Hogyan változtassuk meg a neveket a kölcsönökön?
Lehetőség van egy jelzálog átruházására, de ez nem mindig könnyű. Az alábbi részleteket lefedjük, de az opciók rövid összefoglalása a következőket tartalmazza:
- Átutaljon egy átvállalható jelzálogot, és kérje a hitelezőt, hogy változtassa meg.
- A hitelet csak az új tulajdonos nevében kell újrafinanszírozni.
- Átruházás, amikor a helyzet nem vált ki kölcsön "esedékessé váló" záradékot.
Feltételezhető jelzálog
Ha a kölcsön " feltételezhető ", akkor szerencséje van: ez azt jelenti, hogy áthelyezheti a jelzálogot valakire. A kölcsönszerződésben nincs olyan nyelv, amely megakadályozná a transzfert. Azonban még a feltételezhető jelzálogokat is nehéz átvinni.
A legtöbb esetben az "új" hitelfelvevőnek meg kell felelnie a kölcsönnek. A hitelező megvizsgálja a hitelfelvevő hitelminősítéseit és az adósság és a jövedelem arányát, hogy értékelje a hitelfelvevő hitelvisszafizetési képességét. A folyamat alapvetően megegyezik, mintha a hitelfelvevő egy új hitelhez folyamodna (de természetesen a hitelfelvevő részmunkaidőben átveszi a meglévő kölcsönöket). A hitelezők jóváhagyták az eredeti hitelkérelmet az eredeti pályázó (k) hitelének és jövedelmének alapján, és nem akarják elengedni bárkinek a horogot, hacsak nincs olyan csereügyfelük, aki ugyanolyan valószínűleg visszafizet.
A feltételezhető kölcsön átruházásának befejezéséhez kérje a változást a hitelezőjével. Be kell töltenie az alkalmazásokat, ellenőriznie kell a bevételeket és az eszközöket , és szerény díjat kell fizetnie a folyamat során.
Tulajdonjog átruházása: A kölcsönt felváltó nevek csak a kölcsönre vonatkoznak. Lehetséges, hogy a tulajdonjog átruházásával még mindig meg kell változtatnia a tulajdon átruházását, fel kell adnia a felmondási kérelmet, vagy meg kell tennie a helyzetében szükséges egyéb lépéseket.
Nehéz találni?
Sajnos az átvállalható jelzálogok nem széles körben elérhetőek. A legjobb esélyed lehet, ha van FHA vagy VA kölcsön . Más szokásos jelzálogok ritkán vállalhatók. Ehelyett a hitelezők egy esedékessé váló záradékot használnak, ami azt jelenti, hogy a kölcsönt ki kell fizetni, ha átruházza az otthon tulajdonjogát.
refinanszírozási
Ha egy hitel nem vállalható, és nem találsz kivételt egy esedékes értékesítési záradéknak, a hitel refinanszírozása lehet a legjobb megoldás. A feltételezéshez hasonlóan az új hitelfelvevőnek elegendő jövedelemre és hitelre lesz szüksége ahhoz, hogy jogosult legyen a kölcsönhöz.
Az "új" lakástulajdonos egyszerűen új hitelre jelentkezik, és ezt a kölcsönt használja fel a meglévő jelzálogkötvények kifizetésére. Előfordulhat, hogy össze kell hangolnia a hitelezőivel, hogy eltávolítsa a juttatásokat (kivéve, ha az új hitelfelvevő és az új hitelező egyetért velük), hogy a házat fedezetként használhassa , de ez jó és tiszta módja annak, hogy a munkát elvégezzék. Egyes jogosítványok rutinszerűen átadásra kerülnek az egyik tulajdonostól a másikig (például, ha javulást hajtottak végre a PACE finanszírozásával ).
Eladó miatt
A hitelezők általában nem élvezik a jelzálogkölcsön átengedését. A vevők előrébb jönnek egy "érett" hitel megszerzésével, a korai kamatfizetésekkel az útból (és esetleg alacsonyabb kamatozásúak lehetnek).
Az eladók könnyebben eladhatják házukat - esetleg magasabb áron - ugyanazon előnyök miatt. De a hitelezők elveszítik, ezért nem szívesen fogadják el az átutalásokat.
Az eladási záradék egy olyan kölcsönszerződés egy része, amely szerint a kölcsönt ki kell fizetni, amikor az ingatlan eladja (a hitel "felgyorsult").
Kivételek a szabálytól: Bizonyos esetekben még mindig átruházhat egy kölcsönt - még egy esedékessé váló záradékkal is. A családtagok közötti átcsoportosítások gyakran megengedettek, és a hitelezője mindig nagyvonalúbb lehet, mint amit a kölcsönmegállapodása mond (lehetőség van arra, hogy gyakorolhassanak, és erre nincs szükségük - de ne feledkezzenek a reményeiről) . Az egyetlen módja annak, hogy biztosan tudni kell, hogy kérje meg a hitelezőt, és vizsgálja meg a szerződést egy helyi ügyvédnél. Még akkor is, ha a hitelezők azt mondják, hogy ez nem lehetséges, az ügyvéd segít abban, hogy kiderítse, hogy a bank pontos információt nyújt.
A Garn-St. A Germain törvény megakadályozza, hogy a hitelezők bizonyos körülmények között gyakorolhassák a gyorsítási lehetőségüket. A leggyakoribb helyzetek közül számos:
- Amikor egy közös bérlő meghal, és a tulajdonjog átruházza a túlélő közös bérlőre
- Kölcsön átutalása egy rokonnak a hitelfelvevő halála után
- Az ingatlan tulajdonjogának átadása a hitelfelvevő házastársának vagy gyermekeinek
- Átruházások a válási és szétválasztási megállapodások eredményeként
- Átruházás az inter vivos bizalomra (vagy élő bizalomra), ahol a hitelfelvevő kedvezményezettje
Tekintse meg a kivételek teljes listáját, és nézze át ezt a listát az ügyvédjével.
Nem hivatalos átutalások
Ha nem tudja jóváhagyni kérelmét, akkor lehet, hogy kísértésbe hoz egy "informális" megállapodást. Például értékesítheti házát, hagyhatja el a meglévő kölcsönt, és a vevő visszafizetheti a jelzálogkölcsönök kifizetését.
Ez rossz ötlet. A jelzálogszerződés valószínűleg nem teszi lehetővé ezt, és talán még jogi bajba is kerülhet, attól függően, hogy a dolgok hogyan mennek. Ráadásul még mindig felelős a kölcsönért - még akkor is, ha már nem élsz a házban.
Mi lehet rossz? Néhány lehetőség:
- Ha a vevő abbahagyja a kifizetést, a kölcsön a te nevedben van, így továbbra is a problémád (a késedelmes fizetések megjelenik a hiteljelentéseidnél, és a hitelezők eljönnek utánad ).
- Ha az otthont értékesítik a kizárás alatt kevesebbet, mint érdemes, akkor lehet felelős bármilyen hiányosságért .
Vannak jobb módjai az eladói finanszírozásnak egy potenciális vevő számára történő nyújtására .
Az Ön beállításai
Ha nem tudsz átvenni a jelzálogot, a helyzetedtől függően még mindig van lehetőséged. Ismét a halál, a válás és a családi átutalások adhatnak jogot az átutalásra, még akkor is, ha a hitelező másként mondja.
Ha szembenéz a kizárással , bizonyos kormányzati programok megkönnyítik a jelzáloggal való foglalkozást - még akkor is, ha víz alatt vagy munkanélküli.
Ha elválik , forduljon ügyvédjéhez, hogyan kezelje az összes adósságát, és hogyan védheti meg magát abban az esetben, ha az ex-házastársuk nem fizet.
Ha egy lakástulajdonos halt meg , a helyi ügyész segíthet meghatározni, hogy mit tegyen.
Ha átruházza az eszközöket egy bizalomra , akkor ellenőrizze az ingatlanügynököt, hogy ne gyorsítsa fel a gyorsítási záradékot.
A refinanszírozás az Ön végső lehetősége lehet, ha egyik megközelítés sem érhető el.