A hibrid hitelek alapjai
A hibrid hitelek különböző formában jönnek létre, és a lakossági hitelek közül a legkedveltebbek.
Ezek egy "hibrid" (vagy keverék) fix kamatozású hitelek és állítható kamatozású jelzálogok (ARM) , így kapsz néhány előnye az egyes típusú kölcsön.
A fix kamatozású hitelek kiszámíthatóak : tudjátok, hogy a kamata milyen lesz a kölcsönének élettartamára, és mindig tudjátok, hogy milyen havi kifizetései lesznek. A hibrid hitel biztosítja a stabilitást legfeljebb 10 évvel a kiigazítások megkezdése előtt.
A szabályozható kamatozású hitelek jellemzően alacsonyabb kamatozásúak, az alacsonyabb kamatlábak alacsonyabb havi fizetést eredményeznek. Ha azonban a kamatlábak emelkednek , akkor a havi kifizetései növelhetők, ami problémás, ha nem rendelkezik a magasabb kifizetések fedezésére szolgáló pénzforgalomsal.
Amikor a legjobbak
Az alacsonyabb indulási ráta némi kockázattal jár. De a hibridek érthetőek lehetnek a megfelelő helyzetben.
Rövid időzítő: Ha csak néhány éven belül el kívánja mozdítani vagy újrafinanszírozni , alacsonyabb kamatlábat használhat a beállítások megkezdése előtt.
De ha a tervek megváltoznak, és megtartja a kölcsönt, akkor a stratégia visszaválthat.
Előlegfizetések: Jelentős pótlólagos kifizetésekkel csökkentheti a kockázatot - a szükséges havi fizetés felett és után. Ha elég gyorsan fizeted ki a hitelegyenleget, akkor lehet, hogy ellensúlyozza a magasabb kamatlábakat, és elkerülheti a nagy fizetési sokkot.
Alacsonyabb árak: Ha az árak alacsonyabbak vagy alacsonyabbak lesznek, akkor az alacsonyabb kezdeti kamatlábat hosszú távon élvezheti. De a jövő előrejelzése nehéz, ezért készítsen biztonsági tervet az esetek arányában.
Hogyan működnek
A hibrid hitelek olyan kamatlábbal kezdődnek, amely alacsonyabb, mint egy standard 30 éves fix kamatozású jelzálog, de ez az arány több év után is változhat. A hitelezők általában korlátozzák, hogy az Ön kamatlába évente és a kölcsön élettartama alatt változik, és óvja a védelmet, ha drasztikusan emelkedik az árak.
Példa: 200 000 dolláros hitel összege.
- A 30 éves fix kamatozású jelzálog, amelynek kamatlába 4,25 százalék, havonta 983,88 dollár kifizetést kap (megtanulják, hogyan kell kiszámítani a havi kifizetéseket , vagy ehhez használjon táblázatot ). A havi fizetés nem változik.
- A 3,4 százalékos kamatozású 5/1 ARM 886,96 dolláros havi kifizetéssel indul, havonta 96,92 dolláros megtakarítással. Öt év elteltével a kamatláb és a havi fizetés növekedhet vagy csökkenhet.
Fix periódus: A hibrid ARM rendszerint fix, három, öt, hét vagy tíz éves időszakot használ. Ez alatt az idő alatt a kezdeti kamatláb és a havi kifizetések ugyanazok maradnak. A hibrid kölcsönök kutatásakor az első felsorolt szám mutatja meg, hogy mennyi ideig tart a rögzített időtartam.
A fent ismertetett 5/1 ARM használatával az arány az első öt évben ugyanaz marad. A 10/1 hibrid jelzálog tartja az eredeti kamatlábat tíz évig.
Kiigazítási időszak: A rögzített időszak lejárta után a kamatláb változhat, a második szám a hitel nevében megmondja, hogy ez milyen gyakran történik. Az 5/1 ARM minden egyes (egy) évet beállíthat a kölcsön fennmaradó életéig.
Havi fizetések: Ha a kamatláb változik, a havi kifizetése megváltozik. A hitelek kifizetése kiszámításra kerül, hogy kiegyenlítse az adósságát - és fedezze a kamatköltségeket - a kölcsön fennmaradó életében . A magasabb kamatlábak magasabb havi kifizetéseket igényelnek, és ez rendszerint nemkívánatos meglepetés a hitelfelvevők számára. De az árak is csökkenhetnek.
Hogyan változik az ár?
Két kulcsfontosságú tényező befolyásolja az arányát. A hitelező index indexgel kezdődik, majd hozzáadja a spreadet.
Index: A tágabb gazdaságban a referenciaértékek és a kamatlábak befolyásolják az Ön által beállítható arányokat. A hibrid hitelek egy indexhez kapcsolódnak, amely kiindulópontot jelent a kamatlábakhoz. Például a kölcsön felhasználhatja a Londoni Interbank Offered Rate (LIBOR) indexet. Mivel ez az arány felfelé és lefelé mozog, a kölcsön aránya együtt mozoghat.
Spread: A hitelezők hozzáadják a "spread" vagy a "margin" néven ismert összeget, hogy elérjék a végső kamatlábat. Ez a kamatkiadás további kompenzációt nyújt a hitelezőknek.
Példa: Tegyük fel, hogy van egy hibrid kölcsön, amely a kiigazítási időszakban van. Az 1 éves LIBOR jelenleg 2 százalék. A hiteled elterjedése 2,25 százalék. A hitel kamatlába 4,25 százalékra (2 százalék + 2,25 százalék).
Rate caps: A legtöbb hibrid hitel korlátozza vagy "korlátozza" a kamatlábak változását. Ezek a fedezetek csökkentik a hitelfelvevők kockázatát, korlátozva a korlátlan mértékű emelkedést.
- Az alapbeillesztések korlátozzák, hogy a fix időtartam letelte után mennyi lehet a változás az első beállításkor. Ha például az index 3 százalékkal mozog, de 2 százalékos kezdőkapacitással rendelkezik, akkor az arány csak 2 százalékkal mozog.
- A periódusos kupakok korlátozzák, hogy a sebesség változik-e minden beállítási lehetőségnél. Például ez az arány évente legfeljebb 2 százalékot képes megváltoztatni.
- Az élettartamkorlátok maximális korlátot szabnak a teljes életciklus során végrehajtott kiigazításokra. Ha az árak emelkednek, hogy elérje ezt a sapkát csak néhány kiigazítás után, az árak nem fognak növekedni tovább.
A hibrid hitelek hagyományos hitelezőkből állnak rendelkezésre, és olyan kormányzati programokat is alkalmazhat , mint például az FHA és a VA hitelek, hogy megkönnyítsék a minősítést. A kormány által támogatott hitelek a legjobbak lehetnek, ha kis összegű előtörlesztést terveznek, vagy a hiteltörténetükben vannak problémák, de ne hagyja figyelmen kívül a kölcsönzött hiteleket.
Ha a hiteled lendületet igényel, a hibridhitelek korai éveiben a viszonylag alacsony kamatlábakból részesülhet, és a készpénzes kifizetések segítenek a hitelezés javításában . Azonban a jobb árfolyam lefutása soha nem garantálható - különösen akkor, ha az árak élesen emelkednek.