Útmutató a vásárlók és az eladók számára
Ez az oldal a házak bérbeadásával foglalkozik, de vannak más típusú programok is.
Mi a bérleti díj?
A saját tulajdonú bérleti díj az idő múlásával történő vásárlás vagy eladás, így a vevő egy "lehetőség" a jövőben történő vásárláshoz.
A hagyományos vételi és eladási áron a vevő és az eladó többé-kevésbé közvetlenül megvásárolja a vásárlást (záráskor), de a bérleti díj saját tulajdonban van.
Egy bérleti szerződés alapján a vevő és az eladó megállapodnak abban, hogy a jövőben valamilyen értékesítésre lehet szükség. Végül a bérlő / vevő dönt, hogy a tranzakció ténylegesen megtörténik-e. Időközben a vevő az eladónak fizetéseket fizet, és ezeknek a kifizetéseknek egy része (általában) csökkenti a ház megvásárlásához szükséges pénzt egy későbbi időpontban.
Miért érdemes megvásárolni a bérleti díjat?
A saját programok bérbeadása vonzó lehet a vásárlók számára, különösen azok számára, akik néhány éven belül erősebb pénzügyi helyzetben vannak.
Vásárlás rossz hitel: Azok a vásárlók, akik nem jogosultak lakhatási hitelre, elkezdhetnek házat vásárolni bérleti díjjal, hogy saját megállapodást szerezhessenek. Idővel képesek dolgozni a hitelminősítések újjáépítésén , és lehet, hogy hitelt kaphatnak, miután végül eljutott a ház megvásárlására.
Zárás a vételáron: A növekvő hazai árakban lévő piacokon a vásárlók megállapodhatnak abban, hogy megvásárolják a mai árat (de a vásárlás a jövőben több évre fog megtörténni). A vásárlóknak lehetősége van arra, hogy visszavonják az otthoni árak csökkenését, annak ellenére, hogy anyagi értelme van-e vagy sem, attól függ, hogy mennyit fizetett a megállapodás alapján.
Tesztvezetés: A vásárlók otthonában élhetnek, mielőtt elkötelezik magukat az ingatlan megvásárlásában. Ennek eredményeképpen megismerhetik a házzal, a rémálom szomszédaival és a többi problémával kapcsolatos kérdéseket, mielőtt túl késő lenne.
Kevesebbet köthessenek : Azok a vásárlók, akik elkötelezettek egy otthon és környéken (de nem vásárolhatnak), bejuthatnak egy házba, amelyet végül megvásárolnak. Ez csökkenti a mozgás költségét és kellemetlenségét néhány év után.
Építsd ki a méltányosságot: Technikailag a bérlők nem építenek a méltányosságot ugyanúgy, mint a lakástulajdonosok. A kifizetések azonban felhalmozódhatnak, és jelentős összeget biztosítanak az otthon vásárlása felé. A vásárlók pénzt is megtakaríthatnak egy megtakarítási számlán, és helyettük használhatják ezeket a pénzeszközöket (elkerülve a bérleti bajokat a saját tulajdonában és biztosítva a ház megvásárlását).
Miért érdemes eladni a bérleti díjakat?
Az eladók a bérleti díjakból is bérbe adhatnak.
További vevők: Ha problémái vannak a vásárlók vonzása mellett, olyan bérlők számára is forgalmazhat, akik a jövőben remélik vásárolni. Nem mindenki rendelkezik jó hitellel, és jogosult a kölcsönre, de mindenkinek szüksége van egy helyre, ahol élni lehet.
Jövedelemszerzés: Ha nem kell azonnal eladnia, és a pénzt egy újabb előleget használja , akkor bérleti díjbevételt szerezhet, miközben egy ingatlant elad.
Magasabb ár: magasabb bérleti díjat kérhet, ha saját bérleti díjat ajánl. Olyan lehetőséget nyújt Önnek, hogy az emberek hajlandók fizetni. A bérlőknek is van egy "lehetőségük" a ház megvásárlására - amelyet soha nem használnak -, és a rugalmasság mindig többletköltséget jelent.
Befektetett bérlő: A potenciális vevő nagyobb valószínűséggel gondoskodik egy ingatlanról (és a szomszédokkal együtt), mint a bérlőnek, aki nincs belőle a játékban. A vevő már be van fektetve az ingatlanba és érdekelt abban, hogy fenntartsa azt.
Hogyan működik
Mindent el lehet kérdezni: A bérleti szerződést bérleti opciónak nevezik, amely a szerződéssel kezdődik. A vevő és az eladó egyaránt beleegyeznek bizonyos feltételekbe, és az összes feltétel megváltoztatható mindenki igényeinek megfelelően. Attól függően, hogy mi fontos az Ön számára (függetlenül attól, hogy Ön vevő vagy eladó), bizonyos funkciókat kérhet a megállapodás aláírása előtt.
Például nagyobb vagy kisebb előlegfizetést kérhet, ha ez hasznos lenne az Ön számára.
A tanácsok elengedhetetlenek: Ügyeljen arra, hogy minden ügyletet egy ingatlanügyvédvel ellenőrizzen, mert ezek a tranzakciók bonyolultak lehetnek, és sok pénzre van szükség. A saját bérleti szerződések különösen kockázatosak a vásárlók számára. Számos csalás kihasználja a rossz hitelezésű embereket és nagy reményeket, hogy házat vásárolnak. Még egy becsületes eladónál is sok pénz elvész, ha a dolgok nem mennek a tervek szerint.
Vásárlási lehetőség : A vevő a tranzakció során bérleti díj kezdetén opciós prémiumot fizet, amely gyakran a végső vételár mintegy öt százaléka (bár bizonyosan magasabb vagy alacsonyabb). Ez a fizetés biztosítja a vevőnek a jogot vagy "opciót" - de nem kötelességét - vásárolni otthonát a jövőben.
Nincs visszatérítés: Az elsődleges prémium fizetés nem visszatéríthető, de a vételárra is alkalmazható (ha a vásárló mindig otthon vásárol, akkor nem kell annyi pénzt felvennie). A nagyobb opciós fizetések kockázatosak a vevők számára: ha az ügylet nem megy keresztül bármilyen okból, akkor nincs mód arra, hogy visszaszerezze a pénzt. Az eladó jellemzően megtartja a prémium kifizetéseket a bérleti díj után a saját tranzakció végére.
Vásárlási ár: A vevő és az eladó a vételárat a házukra a szerződésükben rögzítette. A jövőben (általában egy és öt év között, a tárgyalásoktól függően) a vevő megvásárolhatja az otthont az árért - attól függetlenül, hogy mi a lakás valójában. Az ár beállításakor a jelenlegi árnál magasabb ár nem ritka (egyébként az eladó sokkal jobb, ha csak ma értékesít). Ha az otthon a vártnál gyorsabban felértékelődött, a dolgok a vevő javára szolgálnak. Ha az otthon elveszíti az értéket, a bérlő valószínűleg nem fogja megvenni az otthont (részben azért, mert nincs értelme, részben pedig azért, mert a bérlő esetleg nem képes nagy hitel / érték arányú nagy hitelhez jutni). A vásárlók általában jelzálogkölcsönbe adnak, amikor eljön az ideje vásárolni az otthont.
Havi fizetések: A vevő / bérlő havi kifizetéseket is teljesít az eladónak. Ezek a kifizetések bérleti díjként szolgálnak (mivel az eladó továbbra is az ingatlan tulajdonosa), de a bérlő általában havonta kicsit többet fizet. A többletösszeg általában a végső vételárhoz kerül jóváírásra, így csökkenti a vásárlónak az otthon vásárlásakor felmerülő pénzösszegét. Ismét az extra bérleti díjak nem visszatéríthetők - kompenzálja az eladóot attól, hogy várakozásba lássa, mit tesz a vevő (az eladó nem tudja eladni az ingatlant, amíg a bérlővel kötött megállapodás nem ér véget).
Karbantartás: Mindenkinek van benne egy jól karbantartott otthona, de ki kell fizetnie? A megállapodásban meg kell adnia, hogy ki felelős a szokásos karbantartásért és a kiterjedt javításért. Egyes szerződések azt mondják, hogy az 500 dollárnál kevesebb áru a vevő felelőssége, de a helyi törvények bonyolíthatják a dolgokat (a földesuraknak szüksége lehet bizonyos kényelmi lehetőségek biztosítására, még akkor is, ha a megállapodás másként rendelkezik).
Bérlés saját buktatókhoz
Semmi sem tökéletes, és magában foglalja a saját programok bérleti díját. Ezek a tranzakciók bonyolultak, és mind a vásárlók, mind az eladók kellemetlen meglepetéseket kapnak. Néhány példát az alábbiakban sorolunk fel, de az a lista, amely esetleg hibás lehet, sokkal hosszabb. Csak egy helyi ingatlanügyvéd tud adni Önnek arról, hogy mi a tét a helyzetben, ezért mindenképpen látogasson el egyet, mielőtt aláírna valamit.
Veszélyek a vevők számára
Pénzelforgatás: Ha nem vásárolja meg az otthont - bármilyen okból - akkor elveszíti az összes extra pénzt, amit fizetett. Azok az eladók, akik könnyen megkísértik, megnehezíthetik vagy megnehezíthetik, hogy megvásárolhassák.
Lassú előrehaladás: Lehet, hogy meg kívánja növelni a hitelét vagy növelni a bevételeit, hogy a kölcsön lejáratakor jogosulttá váljon, de a dolgok esetleg nem működnek a terveknek megfelelően.
Kevesebb ellenőrzés: Ön még nem rendelkezik az ingatlan tulajdonával, így nincs teljes ellenőrzése rajta. A bérbeadó megakadályozhatja a jelzálogkölcsön kifizetését és az ingatlan kivonását a kizárás miatt , vagy esetleg nem felelős a fő karbantartási tételekről. Hasonlóképpen, a földesúr elveszítheti az ítéletet, vagy kiléphet az ingatlanadóból, és az ingatlannal büntetőeljárással járhat. A megállapodásnak foglalkoznia kell mindezekkel a forgatókönyvekkel (és a bérbeadónak nem szabad eladnia, miközben van lehetőséged a tulajdonra), de a legális csaták mindig súlyos fájdalmat jelentenek.
Csökkenő árak: Az otthoni árak eshetnek , és előfordulhat, hogy nem lehet újratárgyalni az alacsonyabb vételárat. Akkor maradt azzal a lehetőséggel, hogy elveszíti az összes opciós pénzt, vagy megvásárolja a házat. Ha a hitelezője nem fogadja el a túlméretezett kölcsönt, akkor többletet kell fizetnie az előleget.
A késedelmes fizetések sérültek: Megállapodástól függően, ha nem fizeti a bérleti díjat időben, akkor elveszítheti a vásárlás jogát (az összes kiegészítő kifizetéssel együtt). Egyes esetekben megtartja az opciót, de a hónapra vonatkozó kiegészítő kifizetése nem számít, és nem növeli az esetleges vásárláskor felhalmozott összeget.
Otthoni kérdések: Problémákat okozhat az olyan ingatlanokkal kapcsolatban, amelyekről nem tudsz, amíg megpróbálod megvenni (például címproblémák). Kezelje a bérleti díjat saját vásárlásként, mint egy "valódi" vásárlás - kapjon ellenőrzést és címkeresést a búvárkodás előtt.
A csalások: A csalások bérbeadása vonzó módja annak, hogy nagy pénzösszegeket szedjenek azoktól az emberektől, akik nem rendelkeznek pénzügyileg biztonságos helyzetben.
Az eladók kockázatai
Nem biztos, hogy a bérlő nem vásárolhat, ezért újra kell kezdenie, és meg kell találnia egy másik vevőt vagy bérlőt (de legalább megszerzi az extra pénzt).
Lassú pénz: Nem kapsz egy nagyösszegű összeget, amire szükséged lehet a következő ház megvásárlására.
Hiányzó elismerés: Általában egy értékesítési árat rögzít, amikor aláírja a bérleti díjat a saját szerződéshez, de a lakásárak gyorsabban emelkedhetnek, mint amire számítottak. Lehet, hogy jobb bérbe adni a helyet, és kap egy értékesítési megállapodást a jövőben (vagy esetleg nem).
Leeső lakásárak: Lehet, hogy az otthoni árak esnek, és ha a bérlő nem vásárol, jobb lenne, ha egyszerűen eladná az ingatlant.
A hibák felfedezése : A vásárlók felfedezhetnek olyan hibákat, amelyekről soha nem tudtok az otthoni használattól eltérő módon, és dönthetnek úgy, hogy nem vásárolnak. Talán a vízvezeték kezelhet egy párat, de nem ötéves családot, és senki sem tudott volna a kérdésről. Nem próbáljátok becsapni valakit - ez egy olyan hiba, amely soha nem jött fel az előző életkörülmények között - de most ez egy probléma, és közzé kell tennie a jövőbeli vásárlóknak (vagy javítani kell).