Általában Ön (a hitelfelvevő) havi díjat fizet a magán jelzálog-biztosításért (PMI).
Ez egy többletköltség havonta, és egy falatot vesz ki a költségvetéséből. Azonban egyes hitelezők kínálnak hitelnyújtó fizetett jelzálog-biztosítási (LPMI), amely lehetővé teszi, hogy csökkentse vagy elkerülje az extra havi fizetés.
Függetlenül attól, hogy jó ötlet vásárolni kevesebb mint 20 százalékkal lefelé vitatható, és egy téma egy másik cikk.
Hogyan működik az LPMI
Az LPMI a jelzálog-biztosítás, amelyet a hitelező rendez. A lefedettséget kétféle módon fizeti meg:
- Egyszeri kifizetés a hitel kezdetekor ("átalányösszegű" kifizetés)
- Magasabb kamatláb a hitelére, ami havonta magasabb havi jelzálog kifizetéseket eredményez, a hitelének élettartama alatt.
Az átalányösszegű megközelítés kevésbé gyakori, mint a jelzálogkamat- kiigazítás.
Sajnos az LPMI kifejezés nem pontos, mert a hitelező valójában nem fizet a biztosításért - igen. Mindig emlékezzen (különösen a pénzügyi tranzakciókra), hogy senki sem fizeti meg a költségeket, hacsak nem kapnak valamit cserébe.
Az LPMI használatához csak módosítsa a biztosítási díjfizetések szerkezetét , így havonta külön díjat nem fizet.
Ha átalányösszeget fizet , a hitelező meghatározza azt az összeget, amelyről úgy gondolja, hogy fedezi költségeit. Aztán vásárolnak jelzálogbiztosítást ezzel a pénzzel. Ebben az esetben lényegében előrefizetni a lefedettséget.
Ha idővel fizet , a hitelező a jelzálogkamatát a biztosítási költségek fedezésére alkalmazza. Mivel a magasabb jelzálogkamatláb magasabb havi kifizetéseket jelent (lásd Hogyan számíthatja ki a kölcsönöket ), akkor minden hónapban többet fog fizetni, ha az LPMI-t választja. Ez a magasabb kifizetés kevesebb lehet, mint amit fizetne, ha havonta külön PMI-díjat használ, de nincs mód arra, hogy "törölje" a többletköltséget, ahogy kifizeted a kölcsönt .
Előnyei és hátrányai az LPMI-nek
Az LPMI nem mindenki számára. Tény, hogy nem mindenki jogosult az LPMI-vel kapcsolatos hitelre. Jellemzően jónak kell lenned ahhoz, hogy az LPMI legyen egy lehetőség, és csak bizonyos helyzetekben van értelme.
Rövid lejáratú hitelek: Az LPMI a legrászorítóbb a rövidebb lejáratú hitelek esetében. Ha 30 éves hitelre és évtizedek kifizetésére szeretne szert tenni, jobb lehet egy külön PMI-politikával. Miért? Ismét a legtöbb LPMI-hitel egy kiigazított (magasabb) jelzálogkamatlábat alkalmaz, szemben az átalányösszeggel szemben. Ez a jelzálogkamatláb soha nem fog változni, tehát teljes mértékben meg kell fizetnie a kölcsönt, hogy megszabaduljon az LPMI "prémiumtól". Ezt megteheti akár a saját megtakarításaiból (könnyebb mondani, mint elvégezni) a hitel refinanszírozására , vagy az otthon értékesítésére és az adósság kifizetésére.
Összehasonlításképpen nézze meg az önálló PMI-házirendet, amelyet akkor törölhet, ha elegendő egyenlőséget hoz létre otthonában. A visszavonás után az alacsonyabb kamatláb - és nem több PMI-kifizetés - a hitelének hátralevő részében részesül.
Magas jövedelműek: azok számára, akik kaphatnak engedélyt az LPMI számára, a legvonzóbb a magas jövedelmű hitelfelvevők számára. Az egyének és a családok a magasabb kamatláb miatt nagyobb adólevonást élvezhetnek (feltételezve, hogy levonják az otthoni jelzálogköltségeket ). Az alacsonyabb jövedelműek viszont le tudják vonni az önálló PMI-t, így az LPMI nem járna további adókedvezményekkel. Természetesen mindig beszélnie kell az adóelőkészítővel a lehetséges levonásokról, és még azt is, hogy hogyan lehet legjobban felépíteni a jelzáloghitelt . Ezek a szabályok rendszeres időközönként változnak, ezért kérdezze meg szakértővel a frissítéseket, mielőtt bármilyen döntést hozna (és készen áll a változtatásokra a döntés meghozatala után).
Magas LTV: Ha a hitel-érték arány (LTV) megközelíti a 80 százalékot, az LPMI valószínűleg nem a legjobb megoldás, ha hamarosan meg akarja menteni a hiteleket (refinanszírozással vagy előrefizetéssel). Közel 80 százalék, már majdnem kész a jelzálogbiztosítással együtt. Ha önálló jelzálog-biztosítási kötvényt használ, akkor havonta külön fizetést hajthat végre. Viszonylag hamar megszakíthatja a biztosítási kötvényt , és nem lesz magasabb a kamatlába. Ne feledje, hogy többféleképpen lehet 80% feletti LTV-t elérni:
- A kifizetések révén növeli az otthoni egyenlőséget, és csökkenti az Ön LTV-jét.
- Ha az otthoni értéke az erős lakáspiac vagy az otthoni fejlesztések miatt nő, akkor az Ön LTV-je javul.
A PMI korai felmondása csak néhány száz dollár költséggel járhat ( az értékeléshez ). De az LPMI-kölcsön refinanszírozása sokkal többet fog okozni.
Az LPMI alternatívái
Ha az LPMI nem úgy hangzik, mint a tökéletes illeszkedés az Ön számára, akkor több különböző megközelítést is megpróbálhat.
Nagyobb előleg: Ha legalább 20 százalékot helyez el, akkor megszünteti a PMI kifizetésének szükségességét. Azonban sok vásárlónak nincs ilyen lehetősége.
Vásárolja meg saját PMI- jét: Minden hónapban mindig fizethet a saját PMI-jének (néha hitelfelvevő által fizetett jelzálog-biztosításnak vagy BPMI-nek). Már láttál néhány olyan esetet, amikor a régi PMI jobb, mint az LPMI.
Piggyback: A PMI elkerülése érdekében a kölcsönök kombinációját is megpróbálhatja, bár gondosan meg kell vizsgálnia a számokat. A háttértámogatási stratégia, más néven 80/20 hitel, csak egy lehetőség. Ezek a hitelek nem olyan gyakoriak, mint korábban, de elérhetőek. A háttámla lehetővé teszi, hogy elkerülje a jelzálogbiztosítást, de a második jelzálog magasabb kamatozású. Ha gyorsan kifizetheti a második jelzálogot, akkor örömmel élvezheti az alacsony jelzálogkamatlábat (amelyet az LPMI nem növeli) az elkövetkező években.
Alacsony fizetésű hitelek: Számos hitelprogram lehetővé teszi a kis összegű előleget. Például az FHA hitelek elérhetők akár 3,5 százalékkal is. Meg kell fizetnie a jelzálog-biztosítás, de ezek a kölcsönök talán jobban illeszkednek egyes hitelfelvevők számára. VA hitelek lehetővé teszik a nulla lefelé , és nem igényel semmilyen jelzálog-biztosítás.