A PMI visszavonásának joga
Sajnos a lakástulajdonosok kihívásokkal szembesültek a PMI-díjak kiküszöbölésével, még akkor is, ha a PMI már nem volt szükséges.
Bizonyos esetekben a hitelfelvevők és a szervezők zavarosak voltak a PMI visszavonásának módjáról, és néhány gátlástalan kölcsönt nyújtó személy elhúzta a PMI-díjak törlését.
Mi a lakástulajdonos védelmi törvénye?
A Lakástulajdonos Védelmi Törvény (HPA), más néven PMI visszavonási törvény, olyan törvény, amely megvédi a fogyasztókat a PMI túlfizetésétől. A szabályok megállapítják:
- Amikor a lakástulajdonosok visszavonhatják a PMI-t és abbahagyják a díjak kifizetését
- Amikor a hitelezőknek automatikusan meg kell szüntetniük a hitelfelvevők feltöltését a PMI-hez
- Azok a közzétételek, amelyeket a hitelezőknek biztosítaniuk kell, amikor a kölcsön PMI-t igényel
- Hogyan kezeljük a lakástulajdonosok által meg nem fizetett díjakat
Ki minősül? A HPA a lakossági jelzáloghitelekre vonatkozik, ideértve a családi házak, lakások és egyéb többlakásos lakóingatlanok kölcsönöket is. A törvény nem terjed ki a kormány által támogatott kölcsönökre, például az FHA hitelekre vagy a VA hitelekre. Sőt, a HPA másképp kezeli a megfelelő hiteleket és a "nagy kockázatú" hiteleket. A HPA előnyeinek kihasználásához a fogyasztóknak megfelelő fizetési előzményeket kell fenntartaniuk.
Hatályba lépés: A HPA 1999. július 29-én lépett hatályba. A hitelezőknek ugyanakkor még közzé kell tenniük azokat a hitelfelvevőket, akik kölcsönöket vettek ki ezen időpont előtt.
Miért a PMI? A PMI általában csak akkor szükséges, ha a lakástulajdonosok kevesebb mint 20 százalékos előleget fizetnek . A magas hitel / érték arány (LTV) aránya miatt a hitelezők kockázatát veszítik el, ha el kell zárniuk az otthont, és gyorsan eladniuk kell.
De ha az LTV 80 százalék alá esik , a hitelezők sokkal kisebb kockázattal szembesülnek, és a lakástulajdonosok - elméletileg - meg kell szüntetniük a havi PMI díjak kifizetését.
Hogyan laknak a lakástulajdonosok?
A HPA megakadályozza azokat a helyzeteket, amikor a lakástulajdonosok havi PMI-díjakat fizetnek hitelük élettartama alatt.
A hitelfelvevő kérése: A hitelfelvevők törölhetik a PMI-t azzal, hogy írásbeli kérelmet nyújtanak be a hitelügyintézőnek, miután a hitel ütemezése eléri a 80 százalékos LTV-t (a hitel amortizációs ütemezése alapján ). A lakástulajdonosok ezt a kérelmet is megadhatják, ha az LTV-t 80% -kal csökkentik azáltal, hogy extra hiteleket fizetnek. Ahhoz, hogy jogosult legyen, a lakástulajdonosoknak bizonyítaniuk kell, hogy az ingatlant nem vesztették el.
Automatikus felmondás: A hitelezőknek a PMI lefedettségének automatikus törlésére van szükségük, miután a hitel a tervek szerint elérte az eredeti LTV 78 százalékát.
Végső felmondás: Ha a PMI nem törlődik a hitelfelvevő kérése vagy az automatikus felmondás miatt, akkor a hitelfelvevőknek havi PMI-díjakat kell törölniük, miután a hitel eléri az amortizációs ütemterv félidős pontját.
Egyéb jellemzők: A HPA bonyolult, és a kölcsön részlete befolyásolja a törvény szerinti jogait. Például a tulajdonában lévő esetleges jogosítványok megakadályozhatják a lefedettség sikeres megszüntetését.
Nem megfelelő hitelek ( pl. Jumbo hitelek ) megkövetelhetik, hogy várjon addig, amíg eléri a 77% -os LTV-t.
Közzététel: A Jogok Kölcsönvevőként
A PMI visszavonására vonatkozó szabályok meghatározása mellett a HPA előírja a hitelezőknek, hogy tájékoztassák a hitelfelvevőket a jogaikról. A közzétételek tartalmazzák az előzetes és éves értesítéseket arról, hogy mikor és hogyan lehet a hitelfelvevők visszavonni a PMI-t. Az információ tartalmazza az amortizációs ütemterv részleteit, a visszavonás kérését és a PMI visszavonásának képességét korlátozó funkciókat.
Az 1999 júliusa előtt kibocsátott meglévő hitelek esetében a hitelfelvevők éves értesítést kapnak, amelyben felhívják a figyelmet arra, hogy kérhetik a törlést és a kölcsönadási szolgáltató elérhetőségét.
Hitelező fizetett jelzálog-biztosítás
Egyes hitelek a hitelnyújtó fizetett jelzálogbiztosítást (LPMI) használják, ahelyett, hogy a lakástulajdonos havi kifizetéséhez hozzáadnának díjakat.
A hitelfelvevők még mindig fizetnek az LPMI-nek - a név nem teljesen pontos - de nem fizetnek rá havonta. Ehelyett a hitelfelvevők fizethetnek:
- A hitel kezdetén átalányösszeg.
- Magasabb kamatláb a hitel egyenlegére, ami magasabb havi jelzálogkölcsön (tőke és kamat) kifizetéséhez vezet .
Az LPMI-vel rendelkező legtöbb hitelfelvevő magasabb kamatot választ. De ez a kamatláb a hitel életében tart, és nincs mód a "lemondani" az LPMI-t és megtartani a meglévő hitelét. Ehelyett a lakástulajdonosoknak ki kell fizetniük az LPMI-hitelüket, jellemzően új hitel segítségével történő refinanszírozással .
A HPA azonban az LPMI-vel kapcsolatos hitelekre vonatkozik. A hitelezők kötelesek közzétenni a hitelfelvevők számára az alábbiakat:
- Magyarázza el, hogyan működik az LPMI
- Jelölje ki a magasabb kamatlábat, amelyet jellemzően az LPMI talál
- Beszéljétek meg a különböző lehetőségek előnyeit és hátrányait