Hogyan értékesítenek az ajánlatok finanszírozási típusai?
Kérdés: Az én típusú kölcsönök előnyei vagy hátrányai a vételi ajánlatban?
Az olvasó azt kérdezi: "Én vagyok az irigylésre méltó helyzetben, hogy képes fizetni készpénzt, vagy kap egy kölcsönt lakásvásárlásra, befektetési ingatlanot akarok vásárolni, de tudja, hogy ez a piac, többszörös kínál bőven. hogy az ajánlatom legyen a legjobb, és tudom, hogy az ajánlat típusa milyen hatalmas szerepet játszik, tehát jobb, ha készpénzre vagy kölcsönre pályázok? És ha ez kölcsön, milyen a kölcsön a legjobb? Hol van az én élménnyel? Mi teszi az egyik vásárlási ajánlat jobb, mint a másik, amikor rangsorolt egymás ellen típusú hitel? "
Válasz: Bölcs dolog, hogy fontolja meg, hogyan érheti el az eladó az ajánlatot, mert a jelzálogkölcsön típusa vagy finanszírozási feltételei nagyban befolyásolhatják az észlelést. Dobja be ebbe a mixbe az eladó piacát, és valószínűleg verseng a különböző vevők által kínált több ajánlat ellen. Az ajánlatot még alaposabban megvizsgálják és megítélik.
A vásárlók meglepődnének, ha tisztában lennének azzal, hogy a vásárlási ajánlatok tisztességtelen módon rangsoroltak. Bár a méltányos lakhatási törvények megtiltják a védelmi osztályokon alapuló megkülönböztetést, másfajta megkülönböztetés nem korlátozódik. Nem is beszélve arról, hogy a legtöbb eladó és azok listázó ügynökei nem teszik azt a gyakorlatot, hogy megmondják a vásárlókat, miért utasították el ajánlataikat. Csak elutasítják. Nem kell megmagyarázniuk, miért.
Azonban általánosan elfogadott a vételi ajánlat megítélése a finanszírozás típusától függően, amelyet a vevő választ. Vásárlási ajánlatokat gyakran a következő módon rangsorolják.
A legjobb ajánlattípus szerepel az első helyen, a legkevésbé vonzó ajánlat az utolsó helyen:
- Készpénz. Ez azt jelenti, készpénz. Ez nem azt jelenti, hogy jelenleg olyan otthon van, amely jelenleg letétbe helyezhető, mivel ez egy feltételes értékesítés lenne, és nem készpénzes ügylet. Nem is jelent refinanszírozást egy másik ingatlanon, amely későbbi időpontban készpénzt fog készíteni. A készpénzes ajánlatot jellemzően pénzeszközök bizonyítása kísérte. Ennek az az oka, hogy az eladó nem veszi meg a vevő szavát, hogy a vevő jó a készpénzért. Ez azzal egyenértékű, hogy megkéri a vevőt, hogy készítsen egy 100 dolláros számlával teli bőröndöt.
Mivel a készpénz annyira magas rangú, néha a készpénzes vásárlók képesek kedvezményes árengedményre. De ne számoljon ezzel a juttatással többszörös ajánlati helyzetben vagy egy rövid eladásban . Ne feledje, minden ajánlat, kivéve a tulajdonosi finanszírozást, végül készpénzt eredményez az eladónak. A készpénzes ajánlat fő előnye nem értékelési követelmény.
A készpénzes ajánlatok a jegyárak miatt nagyon kívánatosak az otthonok számára a saját tőke miatt, mert nincs értékelés. A készpénzes ajánlatok a jegyárak miatt nem kívánatosak egy rövid eladásra, mert ha a vevő jár, a bank elvárása már megtörtént. Nehéz másolni.
- Hagyományos kölcsön . A hagyományos kölcsönhöz kapcsolódó FICO- pontszámok magasabbak, mint az FHA-kölcsön esetében. Még mindig kaphat hagyományos kölcsönt, ha az Ön FICO pontszámai megegyeznek az FHA minimális követelményével, de magasabb kamatlábat fizetnek.
Előnyben részesített kamatlábakat kínálnak azoknak a hitelfelvevőknek, akik 20% -ot vagy annál többet fizetnek készpénzben, ami 80% -os hitel / érték arányt vagy annál kevesebbet eredményez. Minél alacsonyabb az arány, annál kisebb a kockázat a hitelezőre. Továbbá, ha az értékelés alacsonyabb, gyakran a hitelező adja a hitelfelvevő fizetni a készpénzben lévő különbséget, ha a hitel-érték kevesebb, mint 80%.
A hagyományos hitelek másik előnye a hitelezői finanszírozási igény kevésbé szigorú. A hitelező sokkal kevésbé valószínű, hogy igényel javításokat. Ez a tény önmagában a hagyományos vevőt sokkal vonzóbbá teszi, mint egy FHA vevő. Ugyanakkor szem előtt tartva, az újabb lakások általában nem igényelnek javításokat.
- FHA Hitel . Sok első lakásvásárló választhat FHA-hitelt, mert a kezdeti készpénzes kifizetés általában kisebb, mint a hagyományos hitelhez szükséges összeg. Ráadásul a FICO-pontszám követelménye, hitelezői fedvényeken túl enyhébb. Az FHA-kölcsön minimális előlege a vételár 3,5% -a.
Az FHA javítási irányelvei nem olyan szigorúak, mint azt egyes eladók és ügynökök hiszik. De az idősebb lakások általában több javítást igényelnek. A peeling festék hatalmas FHA kérdés, ha az otthont 1978 előtt építették. Az otthonnak lehet padlószőnyeg nélküli betonpadlója, de jobb, ha nem festették a festéket. Az FHA hiteleket néha a finanszírozási feltételek miatt bezárják.
A kártevő-bejelentés és a clearance-et az FHA-értékelő kérheti vagy nem feltétlenül kérheti.
- VA Hitel . A veteránok kapják a rövid végét, amikor a hitel hierarchiájáról van szó. Mégis, a VA hitelfelvevők valószínűleg jobb hitelkockázatot jelentenek, mint egy FHA-vevő, mert az előlegfizetés nélküli követelmények szigorúbbak. A hitelfelvevő megtartja a lehetőséget, hogy előleget fizet az otthonában vagy megvásárolja az előleget. A legtöbb VA hitelfelvevő a tőkeáttétet választja.
A VA-hitel hátránya a kártevők jelentése. Ha kártevőkre van szükség, akkor a hitelező befejezési bizonyítványt kér. Ha az ügylet rövid értékesítés, a bankok általában nem engedélyezik a kártevők elleni fizetést. Rövid eladó lakások értékesített Mint Is .
Sajnos a hierarchia és a téveszmék miatt a VA-vevők gyakran esnek a kínálatcsalád aljára, miközben ezek a legmagasabbak. Azok az ügynökök, akik egy csomó rövid értékesítést kezelnek, inkább a VA vásárlókat preferálják, mert tudják, hogy ezek a vevők máshová fordulnak, ami egy elkötelezett jelöltet jelent rövid eladásra.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a DRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.