Előnye és hátránya a PACE finanszírozásának
Mi a PACE?
A Property Assessed Clean Energy (PACE) a pénzt a tiszta energia projektekhez köti. A tulajdonosok, beleértve a lakástulajdonosokat és a vállalkozásokat, finanszírozást kapnak a frissítésekért és az ingatlanadóktól való visszafizetésért. A PACE-finanszírozás jóváhagyása elsősorban a javításra szánt ingatlan sajáttőke - alapján alapul, amelyet fedezetként használnak fel a kölcsön biztosítására, és általában egy ingatlan értékének akár 15 százalékát is felveheti.
A PACE közös használatai közé tartoznak a napelemek, az energiahatékony fűtés és hűtés, a víztakarékos tereprendezés és számos egyéb projekt a lakó- és kereskedelmi ingatlanok számára.
A PACE csak olyan helyeken érhető el, ahol az állami és a helyi törvények lehetővé teszik az ilyen típusú finanszírozást, és ahol a helyi programokat fejlesztették ki. Ezek a programok több különböző névvel, köztük a népszerű Home Energy Renewal Opportunity (HERO) programmal és a Ygrene-szel.
A PACE hitelek legfontosabb elemei
Ezek a programok számos olyan tulajdonsággal rendelkeznek, amelyek vonzóvá teszik a hitelfelvevőket.
Könnyű jogosultság: a PACE jogosultság viszonylag egyszerű. A hazai lakossági hitelekhez képest, amelyek népszerű alternatívái a drága lakásfejlesztéseknek, a jóváhagyási kritériumok nyugodtaknak tűnnek. Az Ön FICO-hitelminősítése kevésbé fontos a PACE-nál, de a hiteljelentések aktuális vagy legutóbbi kérdései problémákat okozhatnak.
Valamennyi ingatlanadóra is érvényesnek kell lennie.
100 százalékos finanszírozás: a PACE lehetővé teszi egy projekt teljes költségének fedezését , előleget nem szükséges . Ennek eredményeképpen gyorsan elindulhat, anélkül, hogy projekteket kellene mentenie, vagy pénzt kellene mozgatnia. Természetesen a nagyobb hitelek magasabb kamatköltségeket és magasabb kifizetéseket jelentenek.
Át lehet ruházni a következő tulajdonosra: Ha ingatlanot ad el a javítás után, akkor nem feltétlenül kell kifizetnie a kölcsönt. A kölcsön az ingatlanhoz kapcsolódik, így átruházható és kifizethető a következő tulajdonos. Függetlenül attól, hogy ez jó vagy nem, attól függ, hogy a vásárló vagy-e vagy sem.
Visszafizetési idő: Jelentős fejlesztések drágák. A PACE-hitelek hosszabb időtartamra (5-20 év) is kifizethetők. Ennek eredményeképpen a kifizetések viszonylag kicsiek lehetnek. Azonban, mint bármelyik hitel esetében, annál hosszabb ideig visszafizetni, annál nagyobb érdeklődést fizet a kölcsön életében.
Potenciális adójóváírások: a PACE-finanszírozás megkönnyítheti a környezeti adójóváírás igénybevételét - ellenőrizze az adótanácsadóval, mielőtt bármilyen döntést hozna. Ha az időzítés aggodalomra ad okot, a PACE lehetővé teszi a projekt befejezését, mielőtt lejár az adójóváírás, és egy nagy hitel megszerzése lehetővé teszi, hogy mindent egy éven belül telepítsen (ellentétben a pénzforgalom kezelésével párhuzamosan több éven keresztül).
Néhány hitel csak abban az évben érhető el, amikor a telepítés ténylegesen befejeződött , ezért ugyanabban az évben mindent meg kell fizetnie.
Problémák a PACE finanszírozásával
Mielőtt felhasználná a PACE finanszírozását a projekthez, ismerkedjen meg néhány buktatóval.
Összeférhetetlenség: A PACE-finanszírozást gyakran olyan vállalkozók útján szervezik, akik ösztönözhetik a drága fejlesztéseket. Ez egy kényelmes formája lehet az egyablakos ügyintézésnek, de a vállalkozók nem tudják a pénzügyeiket, és mit tudnak "engedni maguknak" - és bármit is megengedhet magának PACE-kölcsönökkel. A legtöbb szolgáltató őszinték, és végső soron a vevők feladata az intelligens döntések meghozatala, de a vállalkozók kis hányada félrevezető kijelentéseket tehet a magas fizetési munkákhoz. Amellett, hogy megkapják a munkájukért fizetett összegeket, a vállalkozók további hiteleket kaphatnak a hitelezőktől, ha finanszírozást szerveznek, így az összeférhetetlenség lehetősége valós.
Fizetési sokk: Még akkor is, ha hosszú időtartamra visszafizetik, a kifizetések terhek lehetnek. A legtöbb ember a havi kifizetésekre gondol, de az ingatlanértékelést gyakran évente egyszer vagy kétszer fizetik. Lehet, hogy meglepő költséggel szembesülsz, amikor eljött az ideje, hogy ezeket a felfújt fizetéseket. Bizonyos esetekben (ha az otthoni hitelfelvevő letéti számlán keresztül ingatlanadót fizet), akkor a PACE-fizetés kisebb részletekben kerül a havi jelzálogkölcsönbe.
Kamatköltségek: A PACE finanszírozása viszonylag könnyű. A kamatlábak azonban néha magasabbak, mint amennyit fizetnének, ha egyszerűen egy otthoni hiteleket vagy hitelkeretet használsz - különösen akkor, ha jó hiteled van. Függetlenül attól, hogy jobb üzletet tudsz kapni, számos tényezőtől függ, de a PACE hitelek nem feltétlenül olcsóak.
Költségek és előnyök: A PACE programok számára könnyű elfogadni, de megéri? Ezek a programok a legérzékenyebbek azok számára, akik nem engedhetik meg maguknak a kevésbé költséges hiteleket (gyakran a hitelezési problémák vagy korlátozott jövedelem miatt). Olyan projektek, mint például az ablakok cseréje, hozzáadhatják otthoni értékét, így az eladást követően vissza kell szerezned a pénzt. Azonban nem feltétlenül látja a közüzemi költségek jelentős változását - és még mindig magasabb adófizetési kötelezettségeket kell végrehajtania.
A kizárás kockázata: A PACE-hiteleket otthona biztosítja, így kizárás nélkül elveszítheti otthonát, ha nem fizeti meg a kifizetéseket. Sok esetben a PACE kölcsön "első pozícióba" kerül (jelzálogkölcsönbeadója előtt), ami azt jelenti, hogy kizárja a kockázatot, még akkor is, ha a szokásos jelzálogkölcsönöket a megállapodás szerint végzi. Az egyéb típusú hitelek (hacsak nem lakáscélú hitelek is ) nem kerülnek be ebbe a pozícióba.
A látszat csal
A fenti kockázatok nem jelentik azt, hogy a PACE programok rosszak. Azonban érdemes megismerni e megállapodások előnyeit és hátrányait a regisztráció előtt. Sajnos a kockázatokat gyakran figyelmen kívül hagyják, mert a PACE programokat "biztonságosnak" tartják.
Kormány kapcsolatos? Az önkormányzatok elérhetővé teszik a PACE finanszírozását, és a PACE programokat néha összekeverik a kormány által ajánlott programokkal. Végül is csak kölcsönök, mint bármely más kölcsön - meg kell őket visszafizetni, és következményei vannak a visszafizetés elmulasztása miatt .
Jó ügyért? Jó érzés jó dolgokat tenni, és a PACE finanszírozása segít a zöld projektek kifizetésében. Ugyanakkor vannak olyan szereplők is, akiket jobban érdekelhet a nyereség, mint a különbség. A kritikusok azzal érvelnek, hogy ezek a kölcsönök hasonlóak a másodlagos hitelekhez .
Adóalapból levonható? Lehetséges levonni a projekthez kapcsolódó kamatköltségeket. Az adótörvények azonban bonyolultak - beszélnie kell egy helyi adóelőkészítővel, hogy ellenőrizze a levonási képességét. Sajnos néhány ingatlantulajdonos úgy véli, hogy egy projekt teljes költsége levonható, mivel a kifizetés egy ingatlanadó-számla részét képezi, és ez általában nem pontos.
Hogyan használjunk egy PACE-hitelt?
Bizonyos esetekben tökéletesen érthető, hogy a projekt PACE-finanszírozását használják. Íme néhány tipp, amelyek segítenek a pénzed megszerzésében.
Beszélgetés közvetlenül a hitelezővel: miután megtudta a PACE-t egy vállalkozóról, beszéljen mással a tényleges hitelezővel vagy a PACE finanszírozó szervezetével. Elengedhetetlen, hogy pontosan megértsd, miben vagy be. Ismerje meg a különböző lehetőségek előnyeit és hátrányait, és nézze meg, mennyit fizet . Még a becsületes vállalkozók is elfelejthetik bevonni a fontos részleteket, és nem tudnak a pénzügyi helyzetéről. Szerezzen részleteket közvetlenül a forrásból, és vegye fel ezt a beszélgetést, amikor a vállalkozója nincs jelen (hogy szabadon beszélhessen anélkül, hogy aggódna bárki érzéseitől).
Más hitelek összehasonlítása: A PACE hitelek nem mindig a legkevésbé költséges kölcsönzési mód. Fedezze fel az alábbi alternatívákat.
- Vásároljon online hitelezők , helyi bankok és hitelintézetek között az Ön területén
- Az FHA 203K hitelek is felhasználhatók az otthoni fejlesztések finanszírozására, és viszonylag alacsony előleget igényelnek
- Lehet, hogy akár egyéni kölcsönnel is finanszírozhatja projektjét , és elkerülheti a biztosíték nyújtását
Tudja meg, milyen reálisan számíthat rá, és megtudhatja, milyen fizetési költségeket kell fizetnie . Ezenkívül megtudhatja, hogy otthoni zálogjával végződik -e (ami akkor történik, ha PACE-finanszírozást vagy hagyományos második jelzálogot használ). Még akkor is jogosultak az adójóváírásokra - és esetleg akár kamatköltség-levonásra is -, ha más hiteleket használnak.
Szerezzen ajánlatokat több vállalkozótól: Ha nem fizetsz készpénzt előre, bármi megfizethetőnek tűnik. De még mindig van lehetőség arra, hogy pénzt takarítson meg (és csökkentse a kifizetéseket) a legversenyképesebb vállalkozóval. Ne felejtsd el, hogy néha megkapod, amit fizetsz, így a legalacsonyabb árat választva kijuthatsz.
Költségvetés és készpénzfizetés: Nem ez a legegyszerűbb módja a dolgoknak, de mindig késleltetheti a projektet, pénzt takaríthat meg, és készpénzt fizethet a jövőben. Így pénzt takarít meg a kamatköltségekre, és további lehetőségekkel rendelkezik, amikor kiválasztja a vállalkozókat és a pontos munkát.
Értékesítés (vagy vásárlás) egy ingatlan PACE-vel
A PACE hitelek egyedülállóak, mivel az ingatlanhoz tartoznak - nem az eredeti hitelfelvevő.
Ingatlan értékesítése: Ha a PACE-t a fejlesztések finanszírozására használta, még akkor is tartozhat, ha eldönti, hogy eladja. Ebben az esetben eladhatja a javított ingatlanokat, és a vevő felelős a visszafizetésért (az új ingatlantulajdonos megkapja az értékeléseket). Bizonyos értelemben ez azért van értelme, mert az ingatlan valóban többet ér . Néhány vásárló azonban nem szívesen veszi igénybe ezeket a kifizetéseket, és még akkor is nehéz lesz finanszírozást szerezni, ha egy ingatlan további értékeléseket végez.
Ha tetszik, akkor mindig fizetheti ki a PACE adósságát, ami a tulajdonosának vonzóbbá teszi a vásárlókat. Minden ingatlankezhető: magasabb díjat számíthat fel a fizetett fejlesztésekért, vagy alacsonyabb árat vehet igénybe (legalább átmenetileg) nagyobb ingatlannal.
Ingatlanvásárlás: Ha egy meglévő PACE adóssággal rendelkező vagyontárgyat veszi figyelembe, várjon egy kis időt arra, hogy megtudja, hogy ez az adósság milyen hatással lesz a tranzakcióra. Feltételezhetően előnyei lesznek a fejlesztésekben, így érdemes átvenni a kifizetéseket (például alacsonyabb elektromos számlákkal rendelkezik, ha a ház robusztus fotovoltaikus rendszerrel rendelkezik, és az alacsonyabb számlákat jóval a A PACE értékelések véget érnek).
Mielőtt elmész túl messzire, beszéljen a hitelezőjével, hogy megtudja, hogyan kezelik a PACE problémáit. Bizonyos esetekben a PACE zálogának első helyen kell lennie, de egyes PACE programok hajlandóak második helyet kapni az otthoni vásárlási hitelek mögött.