Kérdés: Meg kell-e javítanom az otthonomat vagy próbálok-e értékesíteni?
Az olvasó azt kérdezi: " Sok időt és pénzt költöttem otthonom külső felújításával, valamint a mester fürdő jelentős átalakításával. Azonban a 22 éves házam maradékát fel kell hívni. Az emeleti fürdő száraz rothadás, és kelt. A konyha szintén hasonlít az 1980-as évekre. Van elég új készülékünk, de a pultok és szekrények valószínűleg kicserélni. Javítanom kell-e az otthonom, vagy megpróbálom eladni, ahogy van?
Válasz: Ez az egyik olyan kérdés, ahol a válasz olyan változóktól függ, mint a versengő készlet állapota, függetlenül attól, hogy ez forró, hideg vagy semleges ingatlanpiac és a befektetés megtérülésének valószínűsége.
Tapasztalataim szerint sok eladót túl sok pénzt fektetnek be otthonuk eladásra. Javításokat végeznek, a vevő soha nem észlelheti, vagy nem fizet. Beszéljen ügynökkel, mielőtt bármilyen javítást elvégezne, és győződjön meg róla, hogy ügynöke tapasztalt és megfelelő képzettséggel rendelkezik ahhoz, hogy összefüggő válaszokat nyújtson, amelyekre támaszkodhat.
Otthon értékesítése az állapotban
Például néhány évvel ezelőtt egy múltbeli kliens arra szólította fel, hogy a szomszédjait azonnal el kell adnia. Mondani, hogy a munkához szükséges volt egy alábecsülés.
Az otthon lakható volt. A falakon lyukak voltak a külső és a vizeletben áztatott fapadlókig; a legtöbb elektromos nem működött, és a fürdőszoba kádja leesett a gerendákon.
Minden csaptelep kiszivárgott, és egy hálószobában találtam egy halom halott patkányt, amely a padló közepén egy halomba került.
Ez nem olyan otthon volt, amely könnyen fel lehetett erősíteni. Még egy festékfesték sem segített volna eladni ezt a helyet. Olyan alacsony áron voltunk, hogy több ajánlatot vonzottak, és a piacon nulla napon keresztül értékesítették.
Csak a vállalkozók és a flipperek kínáltak ajánlatokat ebben az otthonban.
Otthon vásárlók szeretnének Fixers vagy Fix Homes?
Néhány otthoni vásárló szeretne vásárolni egy fixer felső lakást, de általában ezek a vásárlók olyan lakást szeretnek, amely könnyű kozmetikai javítást igényel. Azok a vásárlók, akik a fixerek felé gravitálnak, azok, akik vagy nem jogosultak arra, hogy drágább otthont vásároljanak, vagy azokat, akik profitot akarnak szerezni maguknak a lakásnak a rögzítésével.
Még nem találkoztam egy kezdő, otthoni vásárlóval, aki azt mondja: "Adj egy otthont, amit le tudok vágni a szegecsekre". A legtöbb fixing vásárló hajlandó egyszerű javításokat végezni, például festeni a falakat, új szőnyegbe helyezni vagy cserélni a lámpatesteket. Általában nem akarják újjáépíteni egy alapítványt vagy áthelyezni a falakat.
Fixer-felső vevők csökkenti az otthoni árat, hogy lehetővé tegye a javításokat és a kényelmetlenséget egy kicsit többet. Mondja, hogy egy otthon 100 000 dollár értékű, de új tetőre van szüksége. Egy új tető 10 000 dollárba kerülhet. A vevő valószínűleg nem kínál 90 ezer dollárt ehhez a házhoz. Ellenkező esetben 100 000 dollárért egy új tetőt vásárolnának, és nem lenne könnyű.
Egy ilyen típusú otthoni vásárló 75 000 dollárt, vagy még kevesebbet kínálhat. Ebben a forgatókönyvben az eladó jobb lenne fizetni egy új tetőért, és eladni az otthont 100 000 dollárért.
Sőt, sok vásárló nem vesz egy otthont, amelynek szüksége van egy új tetőre. Aggódni fognak, hogy az elvégzett munka többet fog fizetni, mint amit várt. Talán a tető cseréje miatt a szarufák burkolását és javítását magában foglalja, ami növelheti a költségeket. A legtöbb vásárló olyan házat szeretne, amely mozgásban van. Ha nem végzi el a javításokat, akkor korlátozza azon vásárlók számát, akik otthonában vonzódhatnak.
Mielőtt megszerezné otthonodat
Az intelligens eladók a javítások vagy frissítések befejezése után mérlegelik a javasolt javítások költségeit az otthon piaci értéke ellen. Ha a frissítés nem fogja visszaadni a befektetést, az ilyen javulás nem indokolható. Mielőtt úgy döntesz, hogy felemeli a tetőt és installálja a tetőablakokat, győződjön meg róla, hogy a legmagasabb hozamúak a konyhák és fürdők.
Mielőtt eldönti, hogy a viszonteladást megelőzően elvégzi a speciális javításokat, vegyen el egy délutánt a többi eladó házban, ahol az ügynökkel való eladásra kerül.
Ne feledje, hogy ezek az otthonok milyen állapotban vannak. Hasonlítsa össze ezeket az otthonokat a tiéd. Ha például a piacon lévő otthonok többsége korszerűsített konyhákat fejlesztett ki, akkor a konyha rögzítésére kell összpontosítania.
Ez nem jelenti azt, hogy tervezőeszközöket kell vásárolnia, és ki kell tépnie a szekrényeket. De egy kisebb konyhai remodel lehet jó befektetés. Néha egyszerűen csak festeni a tölgyfa szekrényeket sötétebb színekkel és a frissített hardverek telepítésével teljesen új megjelenést kölcsönözhet a konyhának.
Készítsen egy listát mindenről, ami hibás, törött vagy kopott. Ha a vevők észlelik a problémákat vagy hibás rendszereket, akkor talán kíváncsiak lennének arra, hogy mi más otthont hagyott figyelmen kívül. Azok a vevők, akiknek a Sacramento-i Fab 40-esben egy 1,5 millió dolláros otthont mutatott, átadták az otthont az eladók enyhe felügyelete miatt. A bejáratnál a szőnyegnek nagy volt a varrása középpontja, és rongyos volt. Ez a szőnyeg annyira rossz benyomást keltett a vevőkre, hogy meggyőződtek arról, hogy az eladók nem törődnek otthonuk értékesítésével.
Itt van 10 minimális fejlesztés, amit az otthon eladása előtt teszel:
- A falakon és a mennyezeten lévő lyukak és repedések repedése.
- Erősítse meg az összes törött készüléket és a HVAC rendszereket.
- Szivárgó csaptelep javítása.
- Cserélje ki a kopott vagy foltos szőnyegt.
- A sötét vagy szegélyezett falakat újratárcsázza semleges festékkel (nem fehér).
- Cserélje ki a törött üvegablakot.
- Javítsd meg a tetőt.
- Cserélje ki az összes kovácsolt világítótestet / mennyezeti ventilátort .
- Cserélje ki a régi burkolatokat és az ablak burkolatait.
- Fix kódszegések.
Ha az ingatlanpiac rendkívül forró - az eladó piaca - kevesebb eladási áron lehet megszerezni; azonban a javításra szoruló otthon továbbra is alacsonyabb árat fog eredményezni. A lassú piacokon - a vevők piacán - a vevők talán még egy otthont sem keresnek, amely munkára van szüksége, hacsak nem REO . Kérje ügyintese tanácsát.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.