Amikor a kifizetések nem lépnek fel a kamatokkal
A negatív amortizáció bármilyen típusú kölcsönnel lehetséges, és gyakran a diákhitelekkel és az ingatlanhitelekkel kapcsolatos.
Hogyan működik a negatív amortizáció?
Annak érdekében, hogy megértsük a negatív amortizációt, a legjobb, ha a szokásos amortizációval kezdjük.
Az amortizáció a fix egyenlegek (gyakran a havi kifizetések) hitelegyenlegének kifizetése. Például, ha 30 éves fix kamatozású jelzáloggal rendelkező otthont vásárol, minden hónapban ugyanazt a kifizetést teljesíti - annak ellenére, hogy a hitelegyenlege és a kamatköltségeid idővel csökkentek.
A havi kifizetéseket több tényező alapján számítják ki:
- A hitelegyenleg - mennyit kölcsön
- Hosszú időt vesz igénybe, hogy visszafizeti a kölcsönt (az úgynevezett kifejezés )
- A kamatláb a kölcsön egyenlege
A számítás olyan fix fizetéssel jön létre , amely az Ön által választott időszak végéig (általában 15-30 évig lakáshitel esetén) teljes mértékben kifizeti a kölcsönt. Minden fizetés két összetevőből áll:
- A fizetés egy része az adósság kamatköltségeit fedezi
- A fizetés fennmaradó része fizeti ki az adósságát (vagy csökkenti a hitelegyenleget)
Ha többet szeretne megtudni, és látja a minta abszorpciós táblázatokat, az oldal alján megtalálja a minta negatív amortizációs tábláját.
Amikor a dolgok negatívak
Bizonyos kölcsönök esetén kevesebb fizetséget tudsz fizetni, mint a teljesen amortizáló fizetés. A legfontosabb oka, hogy kevesebbet fizessenek, természetesen könnyebb fizetni kevesebbet.
Ha egy adott hónapban (vagy bármilyen időtartam alatt) kevesebb kamatot fizet, mint a kamatköltségek , a kamatköltségek hozzáadódnak a kölcsön egyenlegéhez.
Más szavakkal, havonta többet fizet . Ön valójában nem pénzt kap a hitelezőjétől, de a kölcsön egyenlege nő, mert nem fizetsz kamatot.
A kölcsön egyenlege érdeklődésének folyamatát a kamat tőkésítésének nevezik.
Végül meg kell fizetnie a kölcsönt. Ez többféle módon történhet meg:
- Rendszeres amortizáló kifizetésekkel (amelyek magasabbak lennének, ha a hitel nem nőtt volna)
- A hitel refinanszírozásával
- Bónuszos fizetéssel, hogy kifizessék az adósságot
Miért használjon negatív amortizációt?
Mindkét esetben fizetnie kell, tehát miért válnak az emberek a hitelek növekedésére?
Fizetésképtelenség: néha egyszerűen nincsenek pénzeszközei a kifizetésekhez. Például a munkanélküliség idején nem lehet fizetni a hallgatói hitelekért. Lehetőség van a halasztásra , amely lehetővé teszi a fizetések átmenetileg történő leállítását. Azonban a kamat felszámolásra kerül, és a kamatot meg kell fizetnie, hacsak nem támogatott hiteleket . Felhívjuk a figyelmét arra, hogy a negatív amortizáció elkerülése érdekében gyakran lehetősége van fizetni a kamatot (a nagyobb kifizetés kihagyásával).
Befektetői hitelek: egyes esetekben a befektetők nem érdekeltek a nagy havi kifizetésekre.
Ez különösen igaz a rövid távú projektekre (például fix-and-flip). Ez spekulatív és kockázatos módja a befektetésnek, de néhány ember és vállalkozás sikeresen csinálja. A kifizetési stratégiához elegendő nyereséggel kell eladnia az eszközt, hogy kifizesse a soha kifizetett kamatokat.
"Stretching" vásárolni: néhány otthoni vásárló használja a negatív amortizáció vásárolni egy olyan ingatlan, amely jelenleg kívül az ár tartományban. Az a feltételezés, hogy később több jövedelmet kapnak, és ma inkább drágább ingatlant vásárolnak, mint olcsóbbakat vásárolni, és a jövőben valamivel többet kell költözniük. Ismét ez egy kockázatos stratégia - nem tudod előre megjósolni a jövőt, és számtalan történet van az elvárásokról, amelyek soha nem váltak valósággá. Néhány példa a kockázatos hitelekre: opció-ARM hitelek vagy pick-a-fizetési hitelek (amelyek nem olyan népszerűek, mint korábban).
Példa a negatív amortizációra
Ha látni szeretné a negatív amortizációt akcióban, vegye fel a kölcsönt és feltételezze, hogy kevesebbet fizet a kamatköltségekért. Idővel az egyensúly növekedni fog.
Tegyük fel például, hogy 30 000 000 000 000 dollárt kell fizetni 6% -kal 30 évre, hogy havonta visszatérjenek. Ebben az esetben nem fizetünk semmit havonta, és látni fogja, hogy a hitel egyenlege nő. Saját amortizációs tábláit készíthet és felhasználhatja az Ön által választott fizetéseket.
Amint láthatja, a fizetett kamat összege havonta növekszik - a kölcsön egyenlege mellett.
| Hónap | Kezdődő egyensúly | Tényleges fizetés | Fő | Érdeklődés | Záró egyenleg |
| 1 | $ 100,000.00 | $ - | $ (500.00) | $ 500.00 | $ 100,500.00 |
| 2 | $ 100,500.00 | $ - | $ (502.50) | $ 502.50 | $ 101,002.50 |
| 3 | $ 101,002.50 | $ - | $ (505.01) | $ 505,01 | $ 101,507.51 |
| 4 | $ 101,507.51 | $ - | $ (507.54) | $ 507.54 | $ 102,015,05 |
| 5 | $ 102,015,05 | $ - | $ (510.08) | $ 510.08 | $ 102,525.13 |
| 6 | $ 102,525.13 | $ - | $ (512.63) | $ 512.63 | $ 103,037.75 |
| 7 | $ 103,037.75 | $ - | $ (515,19) | $ 515,19 | $ 103,552.94 |
| 8 | $ 103,552.94 | $ - | $ (517.76) | $ 517.76 | $ 104,070.70 |
| 9 | $ 104,070.70 | $ - | $ (520.35) | $ 520,35 | $ 104,591.06 |
| 10 | $ 104,591.06 | $ - | $ (522,96) | 522,96 $ | $ 105,114.01 |
| 11 | $ 105,114.01 | $ - | $ (525.57) | 525,57 $ | $ 105,639.58 |
| 12 | $ 105,639.58 | $ - | $ (528.20) | 528,20 $ | $ 106,167.78 |