Hogyan működik a kizárás?
Ha drága vagyonokat, például otthonot vásárolsz, előfordulhat, hogy nincs elég pénzed a teljes vételár felszámolásához.
Az ár egy részét azonban előleget fizetheti , és kölcsönözheti a fennmaradó összeget (a következő években visszafizetni).
A házak több százezer dollárba kerülhetnek, és a legtöbb ember évente annyit nem keres. Miért hajlandóak a hitelezők ilyen nagy hiteleket kínálni? A kölcsönszerződés részeként Ön egyetért azzal, hogy a felvásárolt ingatlan a kölcsön hiteleként szolgál : ha leállítja a kifizetéseket, akkor a hitelező birtokba veheti az ingatlant, hogy visszaszerezze a kölcsönöket.
Annak érdekében, hogy ezt a jogot megvédje, a hitelező zálogjoggal rendelkezik a tulajdonodban , és javítani kell annak esélyét, hogy elegendő pénzt kapjon, akkor általában (általában) csak akkor nyújt, ha jó hitel-érték arányt kap .
A kizárás következményei
A fő probléma a kizárás útján természetesen az a tény, hogy ki lesz kényszerítve otthonából. Meg kell találnia egy másik helyet, ahol élni, és a folyamat stresszes (többek között) az Ön és családja számára.
A kizárás is drága lehet. Amikor leállítja a kifizetéseket, a hitelező büntetést és jogi költségeket számol fel, és a zárolásért fizetendő jogi díjakat a kizárás elleni küzdelemért fizetheti. A fiókjához hozzáadott díjak növelik az adósságát a hitelezőhöz, és még akkor is tartozolnak az után, ha az otthona elkelt és értékesített, ha az értékesítési bevétel nem elegendő ( hiányosságként ismert).
A kizárás is sérti a hitel pontszámokat . A hiteljelentései bemutatják a kizárást, amelyet a hitelezési pontozó modellek negatív jelként fognak megjeleníteni. Nehéz idõt kölcsönözni, hogy több évet vegyen egy másik otthonért (bár lehet, hogy egy-két éven belül kaphat bizonyos államkötvényeket), és akkor is nagyobb nehézséget okoz a megfizethetõ hitelek megszerzése. A hitelminősítései szintén befolyásolhatják életed más területeit, például (korlátozott esetekben) az állásidőt vagy a biztosítási díjakat .
Hogyan kerülhető el a kizárás?
A kizárás végső megoldás azoknak a hitelezőknek, akik lemondtak a kifizetés reményéről. A folyamat időigényes és drága számukra (de megpróbálhatja ezeket a díjakat felszámolni), és rendkívül kellemetlen a hitelfelvevők számára. Szóval hogyan tudod elkerülni?
- Kommunikáció: Mindig jó ötlet kommunikálni a hitelezőjével, ha pénzügyi kihívásai vannak. Lépjen kapcsolatba a hiányzó kifizetések elkezdése előtt , és kérdezze meg, hogy bármit is lehet tenni. Ha elkezdi a hiányzó kifizetéseket, ne hagyja figyelmen kívül a kommunikációt a hitelezőtől - fontos közleményeket kap, amelyek megmondják, hogy hol tartózkodik a folyamatban, és milyen jogokkal és lehetőségekkel rendelkezik. Beszéljen egy helyi ingatlanügyvédrel vagy a HUD lakásügyi tanácsadójával, hogy megértse, mi folyik itt.
- Fedezze fel az otthona megőrzésének alternatíváit: ha tudja, hogy nem tudja kifizetni a kifizetéseket, akkor tudhatja meg, milyen lehetőségek állnak rendelkezésére - még akkor is, ha túl késő lenne. Lehet, hogy segítséget kap a kormányzó programokkal szemben, amelyek a megkívánt hitelfelvevők felé irányulnak . A hitelező lehet, hogy valamilyen hitelcserét kínál, ami a hiteled megfizethetőbbé tenné. Lehet, hogy képes lesz arra, hogy dolgozzon ki egy egyszerű fizetési terv a hitelező, ha csak megkönnyebbülés egy hónap vagy két (ha a munka között, vagy meglepetés orvosi költségek, például).
- Alternatív módszerek otthona elhagyására: a kizárás hosszú, kellemetlen, drága folyamat, amely károsítja a hitelét. Ha egyszerűen csak készen áll arra, hogy továbblépjen (és legalább megpróbálja minimalizálni a károkat), akkor nézze meg, hogy a hitelező egy rövid eladással fog-e beleegyezni. Ez lehetővé teszi, hogy eladja a házat, és felhasználja a bevételt, hogy kifizesse a hitelezőt - még akkor is, ha a hitel nem teljes mértékben visszafizetésre kerül. A hitel továbbra is szenved, de nem olyan rossz, mint a kizárás után. Ha ez nem működik, akkor egy másik kevésbé vonzó lehetőség a kizárás helyébe lép .
- Csőd: a csődeljárás bejelentése vagy esetleg nem segíthet, ha kizárásra kerül. A problémák bonyolultak, ezért beszéljen helyi ügyvédtel, hogy pontos információkat kapjon a helyzetére és lakóhelyeire szabva.
- A csalások: mert kétségbeesett helyzetben vagy, célpont a művészek számára. Legyen óvatos minden olyan kéretlen ajánlatról, amely segít elkerülni a kizárást, és gondosan válassza ki, aki segít. Indítsa el a HUD tanácsadó ügynökségek és más jó hírű helyi ügynökségek segítségét. Ismerje a kizárás mentési csalások jeleit.
A kizárási folyamat
A kizárás általában lassú folyamat. Ha egy vagy két kifizetést kihagy, akkor valószínűleg nem kell kilábalnia. Ezért fontos, hogy kommunikáljon a hitelezőjével, ha nehéz időkre esett - talán nem túl késő. A részletek változóak a hitelezőtől a hitelezőig, és a törvények különbözőek az egyes államokban, ezért az alábbi leírás durva áttekintés és nem feltétlenül pontosan mit fog tapasztalni - alaposan olvassa el az összes hirdetményt és megállapodást, és beszéljen ügyvéd vagy HUD házzal tanácsos, hogy tudd, mi történik . Az egész folyamat akár egy-két évig is eltarthat, vagy sokkal gyorsabban tud mozogni.
- A közlemények elkezdődnek: ha három hónapig kifizetted a kifizetéseket, akkor sok hitelező a hitelét alapértelmezettnek tekinti . Ez az, amikor a dolgok kritikusak. Természetesen kapsz értesítést, amint lemondsz egy fizetésről (vagy kettőt), és ezek a közlemények tartalmazhatnak szándéknyilatkozatot a kizárási folyamat előrehaladásáról.
- Igazságügyi és nem igazságügyi államok: attól függően, hogy milyen államban tartózkodik, több idő lesz (és több értesítést kap), mint mások. Kétféle állam létezik - az igazságügyi államok és az igazságtalan államok. Az igazságszolgáltatási államokban a hitelezőnek bíróság elé kell állítania bírósági keresetet, hogy kizárja. Ez a folyamat hosszabb időt vesz igénybe, mivel az események között általában 30-90 nap van. Nem igazságszolgáltatási állapotban a hitelezők kizárhatják a velük aláírt megállapodások alapján, és a bíró nem vesz részt. Amint elképzelhetitek, a dolgok sokkal gyorsabban haladnak a nem igazságos állapotokban. Mindkét típusú államban küzdenek a kizárással a bíróság előtt - egy bírósági államban általában megkapja az idézést, de nem igazságszolgáltatási állapotban jogi eljárást kell kezdeményeznie a hitelezővel szemben a kizárási folyamat leállítása érdekében. Bővebben helyi ügyintézővel forduljon.
- A folyamat leállítása: a legtöbb államban a hitelezőknek meg kell adniuk a hitelfelvevők számára valamiféle megkönnyítést, hogy megakadályozzák a kizárási folyamatot. Függetlenül attól, hogy reálisak vagy megvalósíthatóak-e ezek a lehetőségek. A hitelezők azt mondhatják, hogy visszaállíthatja és otthon maradhat, ha mindent (vagy annak jelentős részét) megtéríti, és fedezi az eddig felszámolt jogi díjakat és büntetéseket. Lehetőséged van arra is, hogy teljes egészében kifizeted a kölcsönt (ami csak akkor történhet meg, ha sikerül refinanszírozni vagy hatalmas pénzforrást találni).
- Aukció és kilakoltatás: ha nem tudja megakadályozni a kizárást, akkor az ingatlant az aukción legmagasabb ajánlattevők rendelkezésére bocsátják. Ha senki más nem vásárolja meg az otthont (ami közös), a tulajdonlás a hitelezőhöz jön. Abban a pillanatban, ha még mindig a házban vagyunk (és nem rendeltünk meg a ház védelmét ), akkor a kilakoltatás lehetőségével szembesülsz, és itt az ideje új szálláshelyek felállítására. A helyi törvények diktálják, hogy mennyi ideig maradhat a házban a kizárás után, és értesítést kell kapnia arról, hogy mennyi ideig maradhat. Kérje meg a korábbi hitelezőjét a "készpénz-kulcsok" ösztönzésére, ami segíthet az új lakásépítés megkönnyítésében (feltéve, hogy gyorsan készen áll).