Hogyan működnek a jelzálogok
A jelzálog olyan megállapodás, amely lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy biztosítékként biztosítsa a vagyon fedezetét.
A legtöbb esetben a kifejezés egy lakáshitelre vonatkozik: Amikor kölcsönvesz egy házat, akkor aláír egy megállapodást, mondván, hogy a hitelezőnek joga van intézkedni, ha nem teszi meg a szükséges kifizetéseket a kölcsön. A legfontosabb, hogy a bank elszállíthatja az ingatlant kizárással - arra kényszerítve, hogy költözzön ki, így eladhatják az otthont.
Az értékesítési bevételeket az adósságnak az ingatlanon továbbra is fennálló tartozásainak kifizetésére fordítják.
A jelzálog egy megállapodás:
A "jelzálog" és a "lakáshitel" kifejezést gyakran felcserélhető módon használják. Technikailag a jelzálog az a megállapodás, amely lehetővé teszi a lakáshitelét - nem pedig a hitel. Ingatlanügyletek esetében a megállapodásoknak írásban kell lenniük, és a jelzálog olyan dokumentum, amely (többek között) megadja a hitelezőnek a jogot, hogy kizárja otthonában.
Jelzálog lehet vételre
Az ingatlan drága. A legtöbb embernek nincs elég pénze megtakarítással otthon vásárlására, így 20 százalékos előleget fizetnek , és kölcsönveszik a többit. Ez még mindig több százezer dollárt igényel sok piacon. A bankok csak annyit akarnak adni Önnek, hogy sok pénzt kapnak, ha csökkentik a kockázatot.
Biztonságosabb a bankok számára: A bankok védik magukat azzal, hogy igénybe veszik a fedezetként vásárolni kívánt ingatlant . Ehhez "biztosítsa" az ingatlant fedezetként, és ez a zálog a "jelzálog". Megállapodásának finom nyomtatásakor a bank engedélyt kap arra, hogy zálogjogot helyezzen otthonába , hogy szükség esetén kizárhasson.
Több megfizethető kölcsön:
A hitelfelvevők is részesülnek ebből a megoldásból. A hitelező csökkenti a kockázatot, a hitelfelvevő alacsonyabb kamatot fizet. A jelzálogokat gyakran használják a fogyasztók (magánszemélyek és családok), de a vállalkozások és más szervezetek is ingatlant vásárolhatnak jelzáloggal.
Típusú jelzálog
Több különböző típusú jelzálog van, és a terminológia megértése segíthet kiválasztani a megfelelő kölcsönt a helyzetedhez (és kerülje a rossz utat).
Ismételten, ha ön szeretne lenni, különböző típusú kölcsönökről beszélünk - nem különféle jelzálogfajtákról (mert a jelzálog egyszerűen az a része, amely azt mondja, hogy kizárhatja, ha leállítja a kifizetéseket).
A fix kamatozású jelzálog a legegyszerűbb hitel. Pontosan ugyanazt a kifizetést teljesíti a hitel teljes időtartamára (hacsak nem fizet többet, mint amennyi szükséges, ami segít gyorsabban megszabadulni az adósságtól). A fix kamatozású jelzálog tipikusan 30 vagy 15 évig tart, bár más kifejezések nem ismeretlenek. A matematika ezekre a kölcsönökre elég egyszerű: Tekintettel a kölcsön összegére, kamatlábra , és több évre visszafizetni a kölcsönt, a hitelező kiszámítja a fix havi fizetés.
A fix kamatozású hitelek olyan egyszerűek, hogy önállóan kiszámíthatják a jelzálog-kifizetéseket és a kifizetési folyamatot (a táblázatok és az online sablonok megkönnyítik). Ezek a számítások egy értékes gyakorlat, amely segít össze hasonlítani a hitelezőket, és eldöntheti, hogy melyik kölcsönt használja. Talán meglepődhetsz, ha látni szeretnéd, hogy a hosszabb lejáratú hitel a hiteled élettartama alatt magasabb kamatköltségeket eredményez - hatékonyan megnöveli az otthont, mint amilyennek szüksége van.
Az állítható kamatlábú jelzálogok hasonlóak a szokásos hitelhez, de a kamatláb a jövőben is megváltozhat.
Ha ez megtörténik, akkor a havi kifizetése is változik - jobb vagy rosszabb (ha a kamatok emelkednek, a fizetés növekedni fog, de ha az árak esnek, kisebb összegű havi kifizetéseket láthatnak).
Az árak jellemzően néhány év után változnak, és bizonyos korlátok vannak arra vonatkozóan, hogy az árfolyam milyen mértékben mozoghat. Ezek a hitelek kockázatosak lehetnek, mert nem tudják, hogy havi befizetése 10 év lesz (vagy ha képes lesz rá.)
A második jelzálog , amelyet lakástámogatásnak is neveznek, nem egy ház megvásárlására, hanem egy már meglévő ingatlan ellenében történő kölcsönzésre. Ehhez hozzáad egy újabb jelzálogot (ha az otthoni ki van fizetve, akkor új, első, jelzálogot helyez az otthonra). A második jelzálogkölcsönadó általában "második pozícióban van", vagyis csak akkor fizetnek, ha az első jelzálogkötő után fizetett pénz marad. A második jelzálogkölcsönöket gyakran házhozszállításra és felsőoktatásra fordítják. A pénzügyi válságban ezek a hitelek hírhedten használták a "kiegyenlítés" a saját tőke .
A fordított jelzáloghitelek jövedelmet biztosítanak a lakástulajdonosoknak (általában 62 év felettiek), akik otthonaikban jelentős tőkeérdekeltek. A nyugdíjasok néha fordított jelzálogot használnak a jövedelemkiegészítéshez, vagy olyan pénzt kapnak, amennyit régen kifizetnek. A fordított jelzáloggal nem fizet a hitelezőnek - a hitelező fizet - de ezek a hitelek nem mindig olyan jóak, mint amilyennek hangzik .
A kamatkölcsönök csak havonta fizetik a hitelköltségeket . Ennek eredményeképpen kisebb összegű havi befizetésre lesz szüksége (mert nem fizeti vissza a kölcsönösszegét). A hátránya az, hogy nem fizeti ki az adósságot és az otthoni egyenlőséget , és egyszer majd vissza kell fizetnie az adósságát. Ezeknek a kölcsönöknek bizonyos értelemben vannak értelme bizonyos rövid távú helyzetekben, de nem a legjobb megoldás a legtöbb háztulajdonos számára, akik reménykednek a jólét megteremtésében.
A léggömb kölcsönök megkövetelik, hogy a kölcsönt teljes egészében nagy "ballon" kifizetéssel fizesse ki . Ahelyett, hogy 15 vagy 30 év alatt ugyanazt a fizetést teljesítené, nagy fizetést kell fizetnie az adósság megszüntetésére (például 5-7 év után).
Ezek a kölcsönök ideiglenes finanszírozásra szolgálnak, de kockázatos feltételezni, hogy a ballonfizetéshez szüksége lesz a szükséges pénzeszközökhöz.
Refinance kölcsönök lehetővé teszik, hogy cseréljen ki egy jelzálogot a másikra, ha jobb üzletet találsz. Ha egy jelzálogot refinanszírozza , új jelzálogot kap, ami a régi hitel után fizet. Ez a folyamat drága lehet a költségek bezárása miatt, de hosszú távon fizethet, ha a számokat helyesen rendezi . A hiteleknek nem kell ugyanolyan típusúaknak lenniük. Például rögzített kamatozású kölcsönet kaphat az állítható kamatozású jelzálog kifizetésére.
Hogyan lehet otthont nyújtani?
A kölcsönkérdéshez kölcsönt kell kérnie. A lakossági hitelek sokkal több dokumentációt igényelnek, mint más típusú hitelek (pl. Auto-kölcsönök vagy személyi kölcsönök), ezért készülj fel egy hosszú folyamatra.
Hitel és jövedelem:
A legtöbb hitelhez hasonlóan a hitel és a jövedelem is az elsődleges tényezők, amelyek meghatározzák, hogy jóváhagyták-e vagy sem. Mielőtt igényelne egy lakáshitelet, ellenőrizze a hitelét, és nézze meg, vannak-e olyan problémák, amelyek problémákat okozhatnak (és javíthatja őket, ha csak hibák). A késedelmes fizetések, ítéletek és egyéb kérdések eredményeképpen elutasíthatod az alkalmazásodat - vagy magasabb kamatlábat kapsz, ami azt jelenti, hogy többet fizetsz a hiteled életében.
Dokumentáció és arányok:
A hitelezőknek meg kell győződniük arról, hogy elég jövedelme van ahhoz, hogy visszafizesse az általa jóváhagyott hiteleket. Ennek eredményeképpen meg kell adnia a jövedelem igazolását (kapja meg a W-2-es formátumot, a legutóbbi adóbevallást és egyéb hasznos dokumentumokat, hogy azokat eljuttassa a hitelezőjéhez).
Adósság-jövedelem arány:
A hitelezők megvizsgálják a meglévő adósságait, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy elegendő jövedelme van ahhoz, hogy kifizetje az összes kölcsönét - beleértve az újakat is, amelyre pályázik. Ehhez kiszámítják az adósság / jövedelem arányt , amely megmutatja nekik, hogy havi bevételeik mennyi havi bevételei miatt elfogyasztják.
Hitel-érték arány:
Habár nagyon kicsi lefelé lehet vásárolni, az esélyed arra, hogy jóváhagyást kapj, jobb, ha nagy előleget fizetsz. A hitelezők kiszámítanak egy hitel-érték arányt , ami azt mutatja, hogy mekkora hitelt vesz fel, mint az ingatlan értékével. Minél kevesebbet veszel, annál kisebb a kockázat a hitelező számára (mert gyorsan eladhatja az ingatlant és visszaszerezheti az összes pénzét).
előzetes jóváhagyás nélkül:
Legjobb tudni, hogy mennyit kölcsönözhetsz sokáig, mielőtt házakat (vagy kölcsönöket) vásárolnál. Ennek egyik módja az, hogy előzetesen jóváhagyták a hitelezőt. Ez egy előzetes folyamat, ahol a hitelezők értékelik a hitelinformációkat és a bevételeit. Ezekkel az információkkal megadhatják a maximális hitelösszeget, amelyet valószínűleg jóváhagynak. Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy jóváhagyták - különösen nem egy adott ingatlant -, de hasznos információ, és egy előterjesztő levél segíthet megerősíteni ajánlatát. Miután szerződésben álltál, a hitelezők mindent jobban megvizsgálnak, és hivatalos jóváhagyást (vagy elutasítást) adnak ki.
Mennyibe kerül kölcsönbe:
A hitelezők mindig megmondják, hogy mennyit kölcsönözhet, de nem vitatják meg, mennyit kell "kölcsön". Az Ön felelőssége az, hogy eldöntsük, mennyit költünk egy házra, milyen típusú kölcsönt kell használni, és mekkora előleget kell fizetnünk (ami befolyásolja a hitel-érték arányát ). Mindezen tényezők meghatározzák, hogy mennyit fizet havonta, és mekkora kamatot fizet a kölcsönének élettartama alatt (a kisebb kölcsönök kisebb havi kifizetésekhez és kisebb kamatköltségekhez vezetnek). Rossz kockázatot jelent a maximálisan rendelkezésre álló összeget felvenni, különösen akkor, ha inkább "párnát" szeretne a havi költségvetésében.
Hol lehet kölcsönbe venni
A lakáshitelek többféle forrásból származnak. Legalább három különböző hitelezőtől kapjon idézeteket, és válassza ki azt, amelyik a legjobban működik.
A jelzálogkölcsönzők számos hitelezőtől kölcsönöket kínálnak. Hozzáférést kapnak több bankból és más finanszírozási forrásokból származó hitelekhez, és segítenek kiválasztani a hitelezőt a kamatláb és más jellemzők alapján. A jelzáloghitel-brókerek felszámíthatnak egy olyan kezdeményezési díjat, amelyet fizet, vagy a hitelező fizethet (vagy mindkettőjük kombinációját). Ha nem ismersz olyan jelzáloghitel-ügynököket, kérdezze meg az ingatlanügynököt vagy más személyeket, akikben megbízik egy ajánlást illetően.
A bankok és hitelszövetkezetek hiteleket kínálnak az ügyfeleknek. Az ellenőrző és megtakarítási számlán lévő pénzt be kell fektetni, és a pénzkihelyezések egyik módja a pénz befektetése . Ezek az intézmények bevételeket is keresnek a kezdeti díjakból, kamatokból és egyéb zárási költségekből.
Az online hitelezők maguk is finanszírozhatnak hiteleket (például befektetői pénz felhasználásával), vagy pedig jelzáloghitel-közvetítőként működhetnek. Ezek a szolgáltatások kényelmesek, mert gyakorlatilag mindent el tudnak kezelni, és gyakran többet vagy kevesebbet kapnak idézőjelekről.
Minden hitelezőnek meg kell adnia Önnek a hitel becslést , amely segít összehasonlítani a hitelfelvétel költségeit a különböző hitelezők közül. Olvassa el alaposan ezeket a dokumentumokat, és kérdéseket tegyen fel mindaddig, amíg meg nem ért mindent, amit lát. A KHPB a Kölcsönbecslés számos részletét magyarázza, hogy segítsen megérteni a kölcsön sajátosságait.
Hitelprogramok
Előfordulhat, hogy segítséget kap a hitelhez a kormányzati és helyi szervezetek hitelprogramjaival. Ezek a programok megkönnyítik a jóváhagyást, és egyesek kreatív ösztönzőket kínálnak az otthoni tulajdonjog megfizethetőbbé és vonzóbbá tételére. A ház megvásárlása mellett lehetséges, hogy ezekkel a programokkal refinanszírozódnak (még akkor is, ha nagyobb az esélyed, mint az otthoni értéke ).
Az állami hitelprogramok a legelterjedtebbek közé tartoznak. A legtöbb esetben egy magánhitelező (mint egy bank) nyújt finanszírozást, és a szövetségi kormány megígéri, hogy visszafizeti a kölcsönt, ha nem tesz eleget. Számos program létezik, és néhányat a legnépszerűbbek az alábbiak.
FHA Hitelek:
A Federal Housing Administration (FHA) által biztosított kölcsönök népszerűek az otthoni vásárlók számára, akik kis előleget akarnak fizetni. Lehet, hogy akár 3,5 százalékkal is kevesebbet vásárolhat, és viszonylag könnyű jogosultságot szerezni (ha például nem rendelkezik tökéletes hitellel). További információ az FHA hitelekről .
VA Hitelek:
A Veteránok, a Szolgálat tagjai és a jogosult házastársak háztartást vásárolhatnak a Veteránügyi Minisztérium (VA) által garantált kölcsönökkel. Ezek a kölcsönök lehetővé teszik a jelzálogbiztosítás és az előleg (egyes esetekben) előleg nélküli kölcsönzését. Lehet kölcsönözni kevésbé tökéletes hitel, a zárási költségek korlátozottak, és a kölcsön lehet feltételezni (lehetővé téve valaki más, hogy átvegye a kifizetéseket, ha azok jogosultak).
Az első otthoni Homebuyer programok megkönnyítik az első otthonuk birtoklását , de hozzájuk csatolva vannak. Gyakran az önkormányzatok és a nonprofit szervezetek által kifejlesztett programok segíthetnek az előlegek, a jóváhagyás, a kamatok és még sok más módon. Azonban nehéz megtalálni (és jogosultak), és korlátozhatják, hogy mennyit nyereséges, ha eladja otthonát.
4 módja a pénzt megtakarítani
A lakáshitelek drágák, így akár egy kicsit (százalékos arányban) is megtakaríthatják több száz vagy ezer dollár megtakarítást.
1. Bolt körül
Ismét fontos, hogy legalább három idézetet kapjunk különböző hitelezők közül - lehetőleg különböző típusú hitelezők (jelzálog-bróker, online hitelnyújtó és helyi hitelszövetkezete). Mindenkinek eltérő árazása van, és sokat tanulsz a folyamatban.
2. Nézze meg a sebességet
Minél nagyobb (és hosszabb) hitelét, annál nagyobb az aránya. A kamatköltségét évről évre kamatozhatja, és ez a kamatköltség több tízezer dollár lehet. Néha érdemes többet fizetni előre - még a "pontok" felvásárlását is a kölcsöntől - ha hosszú távon alacsony áron is be lehet zárni.
3. Figyeljen a Jelzálog Biztosítóra
Ha kevesebb, mint 20 százalékot ad ki, akkor valószínűleg jelzálog-biztosítási díjat kell fizetnie. Ez a biztosítás nem az Ön javára szól - megvédi a hitelezőt abban az esetben, ha abbahagyja a kifizetéseket, és nem tudja visszafizettetni pénzeszközeit - ezért a legjobb elkerülni ezt a költségt. Értékelje az alternatív megoldásokat, amelyekkel elérheti a 20 százalékot, és megtudhatja, hogyan lehet a lehető leghamarabb eltávolítani a jelzálogbiztosítást. Bizonyos hitelek, mint az FHA hitelek, valójában nem tudják megszabadulni ettől a költségtől, hacsak nem refinanszíroznak.
4. Kezelési költségek kezelése
Amikor otthoni kölcsönt kapsz, sok költséget kell fizetned. Vannak pályázati díjak, hitel-ellenőrzési díjak, átalánydíjak, értékelési költségek és így tovább. Egyes hitelezők magasabb és alacsonyabb költségeket számolnak fel, de az egyik vagy másik módszert mindig fizetik. Legyen óvatos a " záróköltség " nélkül, hacsak nem biztos abban, hogy csak rövid időre otthon leszel.