Mikor kezdődik a Homebuyer?
A Vásárló Birtoklási Napja a Záráskor
Ne felejtsük el, hogy a zárás nem mindig jelenti az okirat lejegyzését, mert az ország egyes részeiben a megyék évekig maradtak a cselekmények feljegyzésében. Ilyen helyzetekben a zárás akkor történik meg, amikor a pénz megváltozik, az ügyet lehívják, és a szerződés összes feltétele teljesül. Ahol Sacramento-ban dolgozom, a vásárlók nem kapják meg a kulcsokat, amíg a címvállalat meg nem erősíti, hogy az okirat rögzítésre került és továbbította ezt a megerősítést.
Vásárlói birtoklási határidők
A helyi szokás azt fogja meghatározni, hogy a vevő hogyan kéri a birtoklást, de a birtoklás jellemzően a vételi szerződés elfogadásával egyeztetett kérdés. Nem szokatlan, hogy a vevő kapja a kulcsokat a tranzakció lezárásának napján. Az ország egyes részeiben a vásárlók egy-két napot adnak az eladóknak a bezárás után. Néha az eladók visszaadják a vásárlókat. Bármit is vállalsz, győződj meg róla, hogy írásban van.
Hogyan befolyásolhatják a piaci feltételek a vevők birtoklási dátumát?
- Az eladók piacán a vevők gyakran több napot adnak az eladóknak, hogy a vásárló figyelmen kívül hagyjanak. Ennek az az előnye, hogy az eladó több ajánlatot kap.
- A vevők piacán a vevők általánosságban ragaszkodnak a megszálláshoz, és tudják, hogy megtagadják a bezárást, ha az ingatlan nem lesz üres a záráskor.
- Semleges piacokon a birtoklás jellemzően lezáráskor történik.
Korai Vevő Birtoklása
Általános szabály, hogy a vásárlók korai birtokba helyezését elhomályosítják, mert az utolsó pillanatban túl sok mindent el lehet hibázni. A kilakoltatás nem mindig könnyű, se nem olcsó. Emiatt a szakemberek azt tanácsolják, hogy az eladók és a vevők bizonyos típusú bérleti szerződéseket hajtsanak végre.
Az eladó bérautók visszatartják a birtoklást
A vevők azt szeretnék, hogy az eladók a jelzálog- fizetésüknek megfelelő összeget fizessenek , plusz biztosítást és adókat. Ez az összeg gyakran sokkal több, mint az eladó eredeti jelzálogfizetése. Bármelyik összegben megállapodik, írásba foglalja, és bérleti szerződést hajtson végre az összes fél védelme érdekében. Az összeg forgatható, és nincs valódi oka annak, hogy a vásárló PITI-jén kell alapulnia. Arra hivatkozik, hogy a bérleti díjnak a terület átlagos bérleti összegén kell alapulnia.
Birtoklási késedelmek a hitelfinanszírozási feltételek miatt
Még a legjobban megtervezett tervek néha futnak. A szerződés pontosan meghatározhatja, ha a kihasználtság megengedett, de a tranzakció időben nem zárul le. Gyakori okok közé tartozik a kölcsön. Mire a hiteldokumentumok aláírása és a hitelező felülvizsgálja azokat, a kötvénytulajdonos esetleg a finanszírozás előtt kielégítheti a hitel feltételeit.
E feltétel elégedettsége könnyen késleltetheti a kölcsönt.
A legutóbbi Carmichael-i eladó úgy találta, hogy nem talált mozdulókat, akik munkába állnának egy ünnepnapon, azon a napon, amikor 40 éven át el kellett hagynia otthonát. A vevők megtagadták az eladótól az extra napot, hogy elmozdulhassanak, azt állítva, hogy az eladónak sokkal messzebb kellett volna lennie az áthelyezési nap előtt. Vonakodva, és további költségek mellett az eladó megváltoztatta a munkanapját, hogy megfeleljen a vásárlók igényeinek.
Az utolsó pillanatban a hitelező kölcsönt feltételezett, és a hitel teljesítéséig nem volt hajlandó finanszírozni. A feltétel teljesülése 2 napig késleltetett, de a vevők a kulcsot az otthonra akarták azon a napon, amikor az eredetileg tervezett lezárásra került. Nem akartak fizikailag beköltözni. A szőnyeget meg akarták samponozni.
Ha te voltál az eladó, aki kiállt és otthont hagyott az üresen, ilyen körülmények között megadta volna a kulcsokat ezeknek a vásárlóknak?
Az eladó, amikor arról tájékoztatja, hogy a kulcsokat nem szabad átadni a vevőnek, amíg a tranzakció lezárul, úgy döntött, hogy visszatartja a kulcsokat. Jogában állt. Miért kockáztatnánk a problémát?
Tipp: Ahelyett, hogy meghatározott időpontban megadnád a birtoklást, okosabb olyan szerződéseket írni, amelyek a "záró" vagy a X nap előtt, vagy X nappal, vagy nem egy adott dátumot adnak.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.