Várakozás az otthonra való bezárásra
Ez azt jelenti, hogy a hitelező fontos szerepet játszik, amelyet nem szabad figyelmen kívül hagyni.
A vevő és az eladó megállapodhatnak a vételi szerződés korábbi zárónapján, de ha a hitelező nem tudja végrehajtani az adott időablak alatt, akkor nem igazán számít, hogy melyik dátumot választotta ki, mert nem fog lezárni a dátumot a vevő és az eladó adja meg. Zárja be, amikor a hitelező készen áll a bezárásra. Ráadásul nem minden hitelező kincse a célszerűséget.
Az Escrow zárási folyamata
Attól függően, hogy hol élsz, számos entitás kezelheti a zárási folyamatot. Beszéljünk néhányat. A záró ügynök lehet egy letéti tiszt , egy közelebb, a címvállalat vagy egy ingatlan ügyvéd .
A lezárási folyamatok nagyjából ugyanabban az állapotban is változhatnak. Például Kaliforniában a letéti eljárás más, mint az észak-kaliforniai déli Kalifornia. Az elsődleges különbség a kettő között a letéti utasítások lesznek rajzolva és aláírásra kerülnek az elülső végén (röviddel az ajánlat elfogadását követően) a déli Cal és a hátsó végén (éppen zárás előtt) az északi Cal.
Mielőtt a letéti övezet bezáródna, azonban a vásárlási szerződés valamennyi feltételének teljesülnie kell; akkor az eladó letétbe helyezi az ügyet, és a vevő letétbe helyezi az alapokat. Itt találhatók a Kalifornia államban igényelt mintafajták. Az állapot zárási folyamata változhat.
- Teljesen végrehajtott beszerzési megállapodás és kiegészítések.
- A komoly pénzt letétbe helyezése .
- Otthoni ellenőrzés vagy mentesítés.
- Az eladó kötelezettségeinek teljesítése, mint pl. A kártevők ellenőrzési jelentése és / vagy befejezése, a tető igazolása , az otthoni garancia , az előzetes cím szabályzata , a kedvezményezett igénybevételének átvétele, illetve a javítási kérelemnek megfelelően elvégzett javítások .
- Vásárlói ellenőrzések befejezése, beleértve a váratlan események felszabadítását, ha azt követelik.
- Vevő végső átjáró ellenőrzése vagy lemondása.
- A hitelező értékbecslője.
- A hitelnyújtó hitelnyújtása és a vevő által nyújtott kölcsön feltételeinek kielégítése, például a háztulajdonos biztosítási kötvényének bemutatása .
- Az eladó és a vevő aláírt letéti utasításai.
- Az eladó aláírt és közjegyzői okirata, amely a címet tartalmazza.
- A vevő aláírt és közjegyzői bizalmi joga és végrehajtott váltójegy .
- A vevő aláírja az összes hiteldokumentumot.
- A vevő pénzeszközei a hitelezőtől.
- A vevő előlegének és a vevő záróköltségének egyenlegének befizetése.
Mennyi ideig tart az otthoni zárás?
Azok a vásárlók, akik hitel-előfinanszírozást kaptak a hitel előminősítéssel szemben, gyakran abban a helyzetben vannak, hogy hamarabb bezárják. Az előzetes jóváhagyási folyamat bizonyos elemek előzetes ellenőrzését foglalja magában, mielőtt aláírja a vásárlási szerződést, és a kedvezményezettet néhány lépéssel a záráshoz közelíti.
Ha a hitelező igazolta a hitelfelvevő foglalkoztatását, bankszámláit és hiteljelentését , akkor a lezárás olyan gyorsan megtörténhet, amilyen gyorsan az albiztosok képesek feldolgozni a papírmunkát és felülvizsgálni az értékelést, általában egy-két héten belül. Ha azonban hiányzik egy dokumentum a fájlból, például az előzetes címsorról vagy az eladó értékesítésének állapotáról, a zárás késhet.
A legtöbb szövetségi jelzáloghitel 30 napon belül lezárható. Különleges első lakásvásárlói programok, különösen azok, amelyek a vevő előleget segítik, akár 35-45 napot is igénybe vehetnek. Ezek a különleges hitelek jellemzően két jegyzési folyamat jóváhagyását igénylik.
Másrészről, a TRID iránymutatásoknak való megfelelés néha lelassíthatja a folyamatot, mivel az együttműködő entitásoknak nincsenek meglévő kapcsolataik.
Kezdőlap Záró késleltetés
A legnagyobb problémák gyakran előfordulnak, miután a fájl benyújtásra került az alvállalkozónak. A hitelügynökök általában ismerik a jegyzési irányelveket; mindazonáltal nem mindig jelezhetik meg az alvállalkozó válaszát. Minden egyes biztosító egyedülálló.
Kevés a rosszabb a vevőknél, mint a dobozok tetején ülve, amelyek minden értékeset tartalmaznak, amelyek a saját tulajdonukban vannak, várakoznak a mozdulókra, és nem tudják, hogy kölcsönüket egy biztosító jóváhagyja-e. A zárás utolsó napjai nagyon izgatottak lehetnek.
Az intézményi hitelezők több késést okoznak, mint a jelzáloghitel-brókerek. Nem tudom, hogy ez azért van, mert a nagy bankok követik a saját eljárásaikat, vagy a munkatársaik egy órát ütnek, és nem érdekelnek a fájlok, mint a megrendelt ellenfelek, de a letéteim legnagyobb késése nagy bankokból származik.
Itt vannak olyan gyakori problémák, amelyek késleltethetik vagy megakadályozhatják a záródást, amelyek közül sokan fáj a mondanivalónak, mielőtt az aláírónak benyújtanák, de néha a labda leesik:
- Az alacsony értékelést vagy a megbízott olyan felülvizsgálati értékelést rendel, amely nem felel meg az első értékelésnek.
- További tartozás a vevő frissített hitelminősítésén .
- A vevő hiteljelentésében szereplő hibák.
- Új vevők vagy ítéletek a vevővel vagy az eladóval szemben a cím frissítésével kapcsolatban.
- Felhők a címre.
- Családi állapotváltozás a vevő vagy az eladó számára.
- Szükséges frissített banki kimutatások vagy pénzügyi dokumentumok.
- Biztosítási információk hiányoznak.
- Lejáratott kölcsön vagy program kötelezettségvállalás.
- Jelentős mértékű változások a hitel becslésében.
Ha a vételi szerződés nem tartalmaz olyan rendelkezést, amely a hitel jóváhagyásától függően zárja le a zárást, akkor a vevő komoly pénzbetétje veszélybe kerülhet, ha a kölcsön nem kerül jóváírásra és az ügylet nem zárul le.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.