Számítsa ki, hogyan működik a refinanszírozás

Tudja, hogy újra kell-e finanszírozni vagy nem

A refinanszírozás előtt fontos megérteni, hogy mit kapsz ki, és mi fog kerülni neked. A legtöbb online számológép csak az Ön korhatárát mutatja meg - mennyi ideig tart a refinanszírozáshoz szükséges záró költségek megtérülése. Ez hasznos lehet, de valóban szüksége van arra, hogy jobban megértsük, hogy a refinanszírozás hogyan befolyásolja a kamatköltségeket. Ha látni szeretné, hogy a refinanszírozás valóban befolyásolja a pénzügyeit, kövesse az alábbi lépéseket.

Meg fog tanulni mindent, amire szükséged van a meglévő hiteled és a potenciális csere pótlására.

Számítsa ki eredeti hitelét

Igen, már tudja, mi a havi kifizetése, és mennyit fizet. Ugyanakkor azt is tudnia kell, hogy az egyes kifizetések mennyisége megy a kamatköltségei felé, és mennyi ténylegesen visszafizeti a kölcsönbe adott pénzt. Ahhoz, hogy kiderítsük, szükség van egy amortizációs táblára, amelyet különböző forrásokból kaphat. Az Excel-t inkább az amortizáció kiszámításához használom, de online számológépet vagy bármely más táblázatkezelő szoftvert is használhatsz.

A leíráshoz megmagyarázom, hogyan számolhatom ki a refinanszírozási opciókat az Excel használatával, de a folyamat ugyanaz, ha az About.com amortizációs számológépét vagy egy másik programot használja (célszerű a táblázatot használni, mivel a számok pontosabbak lesznek ). A következőket fogjuk megfogalmazni, miközben egy példán keresztül dolgozunk:

• Eredeti hitelösszeg: 180 000 dollár

• Eredeti kölcsön napja: 2003.7.1
• A mai dátum: 2012.07.01
• A hitel kamatlába: 5,4%
• Hitelkeret: 30 év

Ahhoz, hogy megkapja az eredeti hitel részleteit, írja be őket a kiválasztott amortizációs számológépbe. Ha lehetséges, írja be azt a tényleges hónapot és évet, amelyet eredetileg kölcsönvett. Használja az eredeti hitelösszeget - nem azt az összeget, amellyel jelenleg tartozol.

Határozza meg, hol állsz

Vegye figyelembe, hogy hol áll az aktuális kölcsönével. Görgessen le a mai dátumra, és nézze meg, hogy mennyit költöz a kölcsönt. Példánkban 152,160.64 USD (a számok a használt szoftvertől és annak pontos értékétől függően eltérőek lehetnek).

Számítsa ki a csere-kölcsönöket

Kitaláld, mi lenne az új hiteled, ha refinanszíroznod. Ebben a példában a következőket fogjuk feltételezni:

• Hitelösszeg: 152.160,64 USD (felülről másolva)
• Hitelindítás dátuma: 12/7/12
• Új hitel kamata: 4,25%
• Hitelkeret: 30 év

Észre fogod venni, hogy a havi kifizetése 748,54 dollárra csökken, ha refinanszírozza (az eredeti hitelhez képest 1,010,76 USD). Ez vonzó, de nem feltétlenül meglepő, hiszen az új hitel kisebb, és alacsonyabb kamatozású. A havi fizetés megtakarítása fontos lehet számodra, de ez csak egy fontos tényező.

Tegyen meg bizonyos feltételezéseket arról, hogy mennyi ideig tartja a kölcsönt

Sajnos csak ritkán van egyértelmű válasz, amikor eldönti, hogy refinanszírozza-e vagy sem. El kell döntened, hogy mit gondolsz, hogy megtörténik, és döntését a feltevéseid alapján hozza. Szóval próbáld meg becsülni, hogy mennyi ideig fogsz tartani az új kölcsönt. Fogsz maradni ugyanabban a házban a következő 7 évben?

Fogsz ott maradni a teljes 30 évig? Rendben van, ha nem tudod - több "mi-ha" elemzést is megtehetsz.

Tekintse meg a kamatköltségeket

Most már megnézheti a motorháztetőt, és megnézheti, mi történik, ha refinanszírozza. Kitaláld, mennyit költ a kamat és a régi kölcsön és az új kölcsön. Menjen minden egyes amortizációs táblázathoz, és vegye fel a teljes összeget az "Érdeklődés" oszlopban. Kezdje a mai dátummal, és folytassa lefelé, amíg úgy gondolja, hogy megszabadul a kölcsöntől (7 év, vagy amikor kifizetik, vagy bármit is választanak).

Ez a legegyszerűbb, ha minden kölcsönt kiszámol egy táblázattal, vagy ha átmásolhatja és beillesztheti az amortizációs táblázatot egy táblázatra. Láss egy példát itt arra, hogy hogyan csináld itt, vagy használja az SUM funkciót az OpenOffice, a Google Dokumentumok vagy az Excel programban. Példánkban vannak érdekes különbségek:

• Ha megtartja a meglévő kölcsönt, amíg ki nem fizetik, akkor a mai napon 2033-ig 103,236 dollárt költenek kamatokra
• Ha refinanszírozza és megtartja a kölcsönt, amíg ki nem fizetik, 117,313 dollárt költenek napjainkig 2042-ig

Érdemes körülbelül 14 000 dollárt az elkövetkező 30 évben az alacsonyabb havi fizetés érdekében? Talán ez és talán nem. De mi van, ha csak a kölcsönt (vagy maradsz otthon) 10 évig tartod?

• Ha megtartja a meglévő kölcsönt, akkor kamatoztat 69,565 dollárt 2022-ig
• Ha refinanszírozza, akkor érdeklődni fog 58.545 dollárral 2022 körül

Ebben az esetben a refinanszírozás vonzóbbnak tűnik. Nemcsak az alacsonyabb fizetés előnyeit élvezheti, hanem a kamatköltségeket is megtakaríthatja (mert nem fogsz fizetni a kamatokat a teljes 30 évre).

Készítsen egy módot a zárási költségek kezelésére

Amikor refinanszírozza, lehet, hogy a zárási költségeket meg kell fizetnie. Ezeket a költségeket is figyelembe kell venni, amikor eldönti, mit kell tennie. Figyelembe veheti az alapok felhasználási költségeit: lehetne-e kamatot szerezni az adott pénzért? Ha igen, még mindig érdemes a pénzt a záró költségekre fordítani?

Megfontolhatja a hagyományos refinanszírozási egyenleg képletét is: mennyi ideig tart az Ön által elköltött pénz megtérülése, feltételezve, hogy a havi kifizetése csökken (a havi megtakarításokat a teljes zárási költséggel osztva oszthatja meg, hány hónapig tart ez). Mennyi ideig maradsz a házban, hogy visszaszerezed ezeket a költségeket? Bármit is csináljon, ügyeljen arra, hogy ne hagyja figyelmen kívül a zárási költségeket, mert fontos darabja a puzzlenek.

Ha a lezárási költségeket finanszírozza, vagy az új kölcsönt "befedte" (vagy ha van egy bezárási költség nélküli kölcsöntőke), nem feltétlenül kell további tennivalót tenni - a költségeket már a nagyobb hitelegyenleget vagy a magasabb kamatláb.