Két ház egységesítése egy házba Stratégia szükséges
1. lehetőség: Otthon vásárlása, majd 2 ház eladásával
Az ilyen típusú terv első problémája a jelzálogjog felkészítése.
Nyilvánvaló, hogy ha két eladó házat értékesít, azzal a szándékkal, hogy egy házat együtt vásároljanak párnak, és a finanszírozás nem vesz részt, sokkal könnyebb. Az ingyenes és tiszta otthonokkal rendelkező háztulajdonosok vagy az otthonok, amelyeknek elegendő tőke van ahhoz, hogy készpénzhez jussanak otthoni vásárláshoz, nagyobb szabadságot élveznek ezen lehetőség követésében. De a valóság a legtöbb ember vesz fel egy jelzálog, hogy vesz egy otthont. Ami azt jelenti, hogy a feleknek meg kell felelniük a jelzálogra, és két másik otthonban is jelzálogkölcsönöket tudnak fizetni.
Miután az új jelzálog-fizetést a két meglévő jelzálog kifizetéshez adta, az aránynak a jövedelem arányában a mindkét felet a tartományon kívülre állíthatja. A hitelezők arányokat használnak, amelyek százalékos összegeket jelentenek mind a front, mind a back-end esetében. A front-end arány a kombinált bruttó havi jövedelem jelzálog kifizetéseinek százalékos aránya. A back-end arány a jelzálog-fizetések százalékos aránya, kiegészítve a további tartozásokkal, mint például a bruttó havi bruttó havi jövedelemmel szembeni hitelkártyák.
Ha az arányok túl magasak, akkor a felek nem jogosultak egyszerre mindhárom otthoni tulajdonba. Aha, mondhatnád, de a felek átalakíthatják ezeket az otthonokat bérbe, és használhatják azt a bérleti díjat, hogy ellensúlyozzák a jelzálog kifizetéseket , ugye? Bár ez növelné az arányt, ami csökkenti az arányt, a hitelező valószínűleg nem teszi lehetővé a bérbeadás felhasználását a számításhoz.
A legtöbb hitelező szigorú iránymutatást követ a hosszú távra vonatkozó időtartamot illetően, amelyet a lakás bérbeadásához szükséges, hogy jelzálogkalkuláció alapján jogosult legyen bérleti díjra, és egy vagy két hónap elégtelen.
A második probléma az otthoni ház megvásárlásával és azután, hogy két házat értékesített, az az a tény, hogy ha az új otthoni előleg a másik két ház eladásából származik, akkor az eladóknak valószínűleg meg kell adni egy feltételes ajánlatot . A feltételes ajánlat lehetőséget biztosít számukra arra, hogy megszüntesse a vásárlást, és sok eladó nem szereti a kontingens ajánlatokat, mert nem mindig biztosak.
Ha a piac nem járul hozzá a feltételes ajánlatokhoz, ez tovább bonyolíthatná ezt a stratégiát. Az eladó piacon például a kontingens ajánlatok viszonylag nehezen fogadhatók el. Ha a tervezett vásárlás nagyon kívánatos otthon, több ajánlat is létezhet, és a feltételes ajánlatok szinte soha nem nyerhetnek meg egy többszörös ajánlati helyzetben.
2. lehetőség: házak értékesítése új otthon megvásárlása előtt
Az, hogy egy házaspárnak mindkét házat fel kell-e adnia, vagy csak egy házat kell egy háztartásban egy új otthonban összekapcsolni, ismét a jelzálog aránytól függ. Lehetséges, hogy csak egy házat lehet eladni, mielőtt új otthont vásárolna.
A jelzálog-hitelező ebben a helyzetben a legjobb tanácsot adhatja.
Ha azonban mindkét házat új otthon megvásárlása előtt kell eladni, akkor három alapvető alternatíva van:
- A meglévő otthonok értékesítése olyan kontingens szerződéssel, amely lehetővé teszi az eladóknak egy bizonyos ideig új otthon megvásárlását és vételi szerződés megkötését, vagy
- A meglévő lakások megvásárlása után visszaváltási opciót adjon az eladóknak, hogy időt kapjon az új otthon megvásárlásához és mozgatásához.
- Eladja mindkét házat, mozog máshol, majd vadászni egy új otthonra, amely kétszer is mozog. Ez az utolsó lehetőség a pénzügyi szempontból a legjobb, mert az eladónak nincs eshetősége, és erősebb helyzetben van ahhoz, hogy tárgyaljon egy új otthon megvásárlásáról. De reálisan, a legtöbb ember nem akar kétszer mozgatni. A mozgás egyszer gyakran elég kemény.
Ha az eladók úgy döntenek, hogy kontingens ajánlatokat írnak, ha értékesítik az eladók piacán, akkor könnyebb lesz a vevőre vonatkozó feltételek megszabása, mint ha vevők piacán értékesítenek.
Az eladó piacon a vásárlók gyakran sokkal inkább hajlandók várni egy eladó számára, hogy otthont vásároljon, mint a másik irányba. Ez egy biztonságos út az eladók számára, hogy új otthont vásároljanak, mert nincs kockázat az eladóknak, ha nem találnak új otthont vásárolni.
A hátránya természetesen az, hogy az eladók megtalálják az álmaikat, és nem képesek - különféle okokból, amelyek az árról az állapotra és a helyszínre terjedhetnek -, hogy eladják meglévő otthonukat. Az álom otthona elvesztése fájdalmas lehet. Egy tapasztalt ingatlanügynök, aki kezeli ezeket a tranzakciókat, képesnek kell lennie arra, hogy segítsen és tökéletes legyen a folyamat.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a BRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.