Az otthonod bérbeadása megkönnyítheti az adóeladást
Julian Block, ügyvéd
A legtöbb ember elmondja neked, hogy az otthoni veszteségek levétele a személyes tartózkodási helyre történő eladásról lehetetlen vagy nem megengedett, de helytelenek lennének. Általában az IRS adótörvénye tilt minden levonást a fő lakóhely értékesítésével kapcsolatos veszteségért. Azonban több kivételt engedélyez az otthoni veszteségek személyi tartózkodási helyre írásához.
Például a törvény lehetővé teszi a levonást a lakóhely átruházásából eredő veszteség miatt, amelyet bérbeadóvá alakítottak át.
De korlátozza a leírást. Nincs levonás semmilyen értékcsökkenés előtt a bérleti díj megkezdése előtt.
A kiindulási pont az ingatlan (1) kiigazított alapja az átváltás időpontjában, vagy (2) a konverzió idején érvényes piaci érték , attól függően, melyik alacsonyabb. Miután meghatározta az (1) vagy a (2) alsó értékét, növelje ezt az összeget, hogy tükrözze a bérleti periódus tőkejavítását, ami növeli annak értékét. Ezután levonja a bérleti időszakra vonatkozó levonásokat az értékcsökkenésért. Amit végre megérkezel, az ingatlan kiigazított alapja az eladás időpontjában. Amikor eladja, a veszteség levonásának felső korlátja az az összeg, amellyel az eladási idő meghaladja az eladási árat.
A savanyú ingatlanpiacon az ingatlan kiigazított alapja az értékesítés időpontjában lényegesen alacsonyabb lehet az eredeti költségénél. Általános szabályként az alap az eredeti költségként kezdődik, beleértve minden olyan adósságot , mint az első vagy a második jelzálog , valamint felfelé vagy lefelé történő kiigazítások.
Kiigazítás felfelé, hogy tükrözze a megvásárláshoz kapcsolódó egyes elszámolási vagy zárási költségeket , például jogi költségeket és / vagy fejlesztéseket. Állítson le lefelé az 1997. május 7-ét megelőzően eladott nyereség összegéből egy olyan korábbi tulajdonú otthonról, amelyre az adót elhalasztották. Az eredeti költség minden ilyen módosítása a kiigazított alapul szolgál.
Példa: 2001-ben 200 000 dollárért vásárolja meg első személyi tartózkodási helyét. 2003-ban kijutni a házból és bérelni. Abban az időben megállapítja, hogy méltányos piaci értéke 180 000 dollár. Ezután 20 000 dollár értékcsökkenést és $ 150,000 értékű ingatlanot ad el.
Talán úgy gondolja, hogy a vesztesége 50 000 dollár - a különbség a 200 000 dolláros eredeti költség és a 150 000 dolláros eladási ár között. Az IRS azonban csak 10 000 dollárra korlátozza a veszteséget - az az összeg, amellyel a 160 000 dollár értékesítési korrekciós alapon (180 ezer dolláros valós idejű piaci érték az átváltás időpontjában mínusz a bérleti díj időszakának 20 000 dolláros értékcsökkenése) meghaladja a 150 ezer dolláros értékesítést ár.
Ha a bérleti idő kevesebb, mint egy év, az IRS azt állíthatja, hogy a veszteséget el kell utasítani azon az alapon, hogy az eladónak a lakóhelyre történő átváltása csak ideiglenes volt, és nem állandó. Az otthoni eladókra vonatkozó iránymutatások arra figyelmeztetnek, hogy "ha lakását ideiglenesen bérelné, akkor az otthonát bérleti ingatlanra cserélné, mielőtt eladná." Azonban az ideiglenes és állandó jellegű iránymutatások semmiképpen sem jelentik az utolsó szót. Ezek csupán a hivatalos IRS-álláspontot tükrözik egy kérdésben, és nem kötelezőek a bíróságokra nézve.
Az iránymutatások szerint sem az IRS-nek tekintik a személyi lakóhelyet bérleti ingatlanként való átalakításnak, ha "otthonát ingatlanügynöknek adta bérbe vagy adta el, és nem bérelt". Fordítás: Valóban bérbe kell vennie az otthont, mielőtt veszteséget vonna le. Ezt a korlátozást a bíróságok betartották.
Ha kétségei vannak, mindig ellenőrizze a szakszerű adókönyvelővel vagy a CPA-val, mielőtt személyi lakóhelyét elveszíti. Ezenkívül ellenőrizze az IRS-t, hogy megbizonyosodjon arról, hogy betartja az új adótörvényeket, amelyek minden évben megváltoznak. Egyes államok, például Kalifornia esetében az ingatlanadók mostantól a Trump 2018-as adótörvény szerinti maximális 10 000 dolláros levonására korlátozódnak.
Julian Block adóügyi szakértő a New York-i Larchmont-tól.
Szerkesztette: Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.