Az értékesítésre vonatkozó feltételek nem hitelnyújtási feltevések
Mi a vásárlás tárgya?
"Vásárlás tárgya": a meglévő jelzálog tárgyát képező lakás megvásárlása.
Ez azt jelenti, hogy az eladó nem fizeti ki a meglévő jelzálogot, és a vevő átveszi a kifizetéseket. A meglévő jelzálog ki nem fizetett egyenlege ezután a vevő vételárának részeként kerül kiszámításra.
Miért vásárolna a vevő a jelzálog tárgyát képező otthonról?
A vásárlás elsődleges oka az eladó meglévő kamatlábának átvállalása. Ha a kamatláb 7% -os, az eladó pedig 5% fix kamatozású, akkor a 2% -os eltérés hatalmas különbséget okozhat a vevő havi fizetésében.
- A 200 000 dolláros jelzálogkölcsön 5% -os kamatlábbal 1,073,64 $ havonta kerül amortizálásra.
- A 200 000 dolláros jelzálogkölcsön 7% -os kamatlábbal 1,330,60 $ / hónap kifizetéssel kerül amortizálásra.
- Az ilyen körülmények között a vevőknek nyújtott havi megtakarítás évi 256,96 dollár vagy évi 3,083,52 dollár.
Másodszor: általában a vásárlók nem jogosultak otthon vásárlására, ha finanszírozás tárgyát képezik, hacsak az eladó úgy dönt, hogy nem vonja le a vevő hiteljelentését.
Ha egy eladó hajlandó, akkor is egy rossz hitel vásárló vásárolhat otthoni tárgyat.
Háromféle opcióhoz tartozó téma
Az értékesítés tárgya nem feltétlenül tartalmaz tulajdonosfinanszírozást, de lehet. Attól függően, hogy az eladó bármilyen típusú finanszírozást folytat-e, attól függ, hogy az eladó a jelzálogot és / vagy az előleg összegét a vételárhoz köti-e.
- Egyenes tőkeáttétel: A leggyakoribb típus az, amikor a vevő készpénzben fizeti meg a vételár és az eladó meglévő hitelegyenlege közötti különbséget. Például, ha az eladó meglévő hitelkerete 150 000 dollár, és az eladási ár 200 000 dollár, a vevőnek 50 000 dollár készpénzben kell eladnia az eladónak.
- Egyszerűen tárgya az eladó visszakerülésének: Az eladó visszavásárlása , más néven eladó vagy tulajdonos finanszírozása, leggyakrabban második jelzálog formájában található . Az eladó visszakerülése földterület-szerzõdésnek vagy lízing-opciós értékesítési eszköznek is lehet.
Például ha az eladási ár 200 000 dollár, a meglévő hitelkeret 150 000 dollár, és a vevő 20 000 dollár előleget fizet, az eladó a fennmaradó 30 000 dollárt külön kamatlábbal és a felek által megtárgyalt feltételekkel szállítja. A vevő beleegyezik abba, hogy az eladó hitelezőjéhez egy fizetést és az eladónak eltérő kamatozású külön fizetést teljesít.
- Wrap-around feltéve, hogy: Az átfedés tárgya, hogy az eladót felülbírálja az érdeklődést, mert az eladó pénzt fizet a meglévő jelzálogmérlegen. Tegyük fel, hogy a meglévő jelzálogköltség 5% kamatozású. Ha az eladási ár $ 200,000, és a vevő 20 ezer dollárt helyez el, akkor az eladó visszavásárlása 180 000 dollár. 6% -os árfolyamon az eladó 1% -ot tesz ki a meglévő 150.000 dolláros jelzálogról és 6% a 30.000 dolláros egyenlegről. A vevő 180 000 dollárért 6% -ot fizetne.
A különbség a tárgy és a hitel felvétele között
A tranzakció tárgyában sem az eladó, sem a vevő nem tájékoztatja a meglévő hitelezőt arról, hogy az eladó eladta az ingatlant, és a vevő most végzi el a kifizetéseket. A vevő nem kapta meg a bank engedélyét a kölcsön átvállalására. A hitelezők különleges jelzálogot helyeznek a jelzálogkölcsönükbe, és bizalmat tesznek, amelyek a hitelezőnek jogot adnak a hitel felgyorsítására az elidegenítés esetén .
A bankok ezeket a kölcsönöket esedékessé és átruházáskor fizetik-e? Attól függ. Bizonyos helyzetekben egyes bankok egyszerűen boldogok, hogy valaki - bárki - a kifizetéseket végzi. De a bankoknak joguk van a jelzálog- vagy bizalmi okiratban szereplő gyorsítási záradéknak köszönhetően. Ez az, ami kockázatos helyzetbe hozza a vevőt. Ha a vevő a bank kérésére nem tudja kifizetni a kölcsönt, akkor a bank kezdeményezheti a kizárást .
Ha a vevő kölcsönt feltételez , a vevő hivatalosan a bank engedélyével vállalja a kölcsönt. Ez azt jelenti, hogy az eladó neve el van távolítva a kölcsönből, és a vevő a hitelhez hasonlóan, mint bármely más vásárlási pénzt . A bankok általában véve feltételezik a vevőnek a hitelfelvétel feldolgozását, de a díj sokkal alacsonyabb, mint a hagyományos hitel megszerzéséért járó díj. FHA hitelek lehetővé teszik a hitel feltételezését, de a legtöbb hagyományos hitel nem.