.
A lízingszerződésen alapuló eladás azt jelenti, hogy az eladó a vevőnek méltányos címet ad és az ingatlant a vevőnek bérbe adta. A lízingszerződés megkötése után a vevő kapja a címet, és általában kap egy kölcsönt az eladó fizetésére, miután a bérleti díjak egészét vagy egy részét a vételár felé kapott.
Tulajdonos finanszírozási előnyök otthoni vásárlók számára
- Kicsi vagy nincs jogosultság.
Még akkor is, ha az eladó a vevőre vonatkozó hitelminősítést követel, az eladó vevői képesítések értelmezése általában kevésbé szigorú és rugalmasabb, mint a hagyományos hitelezők.
- Szabványos finanszírozás.
A hagyományos hitelektől eltérően az eladók és a vevők különböző fizetési módok közül választhatnak, mint például kamat, fix kamatozású amortizáció , kamatozás vagy ballon fizetés . A kifizetések összekeverhetők és egyezhetnek. A kamatlábak időről időre módosíthatók, vagy a hitel futamideje alatt egy adott árfolyamon maradhatnak.
- Előlegfizetési rugalmasság.
A lefizetések forgathatóak. Ha az eladó a vevőnél nagyobb előleget szeretne, akkor néha az eladók a vevőt rendszeres átalányösszegű kifizetésekre fordítják az előleg felé.
- Alacsonyabb zárási költségek .
Az intézményi hitelező nélkül nincsenek hitel- vagy kedvezményes pontok a fizetésre. Nem keletkeztetési díjakat , feldolgozási díjakat, adminisztrációs díjakat vagy egyéb, különféle külön díjakat, amelyeket a hitelezők rutinszerűen felszámolnak, ami automatikusan mentesíti a pénzt a vevő zárási költségeire .
- Gyorsabb birtoklás.
Mivel a vevők és az eladók nem várják a hitelezőt a finanszírozás feldolgozására, a vevők gyorsabban bezárhatók és a vevők birtokába juthatnak a hagyományos hitelügylet során.
Tulajdonos finanszírozási előnyök a hazai eladóknak
- Magasabb eladási ár.
Mivel az eladó tulajdonosfinanszírozást kínál, az eladó teljes pozícióban lehet teljes listaárat vagy magasabb árat irányítani.
- Adókedvezmények .
Az eladó kevesebb részletben fizetett adót vethet ki, és csak az egyes naptári években kapott bevételeket jelenti.
- Havi bevétel.
A vevők általi kifizetések növelik az eladó havi készpénzforgalmát, amely költséges bevételeket eredményez.
- Magasabb kamatláb.
A tulajdonosfinanszírozás magasabb kamatlábat vehet fel, mint amennyit egy eladó pénzpiaci számlán vagy egyéb alacsony kockázatú befektetési formában kaphat.
- Rövidebb listázási kifejezés.
A tulajdonosfinanszírozás vonzóvá teszi a vásárlókat. Ha egy ingatlan nem szokásos módszerekkel értékesít, akkor a tulajdonosok finanszírozása az egyik módja annak, hogy kiemelkedjenek a leltár tengeréből, és mozgasson egy nehéz eladni kívánt ingatlant, amely egyébként nem értékesíthet.
Záráskor, tulajdonjog-finanszírozással történő tranzakció megkötése előtt kérjen tanácsot egy ingatlanügyvédtől, és kérjen jogi tanácsot. Ne támaszkodjon ingatlanügynökére információért, hacsak ügynöke nem gyakorló ingatlanügyvéd.